Whalesbook
ਨਾਈਟ ਫਰੈਂਕ ਇੰਡੀਆ ਦੀ ਹਾਲੀਆ ਰਿਪੋਰਟ, 'Think India Think Retail – Value Capture: Unlocking Potential', ਭਾਰਤ ਦੇ ਰਿਟੇਲ ਦ੍ਰਿਸ਼ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵਧ ਰਹੀ ਚਿੰਤਾ 'ਤੇ ਚਾਨਣਾ ਪਾਉਂਦੀ ਹੈ: 'ਘੋਸਟ ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਸੈਂਟਰਾਂ' ਦਾ ਫੈਲਾਅ। ਇਹ ਰਿਟੇਲ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਉੱਚ ਖਾਲੀ ਦਰਾਂ (high vacancy rates) ਅਤੇ ਖਪਤਕਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਘਟਦੀ ਪ੍ਰਸੰਗਤਾ ਨਾਲ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ।
ਇਹ ਰਿਪੋਰਟ, ਤਿੰਨ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਕਾਰਜਸ਼ੀਲ ਅਤੇ ਉਹਨਾਂ ਦੀ ਕੁੱਲ ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਦੇਣ ਯੋਗ ਜਗ੍ਹਾ (leasable space) ਦੇ 40% ਤੋਂ ਵੱਧ ਖਾਲੀ ਰੱਖਣ ਵਾਲੀਆਂ ਰਿਟੇਲ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਨੂੰ 'ਘੋਸਟ ਮਾਲਜ਼' ਵਜੋਂ ਪਰਿਭਾਸ਼ਿਤ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਸਰਵੇਖਣ ਕੀਤੇ ਗਏ 32 ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ, 365 ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਸੈਂਟਰਾਂ ਵਿੱਚੋਂ 74 ਇਸ ਸ਼੍ਰੇਣੀ ਵਿੱਚ ਆਉਂਦੇ ਹਨ, ਜੋ 15.5 ਮਿਲੀਅਨ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਖਾਲੀ ਜਗ੍ਹਾ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ।
ਘੋਸਟ ਮਾਲਜ਼: ਇੱਕ ਵਧ ਰਹੀ ਚਿੰਤਾ
- ਇਹ ਕੇਂਦਰ ਉੱਚ ਖਾਲੀ ਜਗ੍ਹਾ, ਕਮਜ਼ੋਰ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਚੋਣ (tenant curation), ਪੁਰਾਣਾ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ ਅਤੇ ਖਪਤਕਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਆਮ ਪ੍ਰਸੰਗਤਾ ਵਿੱਚ ਗਿਰਾਵਟ ਦੁਆਰਾ ਚਿੰਨ੍ਹਿਤ ਹਨ।
- ਇਹ ਨਤੀਜੇ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਭਾਰਤ ਦੇ ਲਗਭਗ ਪੰਜਵੇਂ ਕਾਰਜਸ਼ੀਲ ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਸੈਂਟਰ ਹੁਣ 'ਘੋਸਟ ਸੰਪਤੀਆਂ' (ghost assets) ਬਣ ਗਏ ਹਨ, ਜੋ ਸੈਕਟਰ ਦੀ ਸਮੁੱਚੀ ਸਿਹਤ ਲਈ ਇੱਕ ਚੁਣੌਤੀ ਹੈ।
ਮੁੱਖ ਅੰਕ ਅਤੇ ਡਾਟਾ
- ਕੁੱਲ ਸਰਵੇਖਣ ਕੀਤੇ ਗਏ ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਸੈਂਟਰ: 32 ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ 365।
- ਪਛਾਣੇ ਗਏ 'ਘੋਸਟ ਮਾਲਜ਼': 74।
- ਘੋਸਟ ਮਾਲਜ਼ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਖਾਲੀ ਜਗ੍ਹਾ: 15.5 ਮਿਲੀਅਨ ਵਰਗ ਫੁੱਟ।
- ਰੀਟਰੋਫਿਟਿੰਗ (retrofitting) ਲਈ ਪਛਾਣੇ ਗਏ ਕੇਂਦਰ: 15।
- ਰੀਟਰੋਫਿਟ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕੇਂਦਰਾਂ ਤੋਂ ਸੰਭਾਵੀ ਸਾਲਾਨਾ ਕਿਰਾਇਆ ਆਮਦਨ: ₹357 ਕਰੋੜ।
ਮੁੜ ਸੁਰਜੀਤ ਕਰਨ ਦਾ ਰਾਹ
- ਇਹ ਰਿਪੋਰਟ, ਘੱਟ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ (underperforming assets) ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਮੌਕੇ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦੀ ਹੈ।
- 15 ਕੇਂਦਰ, ਜੋ ਕਿ ਕੁੱਲ 4.8 ਮਿਲੀਅਨ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਖੇਤਰ ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਰੀਟਰੋਫਿਟਿੰਗ ਲਈ ਉਮੀਦਵਾਰ ਵਜੋਂ ਪਛਾਣੇ ਗਏ ਹਨ।
- ਸਫਲ ਰੀਟਰੋਫਿਟਿੰਗ ਨਾ ਸਿਰਫ਼ ਇਹਨਾਂ ਥਾਵਾਂ ਨੂੰ ਮੁੜ ਸੁਰਜੀਤ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਬਲਕਿ ਲਗਭਗ ₹357 ਕਰੋੜ ਦੀ ਸਾਲਾਨਾ ਕਿਰਾਇਆ ਆਮਦਨ ਵੀ ਪੈਦਾ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ।
- ਪੁਰਾਣੀਆਂ ਰਿਟੇਲ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਦੀ ਲੁਕੀ ਹੋਈ ਸਮਰੱਥਾ ਨੂੰ ਖੋਲ੍ਹਣ ਲਈ 'ਅਡੈਪਟਿਵ ਰੀਯੂਜ਼' (adaptive reuse) ਰਣਨੀਤੀਆਂ ਵੀ ਇੱਕ ਤਰੀਕੇ ਵਜੋਂ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਹਨ।
ਮਾਰਕੀਟ ਆਊਟਲੁੱਕ
- Knight Frank India ਦੇ ਚੇਅਰਮੈਨ ਅਤੇ ਮੈਨੇਜਿੰਗ ਡਾਇਰੈਕਟਰ, ਸ਼ਿਸ਼ਿਰ ਬਾਈਜਾਲ, ਨੇ ਨੋਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਭਾਰਤ ਦਾ ਰਿਟੇਲ ਸੈਕਟਰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਖਪਤ (consumption) ਦੁਆਰਾ ਸਮਰਥਿਤ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਇੱਕ ਨਿਰਣਾਇਕ ਪੜਾਅ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਵੇਸ਼ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।
- ਉੱਚ-ਗੁਣਵੱਤਾ, ਸੰਗਠਿਤ ਰਿਟੇਲ ਫਾਰਮੈਟਾਂ (organized retail formats) ਵੱਲ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਬਦਲਾਅ ਹੈ, ਜਿਸਦਾ ਸਬੂਤ ਗ੍ਰੇਡ A ਮਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ਼ 5.7% ਖਾਲੀ ਦਰ ਦੁਆਰਾ ਮਿਲਦਾ ਹੈ।
- ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਟਾਇਰ 2 ਸ਼ਹਿਰ ਵੀ ਮਜ਼ਬੂਤ 'ਅਬਸੋਰਪਸ਼ਨ ਟ੍ਰੈਂਡਜ਼' (absorption trends) ਦਿਖਾ ਰਹੇ ਹਨ, ਜੋ ਸੈਕਟਰ-ਵਿਆਪੀ ਲਚਕਤਾ ਅਤੇ ਵਿਸਥਾਰ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ।
- ਬਾਈਜਾਲ ਨੇ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ ਕਿ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ (redevelopment) ਜਾਂ 'ਅਡੈਪਟਿਵ ਰੀਯੂਜ਼' ਰਾਹੀਂ ਪੁਰਾਣੇ ਕੇਂਦਰਾਂ ਨੂੰ ਮੁੜ ਸੁਰਜੀਤ ਕਰਨਾ ਭਾਰਤ ਦੇ ਰਿਟੇਲ ਪਰਿਵਰਤਨ ਦੇ ਭਵਿੱਖ ਨੂੰ ਆਕਾਰ ਦੇਣ ਵਿੱਚ ਅਹਿਮ ਭੂਮਿਕਾ ਨਿਭਾਏਗਾ, ਕਿਉਂਕਿ ਖਪਤਕਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਮੰਗਾਂ ਵਿਕਸਿਤ ਹੋ ਰਹੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਬ੍ਰਾਂਡ ਆਪਣੀ ਮੌਜੂਦਗੀ ਦਾ ਵਿਸਥਾਰ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ।
ਪ੍ਰਭਾਵ
- ਰਿਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼: ਘੱਟ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਨੂੰ ਮੁੜ-ਵਿਕਾਸ (redevelop) ਜਾਂ ਪੁਨਰ-ਉਪਯੋਗ (repurpose) ਕਰਨ ਦੇ ਦਬਾਅ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਮੁੱਲ ਸਿਰਜਣ ਲਈ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਅਤੇ ਮੌਕੇ ਦੋਵੇਂ ਪੇਸ਼ ਕਰਦੇ ਹਨ।
- ਰਿਟੇਲ ਬ੍ਰਾਂਡਜ਼: ਮੁੜ ਸੁਰਜੀਤ ਕੇਂਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਮੌਕੇ ਲੱਭ ਸਕਦੇ ਹਨ ਜਾਂ ਨਵੇਂ ਫਾਰਮੈਟਾਂ ਤੋਂ ਮੁਕਾਬਲੇ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ।
- ਨਿਵੇਸ਼ਕ: ਰਿਟੇਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਦੀ ਸਿਹਤ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਨ ਅਤੇ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਜਾਂ ਚੰਗੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਚੱਲ ਰਹੇ ਮਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਸੰਭਾਵੀ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਪਛਾਣ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ।
- ਸ਼ਹਿਰੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ: ਇਹਨਾਂ ਵੱਡੀਆਂ ਥਾਵਾਂ ਦਾ ਪੁਨਰ-ਉਪਯੋਗ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਅਤੇ ਸਥਾਨਕ ਆਰਥਿਕ ਵਿਕਾਸ 'ਤੇ ਅਸਰ ਪਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਮੁਸ਼ਕਲ ਸ਼ਬਦਾਂ ਦੀ ਵਿਆਖਿਆ
- ਘੋਸਟ ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਸੈਂਟਰ (Ghost shopping centres): ਤਿੰਨ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸਮੇਂ ਤੋਂ 40% ਤੋਂ ਵੱਧ ਖਾਲੀ ਜਗ੍ਹਾ ਵਾਲੇ ਕਾਰਜਸ਼ੀਲ ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਸੈਂਟਰ।
- ਖਾਲੀ ਦਰ (Vacancy rate): ਇੱਕ ਸੰਪਤੀ ਵਿੱਚ ਖਾਲੀ ਜਗ੍ਹਾ ਦੀ ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤਤਾ।
- ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਦੇਣ ਯੋਗ ਜਗ੍ਹਾ (Leasable space): ਇੱਕ ਸੰਪਤੀ ਦੇ ਅੰਦਰ ਕੁੱਲ ਖੇਤਰ ਜੋ ਕਿਰਾਏ ਜਾਂ ਲੀਜ਼ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਹੈ।
- ਰੀਟਰੋਫਿਟਿੰਗ (Retrofitting): ਪੁਰਾਣੀਆਂ ਇਮਾਰਤਾਂ ਦੀ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ, ਸੁਰੱਖਿਆ ਜਾਂ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ ਕਰਨ ਲਈ ਨਵੀਂ ਤਕਨਾਲੋਜੀ ਜਾਂ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ਤਾਵਾਂ ਜੋੜਨ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ।
- ਅਡੈਪਟਿਵ ਰੀਯੂਜ਼ (Adaptive reuse): ਪੁਰਾਣੀ ਇਮਾਰਤ ਨੂੰ ਢਾਹੁਣ ਦੀ ਬਜਾਏ ਇਸਨੂੰ ਨਵੇਂ ਉਪਯੋਗ ਲਈ ਪੁਨਰ-ਉਪਯੋਗ ਕਰਨ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ।
- ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਚੋਣ (Tenant curation): ਰਿਟੇਲ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿੱਚ ਲੋੜੀਂਦਾ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਮਿਸ਼ਰਣ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਕਾਰੋਬਾਰਾਂ ਅਤੇ ਬ੍ਰਾਂਡਾਂ ਦੀ ਰਣਨੀਤਕ ਚੋਣ।
- ਅਬਸੋਰਪਸ਼ਨ ਟ੍ਰੈਂਡਜ਼ (Absorption trends): ਇੱਕ ਖਾਸ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ, ਇੱਕ ਖਾਸ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਵਪਾਰਕ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀ ਜਗ੍ਹਾ ਕਿੰਨੀ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਲਈ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਜਾਂ ਵੇਚੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਉਸਦਾ ਦਰ।