ਪਿਛਲੇ ਦੋ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ Indian REITs ਨੇ Nifty 50 ਨੂੰ ਪਛਾੜ ਕੇ ਬਿਹਤਰ ਰਿਟਰਨ ਦਿੱਤੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਸਰਕਾਰੀ ਬਾਂਡ ਦੀਆਂ ਵਧਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ (Bond Yields) ਹੁਣ ਇਹਨਾਂ ਦੀ ਵੈਲਯੂਏਸ਼ਨ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਪਾ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇਹ ਸਮਝਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿ ਬਾਂਡ ਅਤੇ REITs ਦੇ ਰਿਟਰਨ ਵਿੱਚ ਕਿੰਨਾ ਫਰਕ ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ।
Real Estate Investment Trusts (REITs) ਹੁਣ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਪਹਿਲੀ ਪਸੰਦ ਬਣ ਰਹੇ ਹਨ ਜੋ ਇਕੁਇਟੀ ਵਰਗੇ ਰਿਟਰਨ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਤੋਂ ਹੋਣ ਵਾਲੀ ਸਥਿਰ ਕਮਾਈ ਦਾ ਸੁਮੇਲ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹਨ। ਪਿਛਲੇ ਦੋ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ, ਇਹਨਾਂ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਵਹੀਕਲਜ਼ ਨੇ Nifty 50 ਇੰਡੈਕਸ ਨਾਲੋਂ ਬਿਹਤਰ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਦਫਤਰਾਂ ਅਤੇ ਮਾਲਜ਼ ਵਿੱਚ ਉੱਚੀ ਆਕੂਪੈਂਸੀ (Occupancy) ਅਤੇ ਵਧਦਾ ਕਿਰਾਇਆ ਹੈ।
ਮਜ਼ਬੂਤ ਆਪਰੇਸ਼ਨਲ ਗ੍ਰੋਥ
ਭਾਰਤ ਦੇ ਛੇ ਲਿਸਟਿਡ REITs—Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust, Nexus Select Trust, Knowledge Realty Trust, ਅਤੇ Bagmane Prime Office REIT—ਨੇ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਕਮਾਲ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ 2027 ਦੇ ਸ਼ੁਰੂ ਵਿੱਚ, ਇਹਨਾਂ REITs ਦੀ ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਦਰ ਲਗਭਗ 92% ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਗਈ ਹੈ, ਜੋ 2024 ਵਿੱਚ 84% ਸੀ। ਇਸ ਦਮਦਾਰ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਾਰਨ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ₹8,900 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦਾ ਡਿਸਟ੍ਰੀਬਿਊਸ਼ਨ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ।
SEBI ਦੇ ਨਿਯਮਾਂ ਅਨੁਸਾਰ, REITs ਲਈ ਆਪਣੇ 90% ਨੈੱਟ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਨੂੰ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਵਿੱਚ ਵੰਡਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ, ਜੋ ਇਸਨੂੰ ਡਿਵੀਡੈਂਡ ਸਟਾਕਾਂ ਨਾਲੋਂ ਵਧੇਰੇ ਭਰੋਸੇਮੰਦ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਨਾਲ ਹੀ, Nifty REITs & InvITs ਇੰਡੈਕਸ ਦੀ ਵੋਲੇਟਿਲਿਟੀ ਸਿਰਫ 8.9% ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ Nifty 50 ਦੀ 13.8% ਹੈ।
ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਦਾ ਸੰਕਟ
ਮੌਜੂਦਾ ਸਮੇਂ ਵਿੱਚ 10-ਸਾਲਾ ਸਰਕਾਰੀ ਬਾਂਡ ਦੀ ਯੀਲਡ 7.30% ਤੋਂ 7.40% ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਚੱਲ ਰਹੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਬਾਂਡ ਯੀਲਡ ਵਧਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ REITs ਤੋਂ ਮਿਲਣ ਵਾਲੇ ਰਿਟਰਨ ਅਤੇ ਬਾਂਡ ਰਿਟਰਨ ਵਿਚਾਲੇ ਫਰਕ ਘੱਟ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਨਕਾਰਾਤਮਕ ਸੰਕੇਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ Reserve Bank of India ਆਪਣੀਆਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਨੂੰ ਉੱਚਾ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ REITs ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਧਣ ਦੀ ਗੁੰਜਾਇਸ਼ ਘਟ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਆਉਣ ਵਾਲੀਆਂ ਤਿਮਾਹੀਆਂ ਵਿੱਚ ਲੀਜ਼ ਰੀਨਿਊਅਲ ਅਤੇ ਬਾਂਡ-REIT ਯੀਲਡ ਦੇ ਫਰਕ 'ਤੇ ਖਾਸ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ।