ਭਾਰਤ ਦਾ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਇੱਕ ਅਨੋਖਾ ਰੁਝਾਨ ਦਿਖਾ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਇਕੱਠੇ ਵੱਧ ਰਹੇ ਹਨ, ਜੋ ਪੁਰਾਣੇ ਨਿਯਮਾਂ ਨੂੰ ਤੋੜ ਰਿਹਾ ਹੈ। Noida ਅਤੇ Gurugram ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਦੀ ਅਗਵਾਈ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਦੋਂ ਕਿ Bengaluru ਅਤੇ Hyderabad ਨੇ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਉਪਜ (rental yields) ਵਿੱਚ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਵਾਧਾ ਦਰਜ ਕੀਤਾ ਹੈ।
ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਬਾਜ਼ਾਰ 'ਚ ਆਇਆ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ
ਭਾਰਤ ਦਾ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਦੇਖ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਇਕੱਠੇ ਵੱਧ ਰਹੇ ਹਨ। ਪਹਿਲਾਂ ਅਕਸਰ ਦੇਖਿਆ ਜਾਂਦਾ ਸੀ ਕਿ ਜਦੋਂ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਧਦੀਆਂ ਸਨ, ਤਾਂ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਉਸ ਹਿਸਾਬ ਨਾਲ ਨਹੀਂ ਵਧਦੀ ਸੀ। ਪਰ ਹਾਲੀਆ ਅੰਕੜੇ ਦੱਸਦੇ ਹਨ ਕਿ ਇਹ ਰੁਝਾਨ ਬਦਲ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਕਈ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਦੋਵਾਂ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਮਜ਼ਬੂਤ ਵਾਧਾ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਕੀਮਤਾਂ ਤੇ ਕਿਰਾਏ 'ਚ ਅੱਗੇ ਕਿਹੜੇ ਸ਼ਹਿਰ?
ਇਹ ਵਾਧਾ ਸਾਰੇ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਇੱਕੋ ਜਿਹਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਮਾਰਕੀਟ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਤੋਂ ਪਤਾ ਲੱਗਦਾ ਹੈ ਕਿ Noida ਅਤੇ Gurugram ਕੈਪੀਟਲ ਐਪਰੀਸੀਏਸ਼ਨ (ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ) ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਹਨ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਜ਼ਬਰਦਸਤ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ ਹੈ। Noida ਨੇ 125% ਦਾ ਵਾਧਾ ਦਰਜ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ Gurugram ਵੀ 117% ਦੇ ਨਾਲ ਇਸ ਦੇ ਨੇੜੇ ਹੈ।
ਜਿੱਥੇ ਉੱਤਰੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਉੱਥੇ ਦੱਖਣੀ ਸ਼ਹਿਰ ਕਿਰਾਏ ਤੋਂ ਹੋਣ ਵਾਲੀ ਆਮਦਨ (rental yields) ਲਈ ਹੌਟਸਪੌਟ ਬਣੇ ਹੋਏ ਹਨ। Bengaluru ਅਤੇ Hyderabad ਨੇ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਉਪਜ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਸੁਧਾਰ ਦਰਜ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਦੋਵੇਂ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਨੇ 100 ਬੇਸਿਸ ਪੁਆਇੰਟ (Basis Points) ਦਾ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਪਤਾ ਲੱਗਦਾ ਹੈ ਕਿ ਭਾਵੇਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹਨ, ਪਰ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਲਈ ਕਾਫੀ ਮੰਗ ਹੈ ਜੋ ਕਿ ਵਧਦੇ ਕਿਰਾਏ ਨੂੰ ਸਹਿਯੋਗ ਦਿੰਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਜਾਇਦਾਦ ਮਾਲਕਾਂ ਨੂੰ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲਾਂ ਨਾਲੋਂ ਬਿਹਤਰ ਰਿਟਰਨ ਮਿਲ ਰਹੀ ਹੈ।
ਮੰਗ ਦੇ ਕਾਰਨ ਅਤੇ ਢਾਂਚਾਗਤ ਬਦਲਾਅ
ਇਸ ਰੁਝਾਨ ਪਿੱਛੇ ਕਈ ਕਾਰਨ ਹਨ। ਗਲੋਬਲ ਕੈਪੇਬਿਲਟੀ ਸੈਂਟਰਾਂ (GCCs) ਦਾ ਵਿਸਥਾਰ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਕੇਂਦਰਾਂ ਵੱਲ ਜਾਣ ਵਾਲੇ ਨੌਜਵਾਨ, ਤਨਖਾਹਦਾਰ ਪੇਸ਼ੇਵਰਾਂ ਦੀ ਵਧਦੀ ਗਿਣਤੀ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਨੂੰ ਵਧਾ ਰਹੀ ਹੈ। ਇਹ ਲੋਕ ਅਕਸਰ ਉੱਚ-ਤਕਨੀਨੀ, ਗੇਟਡ ਕਮਿਊਨਿਟੀਜ਼ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਜੋ ਬਿਹਤਰ ਸਹੂਲਤਾਂ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ।
ਲਗਜ਼ਰੀ ਅਤੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਗਮੈਂਟਸ ਨੇ ਹਾਲ ਹੀ ਦੇ ਨਵੇਂ ਸਪਲਾਈ ਵਿੱਚ ਦਬਦਬਾ ਬਣਾਇਆ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਨਵੇਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਲਾਂਚਾਂ ਦਾ ਅੱਧੇ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹਿੱਸਾ ਹੈ। ਉੱਚ-ਗੁਣਵੱਤਾ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਇਹ ਤਰਜੀਹ ਮੰਗ ਵਾਲੇ ਸੂਖਮ-ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ (micro-markets) ਵਿੱਚ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਉੱਚਾ ਰੱਖ ਰਹੀ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਆਧੁਨਿਕ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਇੱਛਾਵਾਂ ਨਾਲ ਮੇਲ ਖਾਂਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਬਾਜ਼ਾਰ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ
ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਮਾਹੌਲ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਬਾਜ਼ਾਰ ਕੁਝ ਦਬਾਵਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਚਿੰਤਾ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਲਈ ਜੀਵਨ-ਨਿਰਬਾਹ ਦੀ ਵਧਦੀ ਲਾਗਤ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਘਰੇਲੂ ਆਮਦਨ ਦਾ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਹਿੱਸਾ ਹੁਣ ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਖਰਚ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਜੇ ਕਿਰਾਏ ਦੀਆਂ ਲਾਗਤਾਂ ਅਸਹਿਯੋਗੀ ਹੋ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਇਹ ਅੰਤ ਵਿੱਚ ਮੰਗ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਨਜ਼ਰੀਏ ਤੋਂ, ਭਾਵੇਂ ਮੰਗ ਮਜ਼ਬੂਤ ਹੈ, ਉਸਾਰੀ ਲਾਗਤ ਵਿੱਚ ਮਹਿੰਗਾਈ (construction cost inflation) ਇੱਕ ਲਗਾਤਾਰ ਚੁਣੌਤੀ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਘਰਾਂ ਨੂੰ ਕਿਫਾਇਤੀ ਰੱਖਣ ਦੀ ਜ਼ਰੂਰਤ ਦੇ ਨਾਲ ਉੱਚ ਉਸਾਰੀ ਲਾਗਤਾਂ ਨੂੰ ਸੰਤੁਲਿਤ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਖਾਸ ਸੂਖਮ-ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਸੰਭਾਵੀ ਓਵਰਸਪਲਾਈ (oversupply) ਦਾ ਜੋਖਮ ਹੈ ਜੇਕਰ ਨਵੇਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਲਾਂਚਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ ਅਸਲ ਕਬਜ਼ੇ ਜਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਮੰਗ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੁੰਦੀ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਸੰਭਾਵੀ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਖਾਸ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਸਪਲਾਈ-ਮੰਗ ਦੇ ਸੰਤੁਲਨ ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ 'ਤੇ ਉਸਾਰੀ ਮਹਿੰਗਾਈ ਦੇ ਚੱਲ ਰਹੇ ਪ੍ਰਭਾਵ 'ਤੇ ਨੇੜੇ ਤੋਂ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ।