ਭਾਵੇਂ ਬਿਲਡਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਸਮਾਂ ਵਧਾਉਣ ਦੀ ਮੰਗ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, RERA ਐਕਟ 2016 ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਹੋਣ ਵਾਲੀ ਦੇਰੀ ਲਈ ਵਿਆਜ (Interest) ਲੈਣ ਦਾ ਹੱਕ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਸਟ੍ਰੈੱਸਡ ਬਿਲਡਰਾਂ ਤੋਂ ਪੈਸੇ ਵਾਪਸ ਲੈਣਾ ਅਜੇ ਵੀ ਇੱਕ ਚੁਣੌਤੀ ਹੈ।
ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਬਹੁਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, ਨਵੇਂ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਦੀ ਉਡੀਕ ਅਕਸਰ ਵਾਅਦਾ ਕੀਤੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਕਿਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਲੰਬੀ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਜਿੱਥੇ ਇਸ ਕਾਰਨ ਕਿਰਾਇਆ ਅਤੇ ਲੋਨ ਦੀਆਂ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਦੇ ਬੋਝ ਕਾਰਨ ਆਰਥਿਕ ਤਣਾਅ ਪੈਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਹੀ RERA (Real Estate Regulation and Development) Act 2016, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਅਗਸਤ 2026 ਤੱਕ, ਇਹ ਨਿਯਮ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਦੇਰੀ ਲਈ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰ ਠਹਿਰਾਉਣ ਲਈ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਸਾਧਨ ਬਣੇ ਹੋਏ ਹਨ।
RERA ਐਕਟ ਦੀ ਧਾਰਾ 18 ਦੇ ਤਹਿਤ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ 'ਤੇ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਸੇਲ ਐਗਰੀਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਦੱਸੀ ਗਈ ਤਾਰੀਖ ਤੱਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦਾ ਕਬਜ਼ਾ (Possession) ਦੇਣ। ਜੇਕਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਐਕਟ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਦੋ ਮੁੱਖ ਰਾਹ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਪਹਿਲਾਂ, ਇੱਕ ਖਰੀਦਦਾਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਤੋਂ ਪਿੱਛੇ ਹਟਣ ਦਾ ਫੈਸਲਾ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਲਈ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਦਿੱਤੀ ਗਈ ਪੂਰੀ ਰਕਮ, ਵਿਆਜ ਅਤੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ (Compensation) ਸਮੇਤ ਵਾਪਸ ਮਿਲਣ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਹੈ। ਦੂਜਾ, ਜੇਕਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਆਪਣੇ ਕੋਲ ਰੱਖਣਾ ਚਾਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਕਬਜ਼ਾ ਸੌਂਪਣ ਤੱਕ ਹਰ ਮਹੀਨੇ ਦੀ ਦੇਰੀ ਲਈ ਵਿਆਜ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਨ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਹੈ।
ਇਨ੍ਹਾਂ ਹੱਕਾਂ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤੀ ਦਿੰਦੇ ਹੋਏ ਇੱਕ ਅਹਿਮ ਘਟਨਾਕ੍ਰਮ ਅਗਸਤ 2026 ਵਿੱਚ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ, ਜਦੋਂ ਬੰਬਈ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਨੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਣ 'ਤੇ ਵਿਆਜ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਦਾ ਹੱਕ ਇੱਕ ਸੁਤੰਤਰ ਅਤੇ ਅਟੱਲ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਧਿਕਾਰ ਹੈ। ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਭਾਵੇਂ ਕੋਈ ਬਿਲਡਰ ਆਪਣੇ ਕੰਟਰੈਕਟ ਕਲਾਜ਼ ਰਾਹੀਂ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ ਨੂੰ ਸੀਮਤ ਕਰਨ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀਆਂ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਆਪ ਵਧਾਉਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰੇ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਵਿਆਜ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਨ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਹੱਕ ਬਰਕਰਾਰ ਰਹੇਗਾ।
ਹਾਲਾਂਕਿ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਮਜ਼ਬੂਤ ਹੈ, ਪਰ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਦੇਰੀ ਕਾਰਨ ਬਾਹਰੀ ਕਾਰਕਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਜੁਲਾਈ 2026 ਵਿੱਚ, ਹਾਊਸਿੰਗ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਮਾਮਲਿਆਂ ਦੇ ਮੰਤਰਾਲੇ ਨੇ RERA ਅਥਾਰਿਟੀਜ਼ ਨੂੰ ਸਪਲਾਈ ਚੇਨ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੇ ਯੋਗ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਚਾਰ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦਾ ਐਕਸਟੈਂਸ਼ਨ ਦੇਣ 'ਤੇ ਵਿਚਾਰ ਕਰਨ ਦੀ ਸਲਾਹ ਦਿੱਤੀ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਇਸ ਕਦਮ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਉਸਾਰੀ ਮੁਕੰਮਲ ਕਰਨ ਲਈ ਰਾਹਤ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨਾ ਹੈ, ਇਹ ਅਸਲ ਦੇਰੀ ਦੀ ਮਿਆਦ ਲਈ ਵਿਆਜ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਨ ਦੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਹੱਕ ਨੂੰ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਸਥਾਨਕ RERA ਵੈੱਬਸਾਈਟ 'ਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ-ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਅਪਡੇਟਸ ਦੀ ਸਮੀਖਿਆ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਇਹ ਦੇਖਿਆ ਜਾ ਸਕੇ ਕਿ ਕੀ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਅਜਿਹਾ ਐਕਸਟੈਂਸ਼ਨ ਮਿਲਿਆ ਹੈ।
ਇਨ੍ਹਾਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਹੱਕਾਂ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਵਸੂਲੀ (Recovery) ਦੀ ਵਿਹਾਰਕ ਚੁਣੌਤੀ ਇੱਕ ਗੰਭੀਰ ਜੋਖਮ ਬਣੀ ਹੋਈ ਹੈ। ਭਾਵੇਂ ਕੋਈ ਖਰੀਦਦਾਰ RERA ਅਥਾਰਿਟੀ ਤੋਂ ਰਿਫੰਡ ਜਾਂ ਵਿਆਜ ਲਈ ਇੱਕ ਅਨੁਕੂਲ ਆਰਡਰ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਲੈਂਦਾ ਹੈ, ਉਸ ਆਰਡਰ ਨੂੰ ਲਾਗੂ ਕਰਨਾ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਤੀ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਬਿਲਡਰ ਗੰਭੀਰ ਨਕਦ ਪ੍ਰਵਾਹ (Cash Flow) ਦੇ ਤਣਾਅ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਵਸੂਲੀ ਇੱਕ ਲੰਬੀ ਅਤੇ ਮੁਸ਼ਕਲ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਅਕਸਰ ਲੰਬੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਵੱਲ ਲੈ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਪਾਲਣਾ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਕਰਨ ਲਈ ਆਰਡਰਾਂ ਦੀ ਅਪੀਲ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਲਈ ਹੋਰ ਨਿਰਾਸ਼ਾ ਪੈਦਾ ਹੁੰਦੀ ਹੈ।
ਕੋਈ ਵੀ ਕਾਰਵਾਈ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਇਹ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ EMI ਭੁਗਤਾਨ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਵਰਗੇ ਇਕਪਾਸੜ ਫੈਸਲੇ ਤੋਂ ਬਚਣ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਸਮਝੌਤੇ ਦੀ ਉਲੰਘਣਾ (Breach of Contract) ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਬਿਲਡਰ ਨਾਲ ਸਾਰੇ ਸੰਚਾਰ ਦਾ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀਕਰਨ (Documenting) ਕਰਨਾ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਸਬੰਧੀ ਕੋਈ ਵੀ ਲਿਖਤੀ ਨੋਟਿਸ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ, ਕਿਸੇ ਵੀ ਸੰਭਾਵੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਲਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਰਸਮੀ, ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀ ਸੰਚਾਰ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦੇਣ ਅਤੇ ਵਿਵਾਦ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਮਾਹਰਾਂ ਨਾਲ ਸਲਾਹ-ਮਸ਼ਵਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਵਸੂਲੀ ਦਾ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾ ਅਕਸਰ ਕੇਸ ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤਾਕਤ ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਰਤਾ ਨਾਲ ਜੁੜਿਆ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।