ਐਨਫੋਰਸਮੈਂਟ ਡਾਇਰੈਕਟੋਰੇਟ (ED) ਨੇ FY24 ਤੋਂ ਹੁਣ ਤੱਕ ₹73,000 ਕਰੋੜ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ ਜ਼ਬਤ ਕੀਤੀ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ (Homebuyers) ਨੂੰ ਬਚਾਇਆ ਜਾ ਸਕੇ। ਇਸ ਵਿੱਚ FY27 ਦੇ ਪਹਿਲੇ ਪੰਜ ਮਹੀਨਿਆਂ ਵਿੱਚ ₹10,000 ਕਰੋੜ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਕਾਰਵਾਈ ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਗਲਤ ਵਰਤੋਂ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਲਈ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹੈ, ਪਰ ਇਸ ਨਾਲ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੇ ਰੁਕਣ ਅਤੇ ਲੰਬੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪੇਚੀਦਗੀਆਂ ਦਾ ਖਤਰਾ ਵੀ ਹੈ।
ED ਵੱਲੋਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ 'ਚ ਵੱਡੀ ਕਾਰਵਾਈ
ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਐਨਫੋਰਸਮੈਂਟ ਡਾਇਰੈਕਟੋਰੇਟ (ED) ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਸ਼ਕਤੀ ਬਣ ਕੇ ਉੱਭਰਿਆ ਹੈ। ਹਜ਼ਾਰਾਂ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਨੂੰ ਦੂਰ ਕਰਨ ਲਈ ED ਨੇ ਆਪਣਾ ਦਾਇਰਾ ਵਧਾਇਆ ਹੈ। ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ 2024 (FY24) ਤੋਂ ਹੁਣ ਤੱਕ, ਏਜੰਸੀ ਨੇ ਲਗਭਗ ₹73,000 ਕਰੋੜ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ ਜ਼ਬਤ (Attach) ਕੀਤੀ ਹੈ ਜਾਂ ਇਸ ਨੂੰ ਵਾਪਸ (Restitution) ਦੁਆਇਆ ਹੈ। ਸਿਰਫ਼ ਚਾਲੂ ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ (FY27) ਦੇ ਪਹਿਲੇ ਪੰਜ ਮਹੀਨਿਆਂ ਵਿੱਚ ਹੀ, ਏਜੰਸੀ ਨੇ ਲਗਭਗ ₹10,000 ਕਰੋੜ ਦੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਵਾਪਸ ਦਿਵਾਏ ਹਨ। ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ED ਨਿਰਮਾਣ ਲਈ ਵਰਤੇ ਜਾਣ ਵਾਲੇ ਫੰਡਾਂ ਨੂੰ ਦੂਜੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਲਗਾਉਣ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਹਿਲੂ: RERA, IBC ਤੋਂ ਵੱਖਰੀ ED ਦੀ ਕਾਰਵਾਈ
ਜਿੱਥੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (Regulation and Development) ਐਕਟ (RERA) ਜਾਂ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਰਪੱਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਮੁਕੰਮਲ ਹੋਣ ਜਾਂ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਕਰਜ਼ਾ ਹੱਲ ਕਰਨ ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਹਨ, ਉੱਥੇ ED ਦੀ ਦਖਲਅੰਦਾਜ਼ੀ ਪ੍ਰੀਵੈਨਸ਼ਨ ਆਫ਼ ਮਨੀ ਲਾਂਡਰਿੰਗ ਐਕਟ (PMLA) ਤਹਿਤ ਆਉਂਦੀ ਹੈ। ED ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੋਸ਼ਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਤੋਂ ਵੱਡੀ ਰਕਮ ਇਕੱਠੀ ਕੀਤੀ - ਅਕਸਰ ਸਬਵੈਨਸ਼ਨ ਸਕੀਮਾਂ ਰਾਹੀਂ - ਅਤੇ ਫਿਰ ਉਸ ਪੈਸੇ ਨੂੰ ਦੂਜੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਜਾਂ ਅਸੰਬਧਤ ਕਾਰੋਬਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਲਗਾ ਦਿੱਤਾ। ਇਸ ਕਾਰਨ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਅਜਿਹੇ ਘਰਾਂ ਲਈ ਕਰਜ਼ਾ ਭਰ ਰਹੇ ਹਨ ਜੋ ਅਜੇ ਤੱਕ ਬਣੇ ਨਹੀਂ ਹਨ ਜਾਂ ਸ਼ੁਰੂ ਹੀ ਨਹੀਂ ਹੋਏ। ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਵੀ ਅਧਿਕਾਰੀਆਂ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਵਧਾਇਆ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਇਸ ਨੈਕਸਸ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ED ਦਾ ਤਰੀਕਾ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਅਹਿਮ, ਪਰ ਗੁੰਝਲਦਾਰ, ਸਾਧਨ ਬਣ ਗਿਆ ਹੈ।
ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ 'ਤੇ ਅਸਰ
ਇਹ ਕਾਰਵਾਈ ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਦਿੱਲੀ-NCR ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਕੇਂਦਰਿਤ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਕਈ ਵੱਡੇ ਬਿਲਡਰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋਏ ਹਨ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, raheja developers ਇਸ ਸਮੇਂ ਸਖ਼ਤ ਜਾਂਚ ਅਧੀਨ ਹੈ, ਜਿਸ ਦੇ ਲਗਭਗ ₹2,399 ਕਰੋੜ ਦੀ ਕੀਮਤ ਵਾਲੀ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਮਨੀ ਲਾਂਡਰਿੰਗ ਦੀ ਜਾਂਚ ਦੇ ਹਿੱਸੇ ਵਜੋਂ ED ਨੇ ਜ਼ਬਤ ਕੀਤਾ ਹੈ। Earth Infrastructure, Imperia Structures, CHD Developers, ਅਤੇ Ninex Developers ਵਰਗੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਨੂੰ ਵੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਫੰਡ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਦੇ ਸਬੰਧ ਵਿੱਚ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਕਾਰਵਾਈ ਜਾਂ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਮਾਮਲੇ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ED ਉਨ੍ਹਾਂ ਖਾਸ ਕੰਪਨੀਆਂ ਨੂੰ ਨਿਸ਼ਾਨਾ ਬਣਾ ਰਿਹਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਗਲਤ ਵਰਤੋਂ ਦਾ ਦੋਸ਼ ਹੈ।
ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਦੋ-ਧਾਰੀ ਤਲਵਾਰ
ਹਾਲਾਂਕਿ ED ਦੀ ਦਖਲਅੰਦਾਜ਼ੀ ਫੰਡ ਦੀ ਰਿਕਵਰੀ ਲਈ ਉਮੀਦ ਜਗਾਉਂਦੀ ਹੈ, ਇਹ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਡਿਲੀਵਰੀ ਦਾ ਪੱਕਾ ਹੱਲ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਸਮਝਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ED ਕਿਸੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ ਜ਼ਬਤ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਸੰਪਤੀ ਨੂੰ ਖ਼ਤਮ ਹੋਣ ਤੋਂ ਰੋਕਣ ਲਈ ਇੱਕ ਕਾਨੂੰਨੀ ਉਪਾਅ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਪਰ, ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਫ੍ਰੀਜ਼ (Freeze) ਕਰਨ ਦਾ ਇੱਕ ਅਣਜਾਣ ਪਾਸਾ ਇਹ ਵੀ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ ਕਿ ਨਿਰਮਾਣ ਕੰਮ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਰੁਕ ਜਾਵੇ। ਜੇਕਰ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਤਰਲਤਾ (Liquidity) ਫਸ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਜਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਖਾਤੇ ਫ੍ਰੀਜ਼ ਹੋ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਠੇਕੇਦਾਰਾਂ ਅਤੇ ਵਿਕਰੇਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦੀ ਤਤਕਾਲ ਯੋਗਤਾ ਖਤਮ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ।
ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ, ਜੋ ਕਦਮ ਇਨਸਾਫ਼ ਦੀ ਦਿਸ਼ਾ ਵਿੱਚ ਚੁੱਕਿਆ ਗਿਆ ਸੀ, ਉਹ ਸਾਲਾਂ ਤੱਕ ਚੱਲਣ ਵਾਲੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਵੱਲ ਲੈ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ, ਅਦਾਲਤਾਂ ਵਿੱਚ ਕੇਸ ਚੱਲਣ ਦੌਰਾਨ ਜਾਇਦਾਦ ਦਾ ਹਸਤਾਂਤਰਨ (Handover) ਲਟਕਿਆ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ। ਹਕੀਕਤ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ED ਦੀ ਕਾਰਵਾਈ ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਪਾਉਣ ਦਾ ਕੰਮ ਕਰਦੀ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਉਹ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਮੁਕੰਮਲ ਕਰਨ ਜਾਂ ਬਕਾਇਆ ਨਿਪਟਾਉਣ ਦੇ ਹੋਰ ਤਰੀਕੇ ਲੱਭਣ, ਨਾ ਕਿ ਸਿੱਧੇ ਨਿਰਮਾਣ ਮੈਨੇਜਰ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਨ।
ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਧਿਰਾਂ ਲਈ ਮੁੱਖ ਨਿਗਰਾਨੀਯੋਗ ਗੱਲਾਂ
ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਅੱਗੇ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਾਰਕ ਚੱਲ ਰਹੇ ਅਦਾਲਤੀ ਕੇਸਾਂ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਅਤੇ ਸ਼ਾਮਲ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਿਹਤ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ED ਦੀ ਜ਼ਬਤੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਕਿਸੇ ਨਵੇਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਨਿਯੁਕਤੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਜਾਂ ਅਦਾਲਤੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਹੇਠ ਕਿਸੇ ਖਾਸ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਫੰਡ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਹੋਣ ਦਾ ਰਾਹ ਖੁੱਲ੍ਹ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ ਉਲਟ, ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਕੰਪਨੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਲਿਕਵੀਡੇਸ਼ਨ (Liquidation) ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵਿੱਚ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਵਾਪਸੀ ਕਰਜ਼ਾ ਦਾਅਵਿਆਂ ਦੇ ਨਿਪਟਾਰੇ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਦੂਜੇ ਨੰਬਰ 'ਤੇ ਆ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ED ਦੀ ਕਾਰਵਾਈ ਨਾਲ ਤੁਰੰਤ ਘਰ ਮਿਲਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਕਰਨ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਖੋਲ੍ਹਣ (Asset-unlocking) ਦੇ ਉਪਾਵਾਂ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ।