ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਜੇਲ? ਮਹਾਰੇਰਾ ਦੇ ਨਵੇਂ SOP ਨੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਰਾਹਤ ਦਿੱਤੀ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਹਲਚਲ!

ਮਹਾਰੇਰਾ ਨੇ ਕਸਿਆ ਸ਼ਿਕੰਜਾ: ਡਿਵੈਲਪਰ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਲਈ ਨਵਾਂ SOP

ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਿਟੀ (MahaRERA) ਨੇ ਇੱਕ ਕ੍ਰਾਂਤੀਕਾਰੀ ਸਟੈਂਡਰਡ ਓਪਰੇਟਿੰਗ ਪ੍ਰੋਸੀਜਰ (SOP) ਜਾਰੀ ਕੀਤੀ ਹੈ, ਜਿਸਨੂੰ ਰਾਜ ਭਰ ਵਿੱਚ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਵਸੂਲੀ ਨੂੰ ਸੁਚਾਰੂ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਬੰਬਈ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਦੀਆਂ ਹਦਾਇਤਾਂ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਜਾਰੀ ਕੀਤੀ ਗਈ ਇਹ SOP, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਕਬਜ਼ਾ, ਉਸਾਰੀ ਵਿੱਚ ਖਾਮੀਆਂ ਜਾਂ ਲੋੜੀਂਦੀਆਂ ਸਹੂਲਤਾਂ ਨਾ ਹੋਣ ਵਰਗੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਲਈ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਪ੍ਰਤੀ ਆਪਣੀਆਂ ਵਿੱਤੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀਆਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਰਸਮੀ, ਸਮੇਂ-ਬੱਧ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦਾ ਮਾਰਗ (enforcement pathway) ਪੇਸ਼ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਇਹ MahaRERA ਦੁਆਰਾ ਅਜਿਹੇ ਸਖ਼ਤ ਉਪਾਵਾਂ ਦਾ ਪਹਿਲਾ ਰਸਮੀ ਕੋਡੀਫਿਕੇਸ਼ਨ ਹੈ।

ਨਵੇਂ SOP ਦਾ ਵੇਰਵਾ

• ਅਥਾਰਟੀ ਨੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਮਨਜ਼ੂਰ ਕੀਤੇ ਗਏ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਵਸੂਲੀ ਲਈ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ, ਢਾਂਚਾਗਤ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਸਥਾਪਿਤ ਕੀਤੀ ਹੈ।
• ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਆਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਅੰਤਿਮ ਵਸੂਲੀ ਕਾਰਵਾਈ ਤੱਕ ਹਰ ਕਦਮ ਹੁਣ ਸਮੇਂ-ਬੱਧ ਅਤੇ ਲੜੀਵਾਰ (sequential) ਹੈ, ਜੋ ਪ੍ਰਸ਼ਾਸਕੀ ਅਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦਾ ਹੈ।
• ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਆਦੇਸ਼ ਨਾਲ ਸ਼ੁਰੂ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਡਿਵੈਲਪਰ ਲਈ 60 ਦਿਨਾਂ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਮਿਆਦ (compliance period) ਹੁੰਦੀ ਹੈ।
• ਜੇਕਰ ਬਕਾਇਆ ਭੁਗਤਾਨ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਪਾਲਣਾ ਨਾ ਕਰਨ ਦੀ ਅਰਜ਼ੀ (non-compliance application) ਦਾਖਲ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ 'ਤੇ MahaRERA ਚਾਰ ਹਫ਼ਤਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਸੁਣਵਾਈ ਕਰੇਗਾ।

ਲਾਜ਼ਮੀ ਜਾਇਦਾਦ ਦਾ ਖੁਲਾਸਾ ਅਤੇ ਵਸੂਲੀ

• ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਨਵਾਂ ਕਦਮ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਜੇਕਰ ਡਿਵੈਲਪਰ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀਆਂ ਸਾਰੀਆਂ ਚੱਲ (movable) ਅਤੇ ਅਚੱਲ (immovable) ਜਾਇਦਾਦਾਂ, ਬੈਂਕ ਖਾਤਿਆਂ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦਾ ਖੁਲਾਸਾ ਕਰਨ ਵਾਲਾ ਇੱਕ ਹਲਫਨਾਮਾ (affidavit) ਦਾਖਲ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ।
• ਜੇਕਰ ਬਕਾਇਆ ਅਜੇ ਵੀ ਨਬੇੜਿਆ ਨਹੀਂ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ MahaRERA ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਕੁਲੈਕਟਰ ਨੂੰ ਜਾਇਦਾਦਾਂ, ਬੈਂਕ ਖਾਤਿਆਂ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਨੂੰ ਜ਼ਬਤ (attach) ਕਰਨ ਲਈ ਵਸੂਲੀ ਵਾਰੰਟ (recovery warrant) ਜਾਰੀ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
• ਪਿਛਲੇ ਸਮੇਂ ਵਿੱਚ ਅਸੰਗਤ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਵਰਤੇ ਗਏ ਵਸੂਲੀ ਵਾਰੰਟ ਹੁਣ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਲਾਜ਼ਮੀ ਵਾਧੇ ਵਾਲਾ ਕਦਮ (escalation step) ਹਨ।

ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਰਾਹਤ ਅਤੇ ਆਤਮ-ਵਿਸ਼ਵਾਸ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ

• ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, SOP ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ, ਅਨੁਮਾਨਯੋਗਤਾ (predictability) ਅਤੇ ਪਰਿਭਾਸ਼ਿਤ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦਾ ਮਾਰਗ ਲਿਆਉਂਦਾ ਹੈ।
• ਪਹਿਲਾਂ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਅਨੁਕੂਲ ਆਦੇਸ਼ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ ਲੰਬੇਰੀ ਦੇਰੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਸੀ, ਜਿੱਥੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਗੈਪਾਂ ਦਾ ਫਾਇਦਾ ਉਠਾਉਂਦੇ ਸਨ।
• ਨਵੀਂ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਬਿਲਕੁਲ ਦੱਸਣ ਦਿੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਕਦੋਂ ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਦਾਖਲ ਕਰਨੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਡਿਫਾਲਟ ਕਰਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਕਿਹੜੇ ਵਾਧੇ ਵਾਲੇ ਕਦਮਾਂ (escalation steps) ਦੀ ਉਮੀਦ ਕਰਨੀ ਹੈ।
• ਲਾਜ਼ਮੀ ਜਾਇਦਾਦ ਦਾ ਖੁਲਾਸਾ ਅਪੂਰਤੀ ਫੰਡਾਂ ਦੇ ਦਾਅਵਿਆਂ ਨੂੰ ਹੱਲ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਵਸੂਲੀ ਵਧੇਰੇ ਯਥਾਰਥਵਾਦੀ ਬਣ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਰੁਕੀਆਂ ਹੋਈਆਂ (stalled) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ।

ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸਖ਼ਤ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ

• ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਕੋਲ ਹੁਣ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਆਦੇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਕਰਨ ਲਈ 60 ਦਿਨਾਂ ਦੀ ਸਖ਼ਤ ਮਿਆਦ ਹੈ।
• ਪਾਲਣਾ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲਤਾ ਪ੍ਰਿੰਸੀਪਲ ਸਿਵਲ ਕੋਰਟ (Principal Civil Court) ਤੱਕ ਵਾਧਾ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ।
• ਕੋਰਟ ਜਾਣਬੁੱਝ ਕੇ ਭੁਗਤਾਨ ਨਾ ਕਰਨ ਜਾਂ ਜਾਇਦਾਦ ਲੁਕਾਉਣ ਲਈ ਤਿੰਨ ਮਹੀਨਿਆਂ ਤੱਕ ਦੀ ਸਿਵਲ ਜੇਲ ਦੀ ਸਜ਼ਾ (civil imprisonment) ਲਗਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜੋ MahaRERA ਦੇ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੇ ਢਾਂਚੇ (enforcement framework) ਲਈ ਪਹਿਲੀ ਵਾਰ ਹੈ।
• ਇਸਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਡਿਫਾਲਟ ਨੂੰ ਰੋਕਣਾ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਵਧੇਰੇ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਹੈ।

ਵਿਆਪਕ ਖੇਤਰ 'ਤੇ ਅਸਰ

• SOP ਤੋਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿੱਚ ਪਾਲਣਾ ਅਨੁਸ਼ਾਸਨ (compliance discipline) ਵਿੱਚ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਸੁਧਾਰ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ।
• ਹਾਲਾਂਕਿ, ਵਸੂਲੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦੀ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ੀਲਤਾ ਅਜੇ ਵੀ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਕੁਲੈਕਟਰਾਂ ਅਤੇ ਸਿਵਲ ਕੋਰਟਾਂ ਦੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਸਮਰੱਥਾ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗੀ।
• ਛੋਟੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸਖ਼ਤ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾ ਅਤੇ ਤੁਰੰਤ ਵਸੂਲੀ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਕਾਰਨ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ (cash flow) 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਵਧ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਅਸਰ

• ਇਹ ਨਵਾਂ SOP ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਵਿਸ਼ਵਾਸ ਨੂੰ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਧਾਏਗਾ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਸੰਭਵ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਧੇਰੇ ਪਾਰਦਰਸ਼ੀ ਸੌਦੇ ਹੋਣਗੇ।
• ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਵਿੱਤ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨ ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰਤੀਬੱਧਤਾਵਾਂ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਕਰਨ ਲਈ ਵਧੇਰੇ ਦਬਾਅ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਸੰਭਵ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪਾਲਣਾ ਖਰਚੇ ਵੱਧ ਸਕਦੇ ਹਨ ਜਾਂ ਵਿੱਤੀ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਵਧੇਰੇ ਸਖ਼ਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।
• ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਪਨੀਆਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਜੋਖਮ (regulatory risk) ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੈ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਿਹਤ ਅਤੇ ਪਾਲਣਾ ਟ੍ਰੈਕ ਰਿਕਾਰਡ (compliance track records) ਦਾ ਵਧੇਰੇ ਨੇੜੇ ਤੋਂ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ।
• ਅਸਰ ਰੇਟਿੰਗ: 7/10

ਮੁਸ਼ਕਲ ਸ਼ਬਦਾਂ ਦੀ ਵਿਆਖਿਆ

• SOP (Standard Operating Procedure): ਸੰਸਥਾ ਦੁਆਰਾ ਆਪਣੇ ਕਰਮਚਾਰੀਆਂ ਨੂੰ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਰੋਜ਼ਾਨਾ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਨ ਲਈ ਕੰਪਾਇਲ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕਦਮ-ਦਰ-ਕਦਮ ਨਿਰਦੇਸ਼ਾਂ ਦਾ ਸਮੂਹ।
• MahaRERA: ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਿਟੀ, ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਲਈ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਸੰਸਥਾ।
• Complainant: ਕਿਸੇ ਚੀਜ਼ ਬਾਰੇ ਰਸਮੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਕਰਨ ਵਾਲਾ ਵਿਅਕਤੀ। ਇਸ ਸੰਦਰਭ ਵਿੱਚ, ਇਹ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦਰਜ ਕਰਵਾਉਣ ਵਾਲੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਹਵਾਲਾ ਦਿੰਦਾ ਹੈ।
• Affidavit: ਅਦਾਲਤ ਵਿੱਚ ਸਬੂਤ ਵਜੋਂ ਵਰਤਣ ਲਈ, ਸਹੁੰ ਜਾਂ ਪੁਸ਼ਟੀ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਲਿਖਤੀ ਬਿਆਨ।
• Recovery Warrant: ਅਦਾਲਤ ਜਾਂ ਅਥਾਰਟੀ ਦੁਆਰਾ ਜਾਰੀ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਇੱਕ ਕਾਨੂੰਨੀ ਆਦੇਸ਼ ਜੋ ਅਧਿਕਾਰੀਆਂ ਨੂੰ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਵਸੂਲੀ ਲਈ ਜਾਇਦਾਦ ਜਾਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਨੂੰ ਜ਼ਬਤ ਕਰਨ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ।
• Attachment: ਕਾਨੂੰਨੀ ਕਾਰਵਾਈ ਜਾਂ ਫੈਸਲੇ ਦੇ ਨਤੀਜੇ ਲੰਬਿਤ ਹੋਣ 'ਤੇ, ਜਾਂ ਇਸਨੂੰ ਸੰਤੁਸ਼ਟ ਕਰਨ ਲਈ, ਅਦਾਲਤ ਜਾਂ ਸਰਕਾਰੀ ਅਥਾਰਟੀ ਦੁਆਰਾ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਜ਼ਬਤੀ।
• Principal Civil Court: ਜ਼ਿਲ੍ਹੇ ਦੀ ਮੁੱਖ ਅਦਾਲਤ ਜੋ ਸਿਵਲ ਕੇਸਾਂ (civil cases) ਨੂੰ ਸੰਭਾਲਣ ਲਈ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰ ਹੈ।
• Wilful Non-payment: ਬਕਾਇਆ ਹੋਣ 'ਤੇ ਇਰਾਦਤਨ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਤੋਂ ਇਨਕਾਰ ਕਰਨਾ ਜਾਂ ਅਸਫਲ ਹੋਣਾ।
• Suppression of Assets: ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰਿਪੋਰਟ ਕੀਤੀਆਂ ਜਾਣ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਨੂੰ ਲੁਕਾਉਣਾ ਜਾਂ ਖੁਲਾਸਾ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿਣਾ, ਅਕਸਰ ਕਰਜ਼ੇ ਜਾਂ ਟੈਕਸਾਂ ਤੋਂ ਬਚਣ ਲਈ।