ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਘਰਾਂ ਦਾ ਸੱਚ: ਤਿਆਰ ਘਰਾਂ ਨਾਲੋਂ ₹8 ਲੱਖ ਜ਼ਿਆਦਾ ਕਿਉਂ ਪੈਂਦਾ ਹੈ ਵਿਆਜ?

ਵਿਆਜ ਦਾ ਜਾਲ: ਘਰ ਬਣਨ ਦਾ ਖਰਚਾ

ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ (Under-construction) ਅਤੇ ਤਿਆਰ (Ready-to-move) ਘਰਾਂ ਵਿਚਕਾਰ ਮੁੱਖ ਫਰਕ ਪ੍ਰਿੰਸੀਪਲ ਅਮੋਰਟਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ (Principal Amortization) ਯਾਨੀ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਮੂਲ ਰਕਮ ਨੂੰ ਘਟਾਉਣ ਦੇ ਤਰੀਕੇ ਵਿੱਚ ਹੈ। ਤਿਆਰ ਘਰਾਂ ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ, EMI ਪਹਿਲੇ ਮਹੀਨੇ ਤੋਂ ਹੀ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਰਕਮ ਨੂੰ ਘਟਾਉਣਾ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਪਰ, ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਘਰਾਂ ਦੇ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਵਿੱਚ, ਤੁਸੀਂ ਉਸਾਰੀ ਦੇ ਦੌਰਾਨ ਸਿਰਫ਼ ਵਿਆਜ (Interest-only pre-EMIs) ਭਰਦੇ ਹੋ। ਇਸ ਕਾਰਨ, ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਮੂਲ ਰਕਮ ਉਦੋਂ ਤੱਕ ਘਟਦੀ ਨਹੀਂ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਘਰ ਬਣ ਕੇ ਤਿਆਰ ਨਹੀਂ ਹੋ ਜਾਂਦਾ। ਇਹ ਦੇਰੀ ਵਿਆਜ 'ਤੇ ਵਿਆਜ (Compounding interest) ਦਾ ਪ੍ਰਭਾਵ ਪਾਉਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਘਰ ਦੀ ਕੁੱਲ ਮਲਕੀਅਤ ਦੀ ਲਾਗਤ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਵਿੱਚ ਵੱਧ ਜਾਂਦੀ ਹੈ।

ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਵਿੱਚ ਪਾੜਾ

ਜੇਕਰ ਆਪਾਂ ₹50 ਲੱਖ ਦੇ ਲੋਨ ਦੀ ਗੱਲ ਕਰੀਏ, ਜਿਸ 'ਤੇ 8% ਵਿਆਜ ਦਰ ਹੈ, ਤਾਂ ਤਿਆਰ ਘਰਾਂ ਵੱਲ ਪਾਸਾ ਝੁਕ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ, ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਪੂਰੀ ਰਕਮ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਘਰ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਨਾਮ ਕਰਵਾਉਣ ਲਈ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਅਮੋਰਟਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਸ਼ਡਿਊਲ ਸਹੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ, ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ, ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਵਿੱਚ ਲੋਨ ਮਿਲਣ ਕਾਰਨ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਪੜਾਅ ਵਿੱਚ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਮੂਲ ਰਕਮ ਘਟਾਉਣ ਦਾ ਲਾਭ ਨਹੀਂ ਲੈ ਪਾਉਂਦਾ। ਇਸ ਕਾਰਨ, ₹8 ਲੱਖ ਦਾ ਵਾਧੂ ਵਿਆਜ, ਜੋ ਕਿ ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਮਿਲਣ ਵਾਲੇ ਕਬਜ਼ੇ (Delayed possession) 'ਤੇ ਇੱਕ ਲੁਕਿਆ ਹੋਇਆ ਟੈਕਸ ਹੈ, ਲੱਗ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਨੂੰ ਤਿਆਰ ਘਰਾਂ ਦੇ ਬਰਾਬਰ ਆਉਣ ਲਈ ਸ਼ਲਾਘਾ (Appreciation) ਦੁਆਰਾ ਇਸ ਵਾਧੂ ਲਾਗਤ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ।

ਆਫ-ਪਲਾਨ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦਾ ਨਕਾਰਾਤਮਕ ਪਹਿਲੂ

ਜੋਖਮ ਘਟਾਉਣ ਦੇ ਨਜ਼ਰੀਏ ਤੋਂ, ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ਼ ਵਿਆਜ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ ਹੋਰ ਵੀ ਬਹੁਤ ਸਾਰੀਆਂ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਹਨ। ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਹੋਣ ਦਾ ਜੋਖਮ (Project completion risk), RERA ਅਧੀਨ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਦੇਰੀ, ਅਤੇ ਪੈਸੇ ਦੇ ਮੌਕੇ ਦੀ ਲਾਗਤ (Opportunity cost) ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਪੂੰਜੀ ਇੱਕ ਅਜਿਹੀ ਜਾਇਦਾਦ ਵਿੱਚ ਫਸੀ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ ਜਿਸ ਤੋਂ ਕੋਈ ਆਮਦਨ ਨਹੀਂ ਹੋ ਰਹੀ। ਤਿਆਰ ਘਰਾਂ ਦੇ ਉਲਟ, ਜੋ ਕਿ ਮਹੀਨਾਵਾਰ ਵਿਆਜ ਖਰਚਿਆਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਤੁਰੰਤ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ (Rental yield) ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਯੂਨਿਟ ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਮੁੱਲ 'ਤੇ ਇੱਕ ਸ਼ੁੱਧ ਸੱਟੇਬਾਜ਼ੀ (Speculative bet) ਹਨ। ਜਦੋਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਉੱਚੀਆਂ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ ਜਾਂ ਵੱਧ ਰਹੀਆਂ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਪ੍ਰੀ-EMI ਦਾ ਸੰਚਤ ਪ੍ਰਭਾਵ ਨਿਵੇਸ਼ 'ਤੇ ਅੰਦਰੂਨੀ ਵਾਪਸੀ ਦਰ (Internal rate of return) ਨੂੰ ਕਾਫ਼ੀ ਘੱਟ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਜੇਕਰ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਸਥਿਰ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਵਾਧੂ ਵਿਆਜ ਦਾ ਬੋਝ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਸੈਕੰਡਰੀ ਮਾਰਕੀਟ ਦੀ ਖਰੀਦ ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਨੁਕਸਾਨ ਹੋਵੇਗਾ।

ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਿਆਂ ਲਈ ਰਣਨੀਤਕ ਵਿਚਾਰ

ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਭਾਗੀਦਾਰ ਅਕਸਰ ਇਸ ਗੱਲ ਨੂੰ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕਰ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਘੱਟ 'ਸਪਾਟ ਕੀਮਤ' (Spot price) ਦੀ ਸਮਝੀ ਗਈ ਬੱਚਤ ਅਕਸਰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਹਕੀਕਤਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪੂਰੀ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਇੱਕ ਸੂਝਵਾਨ ਪਹੁੰਚ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦ ਦੀ ਕੁੱਲ ਲਾਗਤ ਦੀ ਗਣਨਾ ਕਰਨਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ—ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦ ਕੀਮਤ ਅਤੇ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਮਿਆਦ ਦੌਰਾਨ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੰਚਤ ਵਿਆਜ ਦੋਵੇਂ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਤੁਹਾਡਾ ਮੁੱਖ ਟੀਚਾ ਸੰਪੱਤੀ ਦੀ ਸੰਭਾਲ (Wealth preservation) ਹੈ, ਤਾਂ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀ ਨਿੱਜੀ ਵਿੱਤ ਦਾ ਮਾਡਲ ਬਣਾਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਤੁਰੰਤ ਪ੍ਰਿੰਸੀਪਲ ਘਟਾਉਣ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੱਤੀ ਜਾ ਸਕੇ। ਇਸਦੇ ਉਲਟ, ਜਿਹੜੇ ਸੱਟੇਬਾਜ਼ੀ ਵਾਲੀ ਵਿਕਾਸ (Speculative growth) ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੰਦੇ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਅਨੁਮਾਨਿਤ ਪ੍ਰਸ਼ੰਸਾ ਦਰ (Appreciation rate) ਵਾਧੂ ਵਿਆਜ ਦੇ ਬੋਝ ਨੂੰ ਆਸਾਨੀ ਨਾਲ ਪਾਰ ਕਰ ਜਾਵੇ, ਜੋ ਇਸ ਸਮੇਂ ਇਕੁਇਟੀ ਬਿਲਡਅਪ 'ਤੇ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਖਿੱਚ (Drag) ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।