ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਕਿਰਾਏ ਤੋਂ ਕਮਾਈ ਦੇ ਚੱਕਰ ਵਿੱਚ ਦੂਜਾ ਘਰ (Second Home) ਖਰੀਦ ਲੈਂਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਲੁਕਵੇਂ ਖਰਚੇ ਇਸ ਨੂੰ ਨੁਕਸਾਨਦਾਇਕ ਸੌਦਾ ਬਣਾ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ, EMI ਅਤੇ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਖਰਚੇ ਕਿਰਾਏ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੋ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।
ਬਹੁਤੇ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਦੂਜਾ ਘਰ ਖਰੀਦਣਾ ਪੈਸਿਵ ਇਨਕਮ ਦਾ ਇੱਕ ਵਧੀਆ ਜ਼ਰੀਆ ਮੰਨਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਆਈਡੀਆ ਬੜਾ ਸਧਾਰਨ ਲੱਗਦਾ ਹੈ—ਇੱਕ ਫਲੈਟ ਖਰੀਦੋ, ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਰੱਖੋ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਨਾਲ ਲੋਨ ਦੀਆਂ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਭਰੋ। ਪਰ ਜ਼ਮੀਨੀ ਹਕੀਕਤ ਕੁਝ ਹੋਰ ਹੀ ਹੈ। ਅਕਸਰ ਇਹ ਨਿਵੇਸ਼ ਇੱਕ 'ਨੈਗੇਟਿਵ-ਕੈਰੀ' (Negative-Carry) ਸੰਪਤੀ ਬਣ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਭਾਵ ਇਹ ਕਮਾਈ ਨਾਲੋਂ ਖਰਚ ਜ਼ਿਆਦਾ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਗ੍ਰੌਸ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ (Gross Rental Yield) ਦਾ ਜਾਲ
ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਅਕਸਰ ਸਿਰਫ ਗ੍ਰੌਸ ਯੀਲਡ ਦੇਖ ਕੇ ਫਸ ਜਾਂਦੇ ਹਨ। ਜੇਕਰ ₹1 ਕਰੋੜ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਤੋਂ ਮਹੀਨਾਵਾਰ ₹40,000 ਕਿਰਾਇਆ ਆਉਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਸਾਲਾਨਾ ਗ੍ਰੌਸ ਯੀਲਡ ਲਗਭਗ 4.8% ਬਣਦੀ ਹੈ। ਪਰ ਇਸ ਵਿੱਚ ਵੈਕੈਂਸੀ (ਜਦੋਂ ਘਰ ਖਾਲੀ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ), ਸੋਸਾਇਟੀ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ, ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ ਅਤੇ ਬ੍ਰੋਕਰੇਜ ਖਰਚੇ ਨਹੀਂ ਜੁੜੇ ਹੁੰਦੇ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਸਾਰੇ ਖਰਚਿਆਂ ਨੂੰ ਘਟਾਉਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, ਨੈੱਟ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ ਅਕਸਰ 2% ਤੋਂ ਵੀ ਘੱਟ ਰਹਿ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਫਿਕਸਡ ਡਿਪਾਜ਼ਿਟ (FD) ਨਾਲੋਂ ਵੀ ਘੱਟ ਹੈ।
ਕਰਜ਼ਾ ਅਤੇ EMI ਦਾ ਦਬਾਅ
ਜੇ ਤੁਸੀਂ ₹1 ਕਰੋੜ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ ਲਈ ₹75 ਲੱਖ ਦਾ ਹੋਮ ਲੋਨ ਲਿਆ ਹੈ, ਤਾਂ ਤੁਹਾਡੀ ਮਹੀਨਾਵਾਰ EMI ਕਿਰਾਏ ਨਾਲੋਂ ਕਾਫੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੋਵੇਗੀ। 8.5% ਦੀ ਵਿਆਜ ਦਰ 'ਤੇ, ਤੁਹਾਡੀ ਸਾਲਾਨਾ EMI ₹7.8 ਲੱਖ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਕਿਰਾਏ ਤੋਂ ਆਮਦਨ ਸਿਰਫ ₹4.8 ਲੱਖ ਹੋਵੇਗੀ। ਇਹ ਹਰ ਸਾਲ ₹3 ਲੱਖ ਦਾ ਘਾਟਾ ਹੈ, ਜੋ ਤੁਹਾਡੀ ਆਪਣੀ ਜੇਬ ਵਿੱਚੋਂ ਜਾਵੇਗਾ।
ਟੈਕਸ ਅਤੇ ਪੈਸੇ ਦੀ ਲਾਕ-ਇਨ
ਨਵੀਂ ਟੈਕਸ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਵਿੱਚ ਘਰ ਦੇ ਨੁਕਸਾਨ ਨੂੰ ਦੂਜੀ ਆਮਦਨ ਨਾਲ ਸੈੱਟ-ਆਫ (Set-off) ਕਰਨਾ ਵੀ ਪਹਿਲਾਂ ਨਾਲੋਂ ਮੁਸ਼ਕਿਲ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇੱਕ ਇਲਿਕਵਿਡ (Illiquid) ਸੰਪਤੀ ਹੈ। ਸਟੈਂਪ ਡਿਊਟੀ ਅਤੇ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਵਰਗੇ ਵੱਡੇ ਖਰਚੇ ਤੁਹਾਡਾ ਪੈਸਾ ਬਲਾਕ ਕਰ ਦਿੰਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨੂੰ ਲੋੜ ਪੈਣ 'ਤੇ ਤੁਰੰਤ ਕੈਸ਼ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸਲਾਹ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਕੇਵਲ ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਨਾ ਰਹਿਣ, ਸਗੋਂ ਕੁੱਲ ਖਰਚਿਆਂ ਨੂੰ ਘਟਾ ਕੇ ਨੈੱਟ ਰਿਟਰਨ ਜ਼ਰੂਰ ਕੈਲਕੂਲੇਟ ਕਰਨ।