Resale ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਖਰੀਦਣ ਵੇਲੇ ਬੈਂਕ ਅਕਸਰ ਮਾਰਕੀਟ ਕੀਮਤ ਨਾਲੋਂ ਘੱਟ ਵੈਲਿਊ ਕੱਢਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨੂੰ 'Valuation Gap' ਕਿਹਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਤੁਹਾਡਾ ਡਾਊਨ ਪੇਮੈਂਟ ਦਾ ਬੋਝ ਵਧ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਇਨ੍ਹਾਂ ਲੁਕਵੀਆਂ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ।
ਜਦੋਂ ਤੁਸੀਂ ਕੋਈ ਪੁਰਾਣਾ ਜਾਂ Resale ਫਲੈਟ ਖਰੀਦਦੇ ਹੋ, ਤਾਂ ਸੈਲਰ ਨਾਲ ਤੈਅ ਕੀਤੀ ਕੀਮਤ ਸਿਰਫ ਅੱਧੀ ਲੜਾਈ ਹੈ। ਅਸਲ ਚੁਣੌਤੀ ਉਦੋਂ ਆਉਂਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ ਬੈਂਕ ਆਪਣਾ ਟੈਕਨੀਕਲ ਮੁਲਾਂਕਣ (Technical Valuation) ਕਰਦਾ ਹੈ। ਬੈਂਕ ਹਮੇਸ਼ਾ ਦੋ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਘੱਟ ਵਾਲੀ ਰਕਮ 'ਤੇ ਲੋਨ ਦਿੰਦੇ ਹਨ: ਇੱਕ ਜੋ ਸੇਲ ਐਗਰੀਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਹੈ ਅਤੇ ਦੂਜੀ ਜੋ ਬੈਂਕ ਦਾ ਸਰਵੇਅਰ ਨਿਰਧਾਰਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ।\n\n### Valuation Gap ਦਾ ਅਸਲੀ ਖੇਡ\n\nਜੇਕਰ ਤੁਸੀਂ ₹70 ਲੱਖ ਦਾ ਫਲੈਟ ਖਰੀਦ ਰਹੇ ਹੋ ਪਰ ਬੈਂਕ ਉਸਦੀ ਕੀਮਤ ਸਿਰਫ ₹60 ਲੱਖ ਲਗਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਤੁਹਾਡਾ 80% LTV ਲੋਨ ਸਿਰਫ ₹60 ਲੱਖ 'ਤੇ ਹੀ ਮਿਲੇਗਾ। ਬਾਕੀ ਦਾ ਪੈਸਾ ਤੁਹਾਨੂੰ ਆਪਣੀ ਜੇਬ ਵਿੱਚੋਂ ਦੇਣਾ ਪਵੇਗਾ, ਜੋ ਤੁਹਾਡੇ ਬਜਟ ਨੂੰ ਵਿਗਾੜ ਸਕਦਾ ਹੈ।\n\n### ਬਿਲਡਿੰਗ ਦੀ ਉਮਰ ਦਾ ਅਸਰ\n\nਬੈਂਕ ਪੁਰਾਣੀਆਂ ਬਿਲਡਿੰਗਾਂ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਕਾਫੀ ਸਾਵਧਾਨ ਹੁੰਦੇ ਹਨ। 25 ਤੋਂ 30 ਸਾਲ ਤੋਂ ਪੁਰਾਣੇ ਘਰਾਂ 'ਤੇ ਲੋਨ ਮਿਲਣਾ ਮੁਸ਼ਕਲ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਅਜਿਹੇ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਲੋਨ ਦੀ ਮਿਆਦ (Tenure) ਘੱਟ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਤੁਹਾਡੀ EMI ਕਾਫੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਨਾਲ ਹੀ, ਜੇ ਬਿਲਡਿੰਗ ਦਾ 'ਸਟ੍ਰਕਚਰਲ ਆਡਿਟ' (Structural Audit) ਨਾ ਹੋਵੇ, ਤਾਂ ਬੈਂਕ ਲੋਨ ਦੇਣ ਤੋਂ ਇਨਕਾਰ ਵੀ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ।\n\n### ਲੀਗਲ ਡਾਕੂਮੈਂਟਸ ਦੀ ਜਾਂਚ\n\nਸੌਦਾ ਪੱਕਾ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਸੇਲ ਡੀਡ ਅਤੇ ਹੋਰ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਚੇਨ ਆਫ ਓਨਰਸ਼ਿਪ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਗੜਬੜ ਹੋਵੇ ਜਾਂ Occupancy Certificate ਨਾ ਹੋਵੇ, ਤਾਂ ਲੋਨ ਅਪਰੂਵਲ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟ ਆ ਸਕਦੀ ਹੈ।\n\n### ਲੁਕਵੇਂ ਖਰਚੇ (Hidden Costs)\n\n**₹50 ਲੱਖ** ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੇ ਸੌਦਿਆਂ 'ਤੇ 1% TDS ਕੱਟਣਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ ਸਟੈਂਪ ਡਿਊਟੀ, ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਫੀਸ, ਅਤੇ ਬੈਂਕ ਦੀ ਪ੍ਰੋਸੈਸਿੰਗ ਫੀਸ 'ਤੇ ਲੱਗਣ ਵਾਲਾ GST ਵੀ ਤੁਹਾਡੀ ਜੇਬ 'ਤੇ ਅਸਰ ਪਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ, ਕੋਈ ਵੀ ਪੇਮੈਂਟ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਬੈਂਕ ਤੋਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਵੈਲਿਊ ਅਤੇ ਲੋਨ ਯੋਗਤਾ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਜ਼ਰੂਰ ਕਰਵਾਓ।