ਮਿਊਚੁਅਲ ਫੰਡਾਂ ਨੇ REITs ਵੱਲ ਮੋੜਿਆ ਰੁਖ: SEBI ਦੇ ਫੈਸਲੇ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਹੋਇਆ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ

ਸੰਸਥਾਈ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਬਦਲਦਾ ਮਿਜ਼ਾਜ

ਭਾਰਤੀ ਵਿੱਤੀ ਬਾਜ਼ਾਰ 'ਚ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਮਲਟੀ-ਐਸੇਟ ਐਲੋਕੇਸ਼ਨ ਫੰਡ (Multi-Asset Allocation Funds) ਹੁਣ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (Real Estate) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ (Infrastructure) ਵਿੱਚ ਆਪਣੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਨੂੰ ਵਧਾ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਭਾਰਤੀ ਸਿਕਿਓਰਿਟੀਜ਼ ਐਂਡ ਐਕਸਚੇਂਜ ਬੋਰਡ (SEBI) ਦਾ ਉਹ ਫੈਸਲਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਤਹਿਤ 1 ਜਨਵਰੀ, 2026 ਤੋਂ REITs ਨੂੰ ਇਕੁਇਟੀ-ਸਬੰਧਤ ਇੰਸਟਰੂਮੈਂਟ (Equity-related instruments) ਵਜੋਂ ਰੀ-ਕਲਾਸੀਫਾਈ (Reclassify) ਕੀਤਾ ਜਾਵੇਗਾ। ਪਹਿਲਾਂ ਇਹ ਹਾਈਬ੍ਰਿਡ (Hybrid) ਸ਼੍ਰੇਣੀ ਵਿੱਚ ਆਉਂਦੇ ਸਨ। ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਨਾਲ, ਇਹ ਹੁਣ ਇਕੁਇਟੀ-ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ (Equity-heavy portfolios) ਦਾ ਹਿੱਸਾ ਬਣ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਸੰਸਥਾਈ ਮੈਨੇਜਰਾਂ ਨੂੰ REITs ਤੋਂ ਮਿਲਣ ਵਾਲੇ ਸਥਿਰ ਕਿਰਾਏ-ਆਧਾਰਿਤ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ (Rent-backed cash flows) ਦਾ ਫਾਇਦਾ ਉਠਾਉਣ ਦਾ ਮੌਕਾ ਮਿਲੇਗਾ।

ਫੰਡ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਵੱਖੋ-ਵੱਖਰੀ ਰਣਨੀਤੀ

ਹਾਲਾਂਕਿ, ਸਾਰੇ ਐਸੇਟ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਫਰਮਾਂ (Asset Management Firms) ਇੱਕੋ ਜਿਹੀ ਰਣਨੀਤੀ ਨਹੀਂ ਅਪਣਾ ਰਹੀਆਂ। WhiteOak Capital Multi Asset Allocation Fund ਨੇ ਆਪਣੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਨੂੰ ਲਗਭਗ ਦੁੱਗਣਾ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਅਪ੍ਰੈਲ 2026 ਤੱਕ 15.6% ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ ਉਲਟ, Quant ਅਤੇ SBI ਵਰਗੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਨੇ ਆਪਣੀਆਂ ਪੁਜ਼ੀਸ਼ਨਾਂ ਨੂੰ ਘਟਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜੋ ਸ਼ਾਇਦ ਲਿਕਵਿਡਿਟੀ (Liquidity) ਦੀਆਂ ਚਿੰਤਾਵਾਂ ਜਾਂ ਸਥਾਨਕ ਜੋਖਮ (Localized risk) ਦੇ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਾਰਨ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਫਰਕ ਇਸ ਗੱਲ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਿੱਥੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਾਹੌਲ (Regulatory environment) ਅਨੁਕੂਲ ਹੋਇਆ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਹੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਦਾ ਘੇਰਾ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ ਪੰਜ ਸੂਚੀਬੱਧ REITs ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਅਜੇ ਵੀ ਸੀਮਤ ਹੈ। ਮੈਨੇਜਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਵੀ ਦੇਖਣਾ ਪੈ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਸੀਮਤ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਵੱਡੇ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਲਈ ਕਾਫ਼ੀ ਲਿਕਵਿਡਿਟੀ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ-ਘਾਟਾ (Price volatility) ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਲਿਕਵਿਡਿਟੀ ਦੇ ਸੰਕਟ

ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਸਹਿਯੋਗ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਕੁਝ ਢਾਂਚਾਗਤ ਜੋਖਮ (Structural risks) ਅਜੇ ਵੀ ਬਣੇ ਹੋਏ ਹਨ। REIT ਸੈਕਟਰ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ (Interest rate fluctuations) ਅਤੇ ਵਪਾਰਕ ਦਫਤਰੀ ਥਾਂ (Commercial office space) ਦੀ ਮੰਗ ਪ੍ਰਤੀ ਬਹੁਤ ਸੰਵੇਦਨਸ਼ੀਲ ਹੈ। ਇਕੁਇਟੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਉਲਟ, ਜਿੱਥੇ ਕੀਮਤਾਂ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਨਿਰਧਾਰਤ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ, REIT ਯੂਨਿਟਾਂ ਨੂੰ ਅਕਸਰ ਲਿਕਵਿਡਿਟੀ ਦੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਤਣਾਅ ਦੌਰਾਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਅਜੇ ਵੀ ਇਕੁਇਟੀ ਰੀ-ਕਲਾਸੀਫਿਕੇਸ਼ਨ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਹਨ ਅਤੇ ਆਪਣੀ ਹਾਈਬ੍ਰਿਡ ਸਥਿਤੀ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਕਾਰਨ, ਜੇਕਰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜੋਖਮ ਤੋਂ ਬਚਣ ਦਾ ਮਾਹੌਲ ਬਣਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹਨਾਂ ਤੋਂ ਪੂੰਜੀ ਬਾਹਰ ਨਿਕਲ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਵੀ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਫੀਸ (Management fees) ਅਤੇ ਅੰਡਰਲਾਈੰਗ SPV ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ (Underlying SPV project execution) ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਜੋਖਮ ਪੈਦਾ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ ਸ਼ੁੱਧ ਇਕੁਇਟੀ ਇੰਡੈਕਸਾਂ (Pure-play equity indices) ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੇ।

ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ ਅਤੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਵਿਕਾਸ

ਜੁਲਾਈ 2026 ਵਿੱਚ ਇਕੁਇਟੀ ਸੂਚਕਾਂਕ (Equity indices) ਵਿੱਚ REITs ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕੀਤੇ ਜਾਣ ਨਾਲ ਪੈਸਿਵ ਫੰਡਾਂ (Passive fund inflows) ਤੋਂ ਪੈਸਾ ਆਉਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਇਹਨਾਂ ਸਾਧਨਾਂ 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਲਿਕਵਿਡਿਟੀ ਡਿਸਕਾਊਂਟ (Liquidity discount) ਘੱਟ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ ਕਿ ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਘੇਰਾ ਮੌਜੂਦਾ ਪੰਜ ਸੂਚੀਬੱਧ REITs ਅਤੇ ਅਠਾਰਾਂ InvITs ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਵਧੇਗਾ, ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਵਧਣ ਨਾਲ ਕੀਮਤਾਂ ਦਾ ਬਿਹਤਰ ਪਤਾ ਲੱਗ ਸਕੇਗਾ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਉਪਜ (Rental yields) 'ਤੇ ਨਿਰਭਰਤਾ, ਜੋ ਕਿ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਇਕਰਾਰਨਾਮਿਆਂ (Corporate contracts) ਨਾਲ ਜੁੜੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਇਸ ਗੱਲ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਸੰਸਥਾਈ ਭਾਗੀਦਾਰੀ ਭਾਰਤ ਦੇ ਵਪਾਰਕ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੇ ਵਿਸਥਾਰ ਅਤੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੇ ਅਮਲ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਰਹੇਗੀ।