Supreme Court ਵੱਲੋਂ ਇੱਕ ਅਹਿਮ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਹੈ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ (Homebuyers) ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦਾ ਕਬਜ਼ਾ ਲੈਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ, ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਡਿਲੀਵਰੀ ਵਿੱਚ ਹੋਈ ਦੇਰੀ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (Compensation) ਮੰਗਣ ਦੇ ਹੱਕਦਾਰ ਹੋਣਗੇ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ 2016 ਦੇ NCDRC ਦੇ ਇੱਕ ਪੁਰਾਣੇ ਫੈਸਲੇ ਨੂੰ ਪਲਟ ਦਿੰਦਾ ਹੈ।
ਕੀ ਹੋਇਆ?
Supreme Court ਦੇ ਜਸਟਿਸ ਵਿਕਰਮ ਨਾਥ ਅਤੇ ਜਸਟਿਸ ਵੀ ਮੋਹਨਾ ਦੇ ਬੈਂਚ ਨੇ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟੀਕਰਨ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਧਿਕਾਰ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ, ਭਾਵੇਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਆਪਣੇ ਫਲੈਟ ਦਾ ਕਬਜ਼ਾ ਲੈ ਲਿਆ ਹੋਵੇ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਨੈਸ਼ਨਲ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਡਿਸਪਿਊਟਸ ਰੈਡਰੈਸਲ ਕਮਿਸ਼ਨ (NCDRC) ਦੇ 2016 ਦੇ ਉਸ ਫੈਸਲੇ ਨੂੰ ਰੱਦ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਕਿਹਾ ਗਿਆ ਸੀ ਕਿ ਕਬਜ਼ਾ ਲੈਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਖਰੀਦਦਾਰ 'ਖਪਤਕਾਰ' (Consumer) ਨਹੀਂ ਰਹਿ ਜਾਂਦਾ ਅਤੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦਾ।
Supreme Court ਨੇ 2005 ਵਿੱਚ ਦਾਇਰ ਕੀਤੀ ਗਈ ਇੱਕ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਕੰਪਲੇਂਟ ਨੂੰ ਬਹਾਲ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਅਤੇ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਮਾਮਲੇ ਨੂੰ Dwarka ਦੇ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਡਿਸਪਿਊਟਸ ਰੈਡਰੈਸਲ ਕਮਿਸ਼ਨ ਵੱਲੋਂ ਸੁਣਿਆ ਜਾਵੇ। ਅਦਾਲਤ ਦਾ ਟੀਚਾ ਹੈ ਕਿ ਕੇਸ ਇੱਕ ਸਾਲ ਦੇ ਅੰਦਰ-ਅੰਦਰ ਨਿਬੇੜਿਆ ਜਾਵੇ, ਅਤੇ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ ਦੇਰੀ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਦਾਅਵੇ, ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ ਜਾਇਜ਼ ਹਨ।
ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਇਸ ਦਾ ਮਹੱਤਵ
ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਲੈਂਡਸਕੇਪ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਲਿਆਉਂਦਾ ਹੈ। ਪਹਿਲਾਂ, ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇਰੀ ਦੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਦਾਅਵਿਆਂ ਦੇ ਖਿਲਾਫ ਇਹ ਕਹਿ ਕੇ ਬਚਾਅ ਕਰਦੇ ਸਨ ਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਸੌਂਪਣ ਨਾਲ ਇਕਰਾਰਨਾਮੇ ਦੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ ਪੂਰੀ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਅੱਗੇ ਖਪਤਕਾਰ ਵਿਵਾਦਾਂ 'ਤੇ ਰੋਕ ਲੱਗ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਹੁਣ, ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨਾਲ ਇਹ ਬਚਾਅ ਖਤਮ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ।
ਲਿਸਟਿਡ ਅਤੇ ਅਨਲਿਸਟਿਡ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਪਨੀਆਂ ਲਈ, ਇਹ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ (Litigation) ਦੇ ਦਾਇਰੇ ਨੂੰ ਵਧਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਦੇ ਇਤਿਹਾਸ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਕੋਰਟਾਂ ਵਿੱਚ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਕੋਰਟਾਂ ਪਿਛਲੀਆਂ ਦੇਰੀਆਂ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਦਿੰਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਇਹ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ 'ਤੇ ਅਸਰ ਪਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਲਈ ਜੋ ਇਸ ਸਮੇਂ ਸਟਰੈਸਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਜਾਂ ਵਿਰਾਸਤੀ ਜਾਇਦਾਦਾਂ (Legacy Assets) ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ (Investors) ਨੂੰ ਇਹ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਲਾਇਬਿਲਟੀ (Liability) ਦੀ ਮਿਆਦ ਵਧਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕੰਪਨੀ ਬੈਲੈਂਸ ਸ਼ੀਟਾਂ ਵਿੱਚ ਕਾਨੂੰਨੀ ਕੰਟੀਨਜੈਂਸੀ (Legal Contingencies) ਲਈ ਕੀਤੇ ਗਏ ਪ੍ਰੋਵੀਜ਼ਨ (Provisions) ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਕਾਨੂੰਨੀ ਬਦਲਾਅ
Supreme Court ਨੇ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ ਕਿ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਪ੍ਰੋਟੈਕਸ਼ਨ ਐਕਟ, 1986, ਇੱਕ ਲਾਭਕਾਰੀ ਕਾਨੂੰਨ ਹੈ ਜੋ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਤੇਜ਼ ਅਤੇ ਸਰਲ ਹੱਲ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਬਣਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਦੱਸਿਆ ਕਿ ਐਕਟ ਦੀ ਧਾਰਾ 3 ਸਪੱਸ਼ਟ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਹਿੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਦੇ ਹੱਲ, ਖਪਤਕਾਰ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਕਿਸੇ ਵੀ ਹੋਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਉਪਾਅ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ ਹਨ। ਇਸ ਲਈ, ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਐਗਰੀਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਆਰਬਿਟਰੇਸ਼ਨ ਕਲੌਜ਼ (Arbitration Clause) ਦਾ ਹੋਣਾ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਫੋਰਮਾਂ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਣ ਤੋਂ ਨਹੀਂ ਰੋਕ ਸਕਦਾ।
ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਦੇਖਿਆ ਕਿ NCDRC ਨੇ ਮੁੱਖ ਮੁੱਦੇ – ਭਾਵੇਂ ਵਿਵਾਦ ਨੂੰ ਆਰਬਿਟਰੇਸ਼ਨ ਲਈ ਜਾਇਜ਼ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰੈਫਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ – ਨੂੰ ਸੰਬੋਧਨ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹੀ ਸੀ, ਅਤੇ ਇਸ ਦੀ ਬਜਾਏ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਪੋਸਟ-ਪਜੈਸ਼ਨ ਸਥਿਤੀ ਦੀ ਤਕਨੀਕੀ ਗੱਲ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕੀਤਾ ਸੀ। Supreme Court ਨੇ ਇਸ ਤਰਕ ਨੂੰ ਗਲਤ ਪਾਇਆ, ਇਹ ਨੋਟ ਕਰਦੇ ਹੋਏ ਕਿ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਡਿਲੀਵਰੀ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਸੀ, ਜੋ ਕਬਜ਼ਾ ਸੌਂਪਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਹੋਈ ਸੀ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਅੱਗੇ ਕੀ ਦੇਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?
ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਦੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਕੋਰਟਾਂ ਵਿੱਚ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੀ ਗਿਣਤੀ ਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਭਾਵੇਂ ਇਹ ਇੱਕ ਸਿੰਗਲ ਕੇਸ ਹੈ, ਇਹ ਇੱਕ ਮਿਸਾਲ (Precedent) ਸਥਾਪਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਹੋਰ ਖਪਤਕਾਰਾਂ ਨੂੰ ਪਿਛਲੀਆਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇਰੀਆਂ ਲਈ ਨੁਕਸਾਨ ਮੰਗਣ ਲਈ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਸ਼ੇਅਰਧਾਰਕਾਂ (Shareholders) ਲਈ ਮੁੱਖ ਟ੍ਰੈਕ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਗੱਲਾਂ:
- ਕੰਟੀਨਜੈਂਟ ਲਾਇਬਿਲਟੀਜ਼ (Contingent Liabilities) ਅਤੇ ਗਾਹਕਾਂ ਨਾਲ ਚੱਲ ਰਹੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਬਾਰੇ ਸਾਲਾਨਾ ਰਿਪੋਰਟਾਂ (Annual Reports) ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਪੇਸ਼ਕਾਰੀਆਂ (Investor Presentations) ਵਿੱਚ ਡਿਸਕਲੋਜ਼ਰ (Disclosures)।
- ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ-ਸਬੰਧਤ ਖਰਚਿਆਂ 'ਤੇ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਕੋਰਟ ਦੇ ਫੈਸਲਿਆਂ ਦੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਬਾਰੇ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਦੀ ਟਿੱਪਣੀ (Management Commentary)।
- ਕੰਪਨੀ ਦਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਡਿਲੀਵਰੀ ਵਿੱਚ ਰਿਕਾਰਡ, ਕਿਉਂਕਿ ਵਾਰ-ਵਾਰ ਦੇਰੀ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਕਾਰੋਬਾਰ ਅਜਿਹੀ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਲਈ ਵਧੇਰੇ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।
- ਕਬਜ਼ਾ ਸੌਂਪਣ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨਾਲ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਐਗਰੀਮੈਂਟ (Settlement Agreements) ਸੰਬੰਧੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਪਾਲਿਸੀਆਂ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਵੀ ਬਦਲਾਅ।