RERA ਫੈਸਲਾ: ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦਾ ਵੱਡਾ ਹੁਕਮ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਬਦਲ ਗਏ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਸਤੇ

ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਫਾਈਲਿੰਗ ਦੀ ਅੰਤਿਮਤਾ

ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦਾ M/s Kabra and Associates ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ ਆਇਆ ਫੈਸਲਾ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿਵਾਦਾਂ ਦੇ ਨਿਪਟਾਰੇ ਦੇ ਤਰੀਕੇ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਬਦਲਾਅ ਲਿਆ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨੇ ਗੁੱਸੇ 'ਚ ਆਏ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ 'ਫੋਰਮ ਸ਼ਾਪਿੰਗ' (ਇੱਕ ਜਗ੍ਹਾ ਤੋਂ ਦੂਜੀ ਜਗ੍ਹਾ ਜਾਣ ਦੀ ਪ੍ਰਥਾ) ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਖਤਮ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। 'ਡਾਕਟਰ ਆਫ਼ ਇਲੈਕਸ਼ਨ' (Doctrine of Election) ਦੀ ਸਖ਼ਤ ਵਿਆਖਿਆ ਲਾਗੂ ਕਰਦੇ ਹੋਏ, ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ ਹੈ ਕਿ ਜਿਸ ਪਲ ਕੋਈ ਸ਼ਿਕਾਇਤਕਰਤਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ (RERA) ਕੋਲ ਪਹੁੰਚਦਾ ਹੈ, ਉਹ ਉਹੀ ਮੁੱਦੇ ਲਈ ਉਪਭੋਗਤਾ ਸੁਰੱਖਿਆ ਚੈਨਲਾਂ ਰਾਹੀਂ ਕੋਈ ਹੋਰ ਰਾਹਤ ਮੰਗਣ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਗੁਆ ​​ਬੈਠਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਉਦੋਂ ਵੀ ਲਾਗੂ ਰਹੇਗਾ ਜਦੋਂ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਨੂੰ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਬਾਡੀ ਦੁਆਰਾ ਕਿਸੇ ਵੀ ਮੁਢੱਲੇ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਜਾਂ ਨਿਰਣਾਇਕ ਸ਼ਮੂਲੀਅਤ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਤਕਨੀਕੀ ਕਾਰਨਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਕਲੈਰੀਕਲ ਗਲਤੀਆਂ, ਕਰਕੇ ਵਾਪਸ ਲੈ ਲਿਆ ਗਿਆ ਹੋਵੇ।

ਸਮਕਾਲੀ ਉਪਚਾਰਾਂ ਦਾ ਖਾਤਮਾ

ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ, ਕਾਨੂੰਨੀ ਮਾਹਰ ਇਸ ਧਾਰਨਾ 'ਤੇ ਕੰਮ ਕਰਦੇ ਸਨ ਕਿ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ, 2016, ਇੱਕ ਨਿਵੇਕਲੇ ਕਾਨੂੰਨ ਦੀ ਬਜਾਏ ਸੁਰੱਖਿਆ ਦੀ ਇੱਕ ਪੂਰਕ ਪਰਤ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਐਕਟ ਦੀ ਧਾਰਾ 88 ਸਪੱਸ਼ਟ ਤੌਰ 'ਤੇ ਹੋਰ ਮੌਜੂਦਾ ਕਾਨੂੰਨਾਂ ਦੀ ਵੈਧਤਾ ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਦੀ ਹੈ, ਇਸ ਨਿਆਂਇਕ ਦਖਲ ਨੇ ਇੱਕ ਸੰਰਚਨਾਤਮਕ ਰੁਕਾਵਟ ਪੈਦਾ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਵਿੱਚ ਹੀ ਇੱਕ ਦੋ-ਪੱਖੀ ਵਿਕਲਪ ਚੁਣਨ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਕਰਕੇ, ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਦਾਅਵੇਦਾਰਾਂ ਲਈ ਮੁਸ਼ਕਿਲਾਂ ਨੂੰ ਕਾਫੀ ਵਧਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਕਾਨੂੰਨੀ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਉਨ੍ਹਾਂ ਲੋਕਾਂ ਲਈ ਤੁਰੰਤ ਜੋਖਮ ਪੈਦਾ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਸ਼ਾਇਦ ਜਲਦੀ ਜਾਂ ਗਲਤੀ ਨਾਲ ਫਾਈਲ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਕਦਮ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਸਥਾਪਿਤ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਕਈ ਵਾਰ ਬੋਝਲ, ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਤੋਂ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਰੋਕਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਰਾਹਤ ਲਈ ਰਸਤੇ ਨੂੰ ਤੰਗ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ ਜਿੱਥੇ RERA ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੀ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਖਪਤਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਨਿਵਾਰਨ ਕਮਿਸ਼ਨ (National Consumer Disputes Redressal Commission) ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਅਸੰਗਤ ਜਾਂ ਦੇਰੀ ਵਾਲੀ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ।

ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਕਾਰਜਸ਼ੀਲ ਬੇਅਰ ਕੇਸ (Bear Case)

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ (Investors) ਅਤੇ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਜੋਖਮ ਦਾ ਇੱਕ ਉੱਚਾ ਵਾਤਾਵਰਣ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਅਦਾਲਤ ਦੁਆਰਾ ਇਸ ਵਿਚਾਰ ਨੂੰ ਰੱਦ ਕਰਨਾ ਕਿ ਵਾਪਸ ਲਈ ਗਈ, ਗੈਰ-ਨਿਰਣਾਇਕ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਵਿੱਚ 'ਅੰਤਿਮ' ਚੋਣ ਦਾ ਭਾਰ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਇੱਕ ਇਕੱਲੀ ਰਣਨੀਤਕ ਗਲਤੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਖੜ੍ਹੇ ਹੋਣ ਦੇ ਸਥਾਈ ਨੁਕਸਾਨ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹਕਾਰਾਂ 'ਤੇ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ ਦਾ ਬਹੁਤ ਵੱਡਾ ਬੋਝ ਪਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਫਾਈਲਾਂ ਸੰਪੂਰਨ ਹੋਣ, ਕਿਉਂਕਿ ਕਿਸੇ ਵੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਗਲਤੀ ਨੂੰ ਹੁਣ ਇੱਕ ਵੱਖਰੇ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਬਦਲ ਕੇ ਘੱਟ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਹੁਣ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਰਣਨੀਤਕ ਲਾਭ ਮਿਲਦਾ ਹੈ; ਉਹ ਕਿਸੇ ਵੀ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ ਨਾਲ ਪਿਛਲੇ ਸੰਪਰਕ ਦੀ ਪਛਾਣ ਕਰਕੇ ਖਪਤਕਾਰ ਫੋਰਮ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਬੇਅਸਰ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਹਨਾਂ ਦੁਆਰਾ ਰਾਹਤ ਮੰਗਣ ਦੇ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਯਤਨ ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਹਥਿਆਰ ਬਣਾਇਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਕਾਨੂੰਨੀ ਉਪਚਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਰਣਨੀਤਕ ਬਦਲਾਅ

ਅੱਗੇ ਵਧਦੇ ਹੋਏ, ਸੁਧਾਰ ਦਾ ਦਾਇਰਾ ਬਹੁਤ ਪਤਲਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਧਿਰਾਂ ਤਕਨੀਕੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇੱਕ ਸਮੀਖਿਆ ਪਟੀਸ਼ਨ (Review Petition) ਦਾ ਪਿੱਛਾ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ ਜਾਂ ਗੰਭੀਰ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਦੀਆਂ ਅਸਫਲਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਸੰਬੋਧਿਤ ਕਰਨ ਲਈ ਸੰਵਿਧਾਨ ਦੇ ਅਨੁਛੇਦ 226 (Article 226) ਦਾ ਲਾਭ ਉਠਾਉਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਰਾਹਾਂ ਵਿੱਚ ਉੱਚ ਲਾਗਤਾਂ ਅਤੇ ਕਾਫੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਣਨੀਤੀ ਦੇ ਏਕੀਕਰਨ ਨੂੰ ਮਜਬੂਰ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਫੋਰਮ ਦੀ ਚੋਣ ਹੁਣ ਇੱਕ ਟੈਕਟੀਕਲ ਵੇਰੀਏਬਲ (tactical variable) ਨਹੀਂ ਹੈ, ਬਲਕਿ ਇੱਕ ਇਕੱਠਾ, ਅਟੱਲ ਪ੍ਰਤੀਬੱਧਤਾ ਹੈ। ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਇਸ ਪ੍ਰਤਿਬੰਧਿਤ ਮਾਹੌਲ ਨੂੰ ਨੈਵੀਗੇਟ ਕਰਨਾ ਜਾਰੀ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਸਹੀ, ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਫਾਈਲਿੰਗ 'ਤੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਟੱਲ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਵਧੇਗਾ, ਕਿਉਂਕਿ ਇੱਕ ਅਸਫਲ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਨੂੰ ਵੱਖਰੇ ਫੋਰਮ ਲਈ ਮੁੜ-ਵਿਸ਼ੇਸ਼ਤਾ ਦੇਣ ਦਾ ਲਗਜ਼ਰੀ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਖਤਮ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਹੈ।