Whalesbook
ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਟਕਰਾਅ
Karnataka High Court ਵੱਲੋਂ ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਵਿਕਾਸ ਅਥਾਰਟੀ (BDA) ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ, 2016 (RERA) ਨੂੰ ਲਾਗੂ ਕਰਨ 'ਤੇ ਲਗਾਈ ਗਈ ਰੋਕ, ਬੇਂਗਲੁਰੂ ਦੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਪ੍ਰਸ਼ਾਸਨ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਮੋੜ ਹੈ। ਕਈ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ, BDA ਇਹ ਦਲੀਲ ਦਿੰਦੀ ਆ ਰਹੀ ਹੈ ਕਿ BDA ਐਕਟ, 1976 ਤਹਿਤ ਉਸਦੀ ਸਟੈਚੂਟਰੀ ਸਥਿਤੀ ਇੱਕ ਨਿਰੰਤਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚਾ ਬਣਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ, ਇਸ ਦਲੀਲ ਨੂੰ ਕਰਨਾਟਕ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ (K-RERA) ਅਤੇ ਅਪੀਲੀ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ, K-REAT ਵੱਲੋਂ ਸਖ਼ਤ ਜਾਂਚ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ, ਜਿਸ ਨੇ BDA ਨੂੰ ਵਾਰ-ਵਾਰ 'ਪ੍ਰਮੋਟਰ' ਕਿਹਾ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਅਤੇ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਦੇ ਨਿਯਮਾਂ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਹੋ ਗਈ ਸੀ।
ਮਾਰਕੀਟ ਸਟੈਂਡਰਡਜ਼ 'ਤੇ ਅਸਰ
ਇਸ ਰੋਕ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਰੁਝਾਨ ਅਲਾਟੀਜ਼ ਦੇ ਪੱਖ ਵਿੱਚ ਸੀ। ਹਾਲੀਆ ਫੈਸਲਿਆਂ ਨੇ BDA ਨੂੰ Nadaprabhu Kempegowda Layout ਵਰਗੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਬੁਨਿਆਦੀ ਸਹੂਲਤਾਂ ਦੀ ਡਿਲਿਵਰੀ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਲਈ ਵੱਡਾ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਦੇਣ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਕੀਤਾ ਸੀ, ਜੋ ਕਿ ਕਈ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਲੱਖਾਂ ਰੁਪਏ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਿਆ। BDA ਨੂੰ ਇੱਕ ਪ੍ਰਮੋਟਰ ਵਜੋਂ ਵਰਗੀਕ੍ਰਿਤ ਕਰਕੇ, ਅਧਿਕਾਰੀਆਂ ਨੇ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ 'ਜਨਤਕ ਹਿੱਤ' ਛੋਟ ਦਾ ਪਰਦਾ ਹਟਾ ਦਿੱਤਾ ਸੀ, ਜਿਸਦੀ ਵਰਤੋਂ ਸਰਕਾਰੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਰਵਾਇਤੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮਾਰਕੀਟ ਸਟੈਂਡਰਡਜ਼ ਤੋਂ ਬਚਣ ਲਈ ਕਰਦੀਆਂ ਸਨ। ਇਸ ਕਾਨੂੰਨੀ ਬਦਲਾਅ ਨੇ BDA ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਕਾਰਜਾਂ ਨੂੰ 70% ਐਸਕ੍ਰੋ ਫੰਡ ਦੀ ਲੋੜ ਅਤੇ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਲਾਜ਼ਮੀ ਹੋਰ ਖੁਲਾਸਿਆਂ ਨਾਲ ਜੋੜਨ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਕੀਤਾ ਸੀ। ਮੌਜੂਦਾ ਜੁਡੀਸ਼ੀਅਲ ਵਿਰਾਮ ਇਸ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਨੂੰ ਰੋਕ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਇੱਕ ਖਲਾਅ ਪੈਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਅਲਾਟੀਜ਼ ਨੂੰ ਇਸ ਬਾਰੇ ਅੰਤਿਮ ਫੈਸਲੇ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਨੀ ਪਵੇਗੀ ਕਿ ਕੀ ਸਟੈਚੂਟਰੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਵਪਾਰਕ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਦੇ ਸਮਾਨ ਨਿਗਰਾਨੀ ਵਿਧੀ ਦੇ ਅਧੀਨ ਆਉਂਦੀਆਂ ਹਨ ਜਾਂ ਨਹੀਂ।
ਸੰਸਥਾਗਤ ਕਮਜ਼ੋਰੀ ਦਾ ਖ਼ਤਰਾ
ਸੰਸਥਾਗਤ ਦ੍ਰਿਸ਼ਟੀਕੋਣ ਤੋਂ, BDA ਦੀ ਮੁੱਖ ਦਲੀਲ ਵਪਾਰਕ ਮੁਨਾਫ਼ਾ-ਅਧਾਰਤ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਅਤੇ ਗੈਰ-ਮੁਨਾਫ਼ਾ ਯੋਜਨਾ ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਵਿਚਕਾਰ ਅੰਤਰ 'ਤੇ ਕੇਂਦਰਿਤ ਹੈ। ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ RERA ਦੀਆਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ-ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਫੰਡ ਲੋੜਾਂ ਨੂੰ ਵਿਆਪਕ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਕਾਸ ਲੇਆਊਟਾਂ 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਨਾਲ ਅਥਾਰਟੀ ਦੀ ਕਈ ਸਕੀਮਾਂ ਵਿੱਚ ਸਰੋਤਾਂ ਦੀ ਵੰਡ ਕਰਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟ ਆਉਂਦੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਆਲੋਚਕਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਇੱਕ ਖਤਰਨਾਕ ਮਿਸਾਲ ਕਾਇਮ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਜਨਤਕ ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਮੈਟ੍ਰਿਕਸ ਤੋਂ ਬਚ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ ਜੋ ਰਿਟੇਲ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਘਰਾਂ ਦੇ ਮਾਲਕਾਂ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤੇ ਗਏ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਸਟੈਚੂਟਰੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ RERA ਤੋਂ ਛੋਟ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਡਿਲਿਵਰੀ ਨੂੰ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਵਿਧੀ ਗੁਆ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਦੇਰੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ ਅਤੇ 'ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਕਬਜ਼ਾ' ਆਮ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ BDA ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰੇਸ਼ਾਨ ਕਰ ਰਹੀ ਇੱਕ ਆਮ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਹੈ।
ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਦਾ ਭਵਿੱਖ
ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਲੜਾਈ RERA ਨੂੰ ਸਰਕਾਰੀ-ਭਾਰੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ ਏਕੀਕ੍ਰਿਤ ਕਰਨ ਦੀਆਂ ਵਿਆਪਕ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ RERA ਨੂੰ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਨੂੰ ਸੰਸਥਾਗਤ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਜਨਤਕ-ਸੈਕਟਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਨਿਯੰਤ੍ਰਿਤ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਇਸਦੀ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ੀਲਤਾ ਅਜੇ ਵੀ ਉੱਚਤਮ ਅਦਾਲਤ ਦੇ ਪੱਧਰਾਂ 'ਤੇ ਪਰਖੀ ਨਹੀਂ ਗਈ ਹੈ। ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਬੇਂਗਲੁਰੂ ਦਾ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟ ਸਪਲਾਈ ਦੀਆਂ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇਸ ਪਟੀਸ਼ਨ ਦਾ ਨਤੀਜਾ ਸੰਭਾਵਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਪਹੁੰਚ ਦੀਆਂ ਸੀਮਾਵਾਂ ਨੂੰ ਮੁੜ ਪਰਿਭਾਸ਼ਿਤ ਕਰੇਗਾ। ਕੀ ਇਹ ਕੇਸ 2016 ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੀ ਜ਼ਮੀਨ ਲਈ ਇੱਕ ਇਕੱਲੀ ਛੋਟ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰੇਗਾ ਜਾਂ ਸਟੈਚੂਟਰੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਲਈ ਸਥਾਈ ਬੇਦਖਲੀ ਵੱਲ ਇੱਕ ਢਾਂਚਾਗਤ ਪਲਟਵਾਂ ਮੋੜ, ਇਹ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਨਿਰੀਖਕਾਂ ਅਤੇ ਸਥਾਨਕ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਮੁੱਖ ਫੋਕਸ ਬਣਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ।