ਭਾਰਤੀ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ (Homebuyers) ਕੋਲ ਹੁਣ RERA, ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਪ੍ਰੋਟੈਕਸ਼ਨ ਐਕਟ ਅਤੇ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਰਾਹੀਂ ਨਿਆਂ ਮੰਗਣ ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਖੁੱਲ੍ਹ ਹੈ। ਅਦਾਲਤਾਂ ਇਨ੍ਹਾਂ ਰਾਹਾਂ ਨੂੰ ਇਕੱਠੇ ਕੰਮ ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇ ਰਹੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਖਰੀਦਦਾਰ ਫੰਡ ਵਾਪਸ ਲੈਣ ਜਾਂ ਅਧੂਰੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਵਾਉਣ ਲਈ ਖਪਤਕਾਰਾਂ ਜਾਂ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰਾਂ ਵਜੋਂ ਦਾਅਵੇ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ।
ਕਾਨੂੰਨੀ ਲੜਾਈ ਲਈ ਨਵੇਂ ਹਥਿਆਰ
ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (Real Estate) ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਹੱਕ ਹੋਰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਹੋ ਗਏ ਹਨ। ਹੁਣ ਖਰੀਦਦਾਰ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ (Developers) ਖਿਲਾਫ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦੇ ਨਿਪਟਾਰੇ ਲਈ ਸਿਰਫ ਇੱਕ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਾਹ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਰਹਿਣ ਦੀ ਬਜਾਏ RERA, ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਕੋਰਟਾਂ ਅਤੇ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲਾਂ ਵਰਗੇ ਕਈ ਫੋਰਮਾਂ ਦਾ ਰੁਖ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਤਬਦੀਲੀ ਇਸ ਲਈ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਜਦੋਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੋਵੇ ਜਾਂ ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਦੁਰਵਰਤੋਂ ਹੋਵੇ ਤਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਬੇਸਹਾਰਾ ਨਾ ਰਹਿਣ।
ਵੱਖ-ਵੱਖ ਕਾਨੂੰਨੀ ਵਿਕਲਪਾਂ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ
ਪਹਿਲਾਂ, ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਸਮਝ ਨਹੀਂ ਆਉਂਦਾ ਸੀ ਕਿ ਵਿਵਾਦਾਂ ਲਈ ਕਿਹੜਾ ਕਾਨੂੰਨ ਵਰਤਣਾ ਹੈ। ਅੱਜ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (Regulation and Development) ਐਕਟ (RERA) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਮੁਕੰਮਲ ਕਰਵਾਉਣ ਜਾਂ ਡਿਪੋਜ਼ਿਟ ਵਾਪਸ ਕਰਵਾਉਣ ਵਰਗੀ ਰਾਹਤ ਲਈ ਮੁੱਖ ਸਾਧਨ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਹੀ, ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਪ੍ਰੋਟੈਕਸ਼ਨ ਐਕਟ (CPA) ਤਹਿਤ ਲੋਕ ਖਰਾਬ ਸੇਵਾਵਾਂ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਮੰਗ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਤੀਜਾ ਅਤੇ ਅਹਿਮ ਰਾਹ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਹੈ, ਜੋ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ (Financial Creditors) ਮੰਨਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਦਰਜਾ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਡਿਫਾਲਟ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿਰੁੱਧ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਕਾਰਵਾਈ ਵਿੱਚ ਭਾਗ ਲੈਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਕੰਪਨੀ ਦੇ ਵਿਆਪਕ ਹੱਲ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਸਕੇ।
ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦਾ ਸਟੈਂਡ
ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਗੱਲ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਭਾਰਤ ਦੀ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ (Supreme Court) ਨੇ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਾਹ ਇੱਕ-ਦੂਜੇ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਪੂਰਕ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਖਰੀਦਦਾਰ RERA ਜਾਂ CPA ਦੇ ਤਹਿਤ ਕੇਸ ਦਾਇਰ ਕਰ ਚੁੱਕਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਵੀ ਉਸਨੂੰ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ ਵਿੱਚ ਜਾਣ ਤੋਂ ਨਹੀਂ ਰੋਕਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਇਹ ਵੀ ਕਿਹਾ ਹੈ ਕਿ RERA ਤੋਂ ਕੋਈ ਡਿਗਰੀ ਜਾਂ ਆਰਡਰ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਨਾਲ IBC ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਹੋਣ ਵਾਲੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਕੋਈ ਨੁਕਸਾਨ ਨਹੀਂ ਹੋਵੇਗਾ।
ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਛਾਣ
ਹਾਲਾਂਕਿ ਕਈ ਫੋਰਮਾਂ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਵਧਾਉਣ ਨਾਲ ਸੁਰੱਖਿਆ ਵਧੀ ਹੈ, ਪਰ ਚੁਣੇ ਗਏ ਰਾਹ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਛਾਣ ਬਦਲ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। CPA ਦੇ ਤਹਿਤ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਇੱਕ ਖਪਤਕਾਰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ IBC ਦੇ ਤਹਿਤ, ਉਹ ਇੱਕ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਵਜੋਂ ਮਾਨਤਾ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਅਦਾਲਤਾਂ ਹੁਣ ਇਨ੍ਹਾਂ ਕਾਨੂੰਨਾਂ ਦੀ 'ਹਾਰਮੋਨੀਅਸ ਇੰਟਰਪ੍ਰਟੇਸ਼ਨ' (Harmonious Interpretation) ਦੇ ਹੱਕ ਵਿੱਚ ਹਨ, ਜਿਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ ਰਾਹਤ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਵਿਵਾਦ ਦੇ ਇਰਾਦੇ ਨੂੰ ਦੇਖਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਇਹ ਵੀ ਚੇਤਾਵਨੀ ਦਿੱਤੀ ਹੈ ਕਿ ਅਦਾਲਤਾਂ ਨੂੰ ਅਸਲੀ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਜੋ ਕਬਜ਼ਾ ਜਾਂ ਰਿਫੰਡ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਅਤੇ ਸਪੈਕੂਲੇਟਿਵ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਜੋ ਇਨ੍ਹਾਂ ਕਾਨੂੰਨਾਂ ਦੀ ਹੋਰ ਉਦੇਸ਼ਾਂ ਲਈ ਵਰਤੋਂ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਵਿਚਕਾਰ ਫਰਕ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, ਅਗਲੀ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਨਿਗਰਾਨੀ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ ਆਪਣੇ ਕਾਰਜਾਂ ਦਾ ਤਾਲਮੇਲ ਕਿਵੇਂ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਜਿਉਂ-ਜਿਉਂ NCLT ਅਤੇ RERA ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਰਾਹੀਂ ਵੱਧ ਕੇਸ ਸਾਹਮਣੇ ਆਉਣਗੇ, ਵੱਖ-ਵੱਖ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ ਇਨ੍ਹਾਂ ਫੈਸਲਿਆਂ ਦੀ ਇਕਸਾਰਤਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਅਤੇ ਇਸ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਵਿਅਕਤੀਆਂ ਦੋਵਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਅਨੁਮਾਨਯੋਗ ਮਾਹੌਲ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਰਹੇਗੀ।