ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ ਦੋ ਦਹਾਕੇ ਪਹਿਲਾਂ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੇ ਜਾਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਰਿਵਰਸ ਮੌਰਗੇਜ ਉਤਪਾਦਾਂ ਨੇ ਕੋਈ ਖਾਸ ਪਸੰਦ ਨਹੀਂ ਬਣਾਈ। ਇਸ ਕਾਰਨ ਲੱਖਾਂ ਰਿਟਾਇਰ ਲੋਕ ਆਪਣੀ ਜਾਇਦਾਦ 'ਤੇ ਬੈਠੇ ਹਨ ਪਰ ਆਮਦਨ ਲਈ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਸੱਭਿਆਚਾਰਕ ਰੁਕਾਵਟਾਂ, ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟਾਈਟਲ ਦੇ ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕਾਂ ਲਈ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਦੀ ਘਾਟ ਕਾਰਨ ਇਹ ਬਾਜ਼ਾਰ ਅਜੇ ਵੀ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਭਾਰਤ ਦੇ ਲੱਖਾਂ ਪਰਿਵਾਰਾਂ ਲਈ, ਘਰ ਸਿਰਫ ਇੱਕ ਨਿਵੇਸ਼ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਜ਼ਿੰਦਗੀ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਡੀ ਸੰਪਤੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਪਰ ਇਸ ਭੌਤਿਕ ਸੰਪਤੀ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣ ਕਾਰਨ ਦੇਸ਼ ਦੀ ਬਜ਼ੁਰਗ ਆਬਾਦੀ ਲਈ ਇੱਕ ਅਜੀਬ ਸਥਿਤੀ ਪੈਦਾ ਹੋ ਗਈ ਹੈ। ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਬਜ਼ੁਰਗਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ 2050 ਤੱਕ 347 ਮਿਲੀਅਨ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਣ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ, ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਰਿਟਾਇਰ ਲੋਕ ਅਜਿਹੀ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਹਨ ਜਿੱਥੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਕੋਲ ਆਪਣੇ ਘਰ ਦਾ ਕਾਫ਼ੀ ਮੁੱਲ (Equity) ਹੈ ਪਰ ਰੋਜ਼ਾਨਾ ਖਰਚਿਆਂ ਅਤੇ ਸਿਹਤ ਸੰਭਾਲ ਲਈ ਲੋੜੀਂਦੀ ਨਕਦ ਆਮਦਨ (Cash Flow) ਨਹੀਂ ਹੈ।
ਘਰ ਦੀ ਇਕੁਇਟੀ ਨੂੰ ਕੈਸ਼ ਵਿੱਚ ਬਦਲਣ ਦਾ ਤਰੀਕਾ
ਰਿਵਰਸ ਮੌਰਗੇਜ ਇੱਕ ਖਾਸ ਕਿਸਮ ਦਾ ਲੋਨ ਹੈ ਜੋ ਇਸ ਪਾੜੇ ਨੂੰ ਭਰਨ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਆਮ ਹੋਮ ਲੋਨ ਦੇ ਉਲਟ, ਜਿੱਥੇ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਾ ਬੈਂਕ ਨੂੰ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਰਿਵਰਸ ਮੌਰਗੇਜ ਸੀਨੀਅਰ ਨਾਗਰਿਕਾਂ ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਮੁੱਲ ਦੇ ਬਦਲੇ ਇੱਕ ਲੈਂਡਰ (ਕ੍ਰੈਡਿਟਰ) ਤੋਂ ਨਿਯਮਤ ਭੁਗਤਾਨ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਦੀ ਆਗਿਆ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਘਰ ਦਾ ਮਾਲਕ ਉਸ ਘਰ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦਾ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਲੋਨ ਦੀ ਰਕਮ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉਦੋਂ ਹੀ ਵਾਪਸ ਦੇਣ ਯੋਗ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ ਆਖਰੀ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਾ ਵਿਅਕਤੀ ਮਰ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਸਥਾਈ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜਾਇਦਾਦ ਛੱਡ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਵਿੱਤੀ ਸਾਧਨ ਰਿਟਾਇਰਮੈਂਟ ਆਮਦਨ ਦੇ ਤੀਜੇ ਥੰਮ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਨ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ, ਜੋ ਰਵਾਇਤੀ ਪੈਨਸ਼ਨਾਂ ਅਤੇ ਨਿੱਜੀ ਬੱਚਤਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਕ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਅਪਣਾਉਣ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟਾਂ
ਹਾਲਾਂਕਿ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ ਆਫ਼ ਇੰਡੀਆ (RBI) ਨੇ 2007 ਵਿੱਚ ਰਿਵਰਸ ਮੌਰਗੇਜ ਲਈ ਪਹਿਲੀਆਂ ਹਦਾਇਤਾਂ ਜਾਰੀ ਕੀਤੀਆਂ ਸਨ, ਪਰ ਇਸ ਉਤਪਾਦ ਨੂੰ ਬਹੁਤ ਸੀਮਤ ਗੋਦ ਲੈਣਾ (Adoption) ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਕਈ ਢਾਂਚਾਗਤ ਅਤੇ ਸੱਭਿਆਚਾਰਕ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਇਸ ਸਥਿਰ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਯੋਗਦਾਨ ਪਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ, ਘਰ ਦੀ ਮਲਕੀਅਤ ਦੀ ਭਾਵਨਾਤਮਕ ਅਤੇ ਸਮਾਜਿਕ ਮਹੱਤਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਲੋਕ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਅਗਲੀ ਪੀੜ੍ਹੀ ਨੂੰ ਸੌਂਪਣ ਲਈ ਇੱਕ ਵਿਰਾਸਤ ਵਜੋਂ ਦੇਖਦੇ ਹਨ, ਨਾ ਕਿ ਇੱਕ ਵਿੱਤੀ ਸੰਪਤੀ ਵਜੋਂ ਜਿਸਨੂੰ ਲਾਭ ਲਈ ਵਰਤਿਆ ਜਾ ਸਕੇ।
ਸੱਭਿਆਚਾਰਕ ਭਾਵਨਾਵਾਂ ਤੋਂ ਪਰੇ, ਵਿਹਾਰਕ ਜੋਖਮ ਵੀ ਕਾਫ਼ੀ ਹਨ। ਵਿੱਤੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਅਕਸਰ ਇਹ ਉਤਪਾਦ ਪੇਸ਼ ਕਰਨ ਤੋਂ ਝਿਜਕਦੀਆਂ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਟਾਈਟਲਾਂ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਗੁੰਝਲਤਾ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਵਿਵਾਦਾਂ ਦਾ ਸ਼ਿਕਾਰ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, 'ਨੋ-ਨੈਗੇਟਿਵ-ਇਕੁਇਟੀ ਗਾਰੰਟੀ' ਦੀ ਅਣਹੋਂਦ — ਜੋ ਕਿ ਯੂਕੇ ਅਤੇ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਰਗੇ ਵਿਕਸਤ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਆਮ ਸੁਰੱਖਿਆ ਉਪਾਅ ਹੈ — ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲੇ ਜਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਵਾਰਸ ਸਿਧਾਂਤਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਘਰ ਦੇ ਮੁੱਲ ਤੋਂ ਵੱਧ ਕਰਜ਼ੇ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਰੋਕ ਹੈ। ਲੈਂਡਰ ਦੇ ਜੋਖਮ ਤੋਂ ਬਚਣ (Risk Aversion), ਸੀਮਤ ਖਪਤਕਾਰ ਜਾਗਰੂਕਤਾ ਅਤੇ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਮੁਲਾਂਕਣ ਨਾਲ ਜੁੜੇ ਉੱਚ ਟ੍ਰਾਂਜੈਕਸ਼ਨ ਖਰਚੇ, ਦੋ ਦਹਾਕਿਆਂ ਤੋਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਰੱਖ ਰਹੇ ਹਨ।
ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਪੁਨਰ-ਜੀਵਨ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ
ਮੌਜੂਦਾ ਅੜਿੱਕੇ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਵਧਣ ਲਈ, ਮਾਹਰਾਂ ਦਾ ਸੁਝਾਅ ਹੈ ਕਿ ਇੱਕ ਵਧੇਰੇ ਵਿਆਪਕ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਢਾਂਚਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਇੱਕ ਕਾਰਜਸ਼ੀਲ ਬਾਜ਼ਾਰ ਲਈ ਮਿਆਰੀ, ਪਾਰਦਰਸ਼ੀ ਇਕਰਾਰਨਾਮੇ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋਵੇਗੀ ਜੋ ਖਪਤਕਾਰ ਸੁਰੱਖਿਆ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਸੀਨੀਅਰਾਂ ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ 'ਤੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਨੂੰ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸਮਝਣ ਲਈ ਸੁਤੰਤਰ ਵਿੱਤੀ ਸਲਾਹ-ਮਸ਼ਵਰੇ ਨੂੰ ਲਾਜ਼ਮੀ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਡਿਜੀਟਲ ਜ਼ਮੀਨੀ ਰਿਕਾਰਡਾਂ ਦਾ ਏਕੀਕਰਨ ਵੀ ਟ੍ਰਾਂਜੈਕਸ਼ਨ ਖਰਚਿਆਂ ਨੂੰ ਘਟਾ ਸਕਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਵਿੱਚ ਮੌਜੂਦਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਘਟਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਰਿਟਾਇਰਮੈਂਟ ਦਾ ਦ੍ਰਿਸ਼ ਵਿਕਸਿਤ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਰਿਵਰਸ ਮੌਰਗੇਜ ਦੀ ਸਫਲਤਾ ਸੰਭਾਵਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗੀ ਕਿ ਕੀ ਬੈਂਕ ਲਚਕਦਾਰ ਭੁਗਤਾਨ ਵਿਕਲਪ ਅਤੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਵਾਲੇ ਲੋਨ-ਟੂ-ਵੈਲਿਊ ਅਨੁਪਾਤ (Loan-to-Value Ratios) ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ ਜੋ ਲੈਂਡਰ ਦੇ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਰਿਟਾਇਰ ਲੋਕਾਂ ਦੀਆਂ ਵਿੱਤੀ ਜ਼ਰੂਰਤਾਂ ਨਾਲ ਸੰਤੁਲਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਵਿਆਪਕ ਬੈਂਕਿੰਗ ਖੇਤਰ ਲਈ, ਮੁੱਖ ਮਾਨੀਟਰ ਕਰਨ ਵਾਲੀ ਚੀਜ਼ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਨੀਤੀ ਵਿੱਚ ਸੰਭਾਵੀ ਬਦਲਾਅ ਹੋਵੇਗੀ ਜੋ ਇਹਨਾਂ ਉਤਪਾਦਾਂ ਵਿੱਚ ਵਿਸ਼ਵਾਸ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਲਈ ਲੋੜੀਂਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਅਤੇ ਰਾਜ-ਪ੍ਰਯੋਜਿਤ ਗਾਰੰਟੀਆਂ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ।