Whalesbook
ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (RBI) ਨੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਲਈ ਬੈਂਕਾਂ ਤੋਂ ਕਰਜ਼ਾ (Credit) ਲੈਣ ਦੇ ਨਿਯਮਾਂ ਵਿੱਚ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਹੁਣ ਤਿੰਨ ਸਾਲ ਦੀ ਆਪਰੇਸ਼ਨਲ ਹਿਸਟਰੀ ਦੀ ਥਾਂ ਕੈਸ਼-ਫਲੋ ਅਧਾਰਿਤ ਟੈਸਟ ਰਾਹੀਂ ਇਨ੍ਹਾਂ ਟਰੱਸਟਾਂ ਨੂੰ ਬੈਂਕਾਂ ਤੋਂ ਕਰਜ਼ਾ ਮਿਲ ਸਕੇਗਾ।
ਕੀ ਹੋਇਆ?
ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (RBI) ਨੇ ਨਵੇਂ ਦਿਸ਼ਾ-ਨਿਰਦੇਸ਼ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਤਹਿਤ ਹੁਣ ਵਪਾਰਕ ਬੈਂਕ (Commercial Banks) ਸਿੱਧੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਨੂੰ ਕਰਜ਼ਾ ਦੇ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਇਨ੍ਹਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਾਹਨਾਂ (Investment Vehicles) ਲਈ ਇੱਕ ਅਹਿਮ ਕਦਮ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਸ ਨਾਲ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਬੈਂਕਿੰਗ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਤੋਂ ਡੈੱਟ ਕੈਪੀਟਲ (Debt Capital) ਇਕੱਠਾ ਕਰਨ ਦਾ ਇੱਕ ਨਵਾਂ ਰਾਹ ਮਿਲ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਮਾਰਕੀਟ-ਆਧਾਰਿਤ ਉਧਾਰ (Market-based borrowing) ਨਾਲੋਂ ਅਕਸਰ ਸਸਤਾ ਅਤੇ ਵਧੇਰੇ ਲਚਕਦਾਰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਦਿਸ਼ਾ-ਨਿਰਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਉਨ੍ਹਾਂ ਜੋਖਮਾਂ (Risks) ਨੂੰ ਪ੍ਰਬੰਧਿਤ ਕਰਨ ਲਈ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਸੁਰੱਖਿਆ ਉਪਾਅ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਕੀਤੇ ਗਏ ਹਨ ਜੋ ਬੈਂਕ ਇਨ੍ਹਾਂ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਨੂੰ ਕਰਜ਼ਾ ਦਿੰਦੇ ਸਮੇਂ ਲੈਂਦੇ ਹਨ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇਸਦਾ ਕੀ ਮਤਲਬ ਹੈ?
REITs ਅਤੇ InvITs ਲਈ, ਬੈਂਕ ਕ੍ਰੈਡਿਟ (Bank Credit) ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਹੁਲਾਰਾ ਸਾਬਤ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਟਰੱਸਟਾਂ ਨੂੰ ਅਕਸਰ ਨਵੀਂ ਜਾਇਦਾਦ (Assets) ਹਾਸਲ ਕਰਨ ਜਾਂ ਮੌਜੂਦਾ, ਮਹਿੰਗੇ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਨੂੰ ਰਿਫਾਈਨਾਂਸ (Refinance) ਕਰਨ ਲਈ ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਲੋੜ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਬੈਂਕ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ (Bank Financing) ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇ ਕੇ, RBI ਇਨ੍ਹਾਂ ਟਰੱਸਟਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਲਾਗਤ (Debt Costs) ਨੂੰ ਬਿਹਤਰ ਢੰਗ ਨਾਲ ਪ੍ਰਬੰਧਿਤ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਸਾਧਨ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹ ਲਾਭ ਅਸੀਮਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਕੇਂਦਰੀ ਬੈਂਕ ਨੇ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਹੈ ਕਿ ਕੌਣ ਯੋਗ (Eligible) ਹੋਵੇਗਾ। ਤਿੰਨ ਸਾਲ ਦੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਇਤਿਹਾਸ (Operational History) ਦੀ ਸਖ਼ਤ ਲੋੜ ਦੀ ਬਜਾਏ, RBI ਹੁਣ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ (Cash Flow Performance) ਨੂੰ ਦੇਖੇਗਾ। ਟਰੱਸਟ ਉਦੋਂ ਯੋਗ ਹੋਣਗੇ ਜੇਕਰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਘੱਟੋ-ਘੱਟ 80% ਅੰਡਰਲਾਈੰਗ ਸੰਪਤੀਆਂ (Underlying Assets) ਘੱਟੋ-ਘੱਟ ਇੱਕ ਸਾਲ ਲਈ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ (Positive Cash Flow) ਪੈਦਾ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹੋਣ। ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਸਥਿਰ, ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ (Income-generating Assets) ਦੇ ਪੱਖ ਵਿੱਚ ਹੈ, ਨਾ ਕਿ ਸੱਟੇਬਾਜ਼ੀ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ (Speculative Ones) ਦੇ।
ਸੁਰੱਖਿਆ ਉਪਾਅ (Guardrails)
ਭਾਵੇਂ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਆਸਾਨ ਹੋ ਗਈ ਹੈ, RBI ਨੇ ਬੈਂਕਾਂ ਨੂੰ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਜੋਖਮ (Excessive Risk) ਲੈਣ ਤੋਂ ਰੋਕਣ ਲਈ ਸਖ਼ਤ ਸੀਮਾਵਾਂ (Strict Boundaries) ਬਣਾਈਆਂ ਹਨ। ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਪਾਬੰਦੀ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਬੈਂਕ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਖਰੀਦ (Land Acquisition) ਜਾਂ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ (Under-construction Projects) ਲਈ ਫੰਡ ਨਹੀਂ ਦੇ ਸਕਦੇ। ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਬੈਂਕ ਦਾ ਪੈਸਾ ਮੁਕੰਮਲ, ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀ ਸੰਪਤੀਆਂ ਲਈ ਵਰਤਿਆ ਜਾਵੇ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਰੁਕੇ ਹੋਏ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਫਸੀ ਪੂੰਜੀ ਦਾ ਜੋਖਮ ਘੱਟ ਹੋ ਜਾਵੇ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, RBI ਨੇ ਭੁਗਤਾਨ ਢਾਂਚੇ (Repayment Structures) 'ਤੇ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਨਿਯਮ ਤੈਅ ਕੀਤੇ ਹਨ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਇਹ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਨਾਲ ਮੇਲ ਕਰਨ ਲਈ ਸਟੈਪ-ਅੱਪ ਰਿਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ (Step-up Repayment Plans) ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਇਹ ਬੁਲੇਟ ਅਤੇ ਬੈਲੂਨ ਭੁਗਤਾਨ (Bullet and Balloon Payments) - ਜਿੱਥੇ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਵੱਡੀ ਰਕਮ ਮਿਆਦ ਦੇ ਅੰਤ 'ਤੇ ਅਦਾ ਕੀਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ - ਨੂੰ ਬਾਂਡਾਂ ਅਤੇ ਡਿਬੈਂਚਰਾਂ (Bonds and Debentures) ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਨੂੰ ਛੱਡ ਕੇ ਜਾਰੀ ਰੱਖਦਾ ਹੈ।
ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਸ਼ਾਖਾਵਾਂ ਦੀ ਭਾਗੀਦਾਰੀ (Overseas Branch Participation)
ਨਵੇਂ ਨਿਯਮ ਭਾਰਤੀ ਬੈਂਕਾਂ ਦੀਆਂ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਸ਼ਾਖਾਵਾਂ (Overseas Branches) ਨੂੰ ਸਿੰਡੀਕੇਸ਼ਨ (Syndication) ਰਾਹੀਂ REITs ਦੀ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਵਿੱਚ ਹਿੱਸਾ ਲੈਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇੱਕ ਸੀਮਾ ਹੈ: ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਯੋਗਦਾਨ 20% ਤੱਕ ਸੀਮਤ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਇਹ ਕਰਜ਼ੇ 150% ਰਿਸਕ ਵੇਟ (Risk Weight) ਨਾਲ ਆਉਂਦੇ ਹਨ। ਸਧਾਰਨ ਸ਼ਬਦਾਂ ਵਿੱਚ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਬੈਂਕਾਂ ਨੂੰ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਸੰਪਤੀਆਂ (Safer Assets) ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਵਿੱਚ ਇਨ੍ਹਾਂ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਵਧੇਰੇ ਪੂੰਜੀ ਰੱਖਣੀ ਪੈਂਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਵਿੱਚ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਜੋਖਮ ਨਾ ਲੈਣ ਲਈ ਇੱਕ ਰੋਕ (Deterrent) ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਕੀ ਗਲਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ?
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ RBI ਸੱਟੇਬਾਜ਼ੀ ਦੇ ਵਾਧੇ (Speculative Growth) ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਨਹੀਂ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਜ਼ਮੀਨ ਅਤੇ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਸੰਪਤੀਆਂ ਲਈ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਨੂੰ ਰੋਕ ਕੇ, ਰੈਗੂਲੇਟਰ (Regulator) ਇਹ ਸੰਕੇਤ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿ ਬੈਂਕ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਸਿਰਫ਼ ਸਥਿਰ, ਮਾਲੀਆ-ਉਤਪਾਦਕ (Revenue-producing) ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ ਜਾਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਲਈ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਟਰੱਸਟਾਂ ਦੁਆਰਾ ਇਨ੍ਹਾਂ ਨਿਯਮਾਂ ਨੂੰ ਬਾਈਪਾਸ (Bypass) ਕਰਨ ਦੀ ਕੋਈ ਵੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਜਾਂ ਹਮਲਾਵਰ ਲੀਵਰੇਜ (Aggressive Leverage) 'ਤੇ ਕੋਈ ਵੀ ਨਿਰਭਰਤਾ ਰੈਗੂਲੇਟਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪਸੰਦ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਜਾਵੇਗੀ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਛੋਟੇ ਵਿੱਤ ਬੈਂਕਾਂ (Small Finance Banks) ਨੂੰ InvITs ਨੂੰ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਦੇਣ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਰੱਖਣਾ ਕੁਝ ਟਰੱਸਟਾਂ ਲਈ ਰਿਣਦਾਤਿਆਂ (Lenders) ਦੇ ਪੂਲ ਨੂੰ ਸੀਮਤ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਟਰੈਕ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?
ਅੱਗੇ ਵਧਦੇ ਹੋਏ, REITs ਅਤੇ InvITs ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਦੇਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਟਰੱਸਟ ਇਸ ਨਵੇਂ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਐਕਸੈਸ (Credit Access) ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਿਵੇਂ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਮਾਨੀਟਰੇਬਲ (Monitorable) ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਟਰੱਸਟ ਮੌਜੂਦਾ, ਉੱਚ-ਲਾਗਤ ਵਾਲੇ ਮਾਰਕੀਟ ਕਰਜ਼ੇ ਨੂੰ ਬਦਲਣ ਲਈ ਬੈਂਕ ਡੈੱਟ (Bank Debt) ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ ਲਾਭ ਮਾਰਜਨ (Profit Margins) ਲਈ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਹੋਵੇਗਾ। ਇਸਦੇ ਉਲਟ, ਜੇਕਰ ਟਰੱਸਟ ਇਸ ਸਹੂਲਤ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਆਪਣੇ ਬੈਲੈਂਸ ਸ਼ੀਟ (Balance Sheets) ਨੂੰ ਹਮਲਾਵਰ ਢੰਗ ਨਾਲ ਲੀਵਰ ਅੱਪ (Lever Up) ਕਰਨ ਲਈ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਇਸ ਨਾਲ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮ ਪ੍ਰੋਫਾਈਲ (Financial Risk Profile) ਵਧ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਖੁਲਾਸੇ (Disclosures) ਦੇਖਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ ਕਿ ਹਰੇਕ ਟਰੱਸਟ ਨੇ ਬੈਂਕਾਂ ਤੋਂ ਕਿੰਨਾ ਕਰਜ਼ਾ ਲਿਆ ਹੈ ਬਨਾਮ ਬਾਂਡ ਮਾਰਕੀਟ ਤੋਂ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਸ ਨਾਲ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ (Liabilities) ਦੀ ਜੋਖਮ ਰਚਨਾ (Risk Composition) ਬਦਲੇਗੀ।