Whalesbook
ਸਸਤੀਆਂ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਦਾ ਭਰਮ
ਬੈਂਕ ਤੇ ਹੋਰ ਵਿੱਤੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ (Lenders) ਜ਼ਿਆਦਾ ਗਾਹਕ ਖਿੱਚਣ ਲਈ ਨਵੇਂ-ਨਵੇਂ ਲੋਨ ਸਟਰਕਚਰ ਲੈ ਕੇ ਆ ਰਹੇ ਹਨ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਉਹਨਾਂ ਨੌਜਵਾਨਾਂ ਲਈ ਜੋ ਆਪਣਾ ਘਰ ਖਰੀਦਣਾ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹਨ ਪਰ ਪੈਸਿਆਂ ਦੀ ਤੰਗੀ ਮਹਿਸੂਸ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਭਾਵੇਂ ਕਿ ਇਹਨਾਂ ਸਕੀਮਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਲੋਨ ਮੋਰੀਟੋਰੀਅਮ (Loan Moratorium) ਜਾਂ ਬਲੂਨ ਪੇਮੈਂਟ (Balloon Payments), ਨਾਲ ਛੋਟੀ ਮੋਟੀ ਆਰਥਿਕ ਦਿੱਕਤ ਹੱਲ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਲੋਨ ਦੀ ਲਾਗਤ (Cost of Capital) ਨੂੰ ਵਧਾ ਦਿੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਦੇਣ ਦੇ ਚੱਕਰ ਵਿੱਚ, ਲੋਕ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਜ਼ਿਆਦਾ ਵਿਆਜ ਦਿੰਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ ਇੱਕ ਤਰ੍ਹਾਂ ਨਾਲ ਸਹੂਲਤ ਲਈ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਹੈ।
ਵਿਆਜ 'ਤੇ ਵਿਆਜ ਦਾ ਜਾਲ
ਲੋਨ ਮੋਰੀਟੋਰੀਅਮ ਮਾਡਲ ਦੇ ਪਿੱਛੇ ਇੱਕ ਛਲ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਵਿਆਜ ਭਰਨਾ ਮੁਲਤਵੀ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਲੋਨ ਦੀ ਰਕਮ ਘਟਦੀ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਵੱਧਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਜੋੜਿਆ ਗਿਆ ਵਿਆਜ (Accrued Interest) ਮੁੱਖ ਕਰਜ਼ੇ (Principal) ਵਿੱਚ ਜੁੜ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਾ ਵਿਆਜ 'ਤੇ ਵਿਆਜ ਭਰਨ ਲੱਗਦਾ ਹੈ। ਇਸਦਾ ਨਤੀਜਾ ਇਹ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਾਂ ਤਾਂ ਲੋਨ ਦੀ ਮਿਆਦ ਵਧਾਉਣੀ ਪੈਂਦੀ ਹੈ, ਜਾਂ ਫਿਰ ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਆਉਣ ਵਾਲੀਆਂ ਕਿਸ਼ਤਾਂ (Monthly Payments) ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਵਧ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਮਾਹਰਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਅਜਿਹੇ ਸਟਰਕਚਰ ਉਦੋਂ ਜ਼ਿਆਦਾ ਵਰਤੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ ਜਦੋਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ (Interest Rates) ਉੱਚੀਆਂ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਜੋ ਲੋਨ ਨੂੰ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਵਿੱਚ ਕਿਫਾਇਤੀ ਦਿਖਾਇਆ ਜਾ ਸਕੇ, ਭਾਵੇਂ ਕਿ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਵਿੱਚ ਖਪਤਕਾਰ (Consumer) ਦਾ ਖਰਚਾ ਵਧਦਾ ਰਹੇ।
ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਤੇ ਬਿਲਡਰ ਦਾ ਰਿਸਕ
'ਕਬਜ਼ੇ ਤੱਕ EMI ਨਹੀਂ' (No-EMI-till-possession) ਵਾਲੀਆਂ ਸਕੀਮਾਂ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ ਵਿਆਜ ਦਰ ਹੀ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ (Property Price) ਦਾ ਰਿਸਕ ਵੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸਮਝੌਤੇ ਅਕਸਰ ਮਹਿੰਗੇ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਨਾਲ ਜੁੜੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਜਿੱਥੇ ਲੋਨ ਦੇ ਫਾਈਨੈਂਸਿੰਗ ਦਾ ਖਰਚਾ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਵਿੱਚ ਹੀ ਸ਼ਾਮਿਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ, ਜੋ ਲੋਕ ਸੋਚਦੇ ਹਨ ਕਿ ਉਹਨਾਂ ਨੂੰ ਕੁਝ ਸਮੇਂ ਦੀ ਛੋਟ ਮਿਲ ਰਹੀ ਹੈ, ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਉਹ ਇੱਕ ਲੁਕਵੀਂ ਫਾਈਨੈਂਸਿੰਗ ਫੀਸ (Hidden Financing Fee) ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸ 'ਤੇ ਕੋਈ ਸਮਝੌਤਾ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਜੇਕਰ ਉਸਾਰੀ (Construction) ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ – ਜੋ ਕਿ ਅੱਜ-ਕੱਲ੍ਹ ਆਮ ਹੈ – ਤਾਂ ਵੀ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਾ ਵਿਆਜ ਭਰਨ ਲਈ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਭਾਵੇਂ ਕਿ ਉਸਨੂੰ ਅਜੇ ਤੱਕ ਉਸ ਸੰਪਤੀ (Asset) ਦਾ ਕੋਈ ਲਾਭ ਨਹੀਂ ਮਿਲਿਆ ਹੋਵੇ।
ਜੋਖਮ ਦਾ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ (Risk Perspective)
ਇਹ ਲਚਕਦਾਰ (Flexible) ਉਤਪਾਦ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲੇ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਤੀ (Balance Sheet) ਵਿੱਚ ਅਸਥਿਰਤਾ (Volatility) ਪੈਦਾ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਬਲੂਨ ਪੇਮੈਂਟ ਵਾਲੇ ਪਲਾਨ ਇਸ ਧਾਰਨਾ 'ਤੇ ਅਧਾਰਤ ਹੁੰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲੇ ਦੀ ਆਮਦਨ (Income) ਵਿੱਚ ਵੱਡਾ ਵਾਧਾ ਹੋਵੇਗਾ। ਜੇਕਰ ਆਰਥਿਕ ਹਾਲਾਤ (Macro-economic conditions) ਬਦਲਦੇ ਹਨ ਜਾਂ ਕਰੀਅਰ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਵੱਡੀ ਉਮੀਦ ਪੂਰੀ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ, ਤਾਂ ਆਖਰੀ ਵੱਡੀ ਰਕਮ (Lump-sum payment) ਇੱਕ ਰੀਫਾਈਨੈਂਸਿੰਗ ਸੰਕਟ (Refinancing Crisis) ਬਣ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਆਮ ਅਮੋਰਟਾਈਜ਼ਿੰਗ ਲੋਨ (Amortizing Loans) ਦੇ ਉਲਟ, ਜੋ ਮਾਲਕੀ ਦਾ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਰਸਤਾ ਦਿੰਦੇ ਹਨ, ਇਹਨਾਂ ਉਤਪਾਦਾਂ ਵਿੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਦੇ ਮਾਹੌਲ 'ਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਪੈਂਦੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਕਿਸੇ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲੇ ਨੂੰ ਲੋਨ ਜਲਦੀ ਬਦਲਣਾ ਜਾਂ ਬੰਦ ਕਰਨਾ ਪਵੇ, ਤਾਂ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਫੀਸਾਂ (Front-loaded fees) ਅਤੇ ਜੁੜੇ ਹੋਏ ਵਿਆਜ ਕਾਰਨ ਇਸਨੂੰ ਬਦਲਣਾ ਬਹੁਤ ਮਹਿੰਗਾ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਖਪਤਕਾਰ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਇੱਕ ਨੁਕਸਾਨਦੇਹ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਫਸ ਸਕਦਾ ਹੈ।