सर्वोच्च न्यायालयाने RERA विरुद्ध IBC स्पष्ट केले: दिवाळखोरी दाव्यांसाठी घर खरेदीदारांना निवासी हेतू सिद्ध करावा लागेल

सर्वोच्च न्यायालयाच्या मानसी ब्रार फर्नांडिस v. शुभ्भा शर्मा & अँनर प्रकरणातील ताज्या निकालामुळे भारतातील रियल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा (RERA) आणि दिवाळखोरी आणि नादारी संहिता (IBC) यांच्यातील संबंध स्पष्ट झाले आहेत. RERA घर खरेदीदारांच्या संरक्षणासाठी आणि प्रकल्पांच्या वेळेवर पूर्णतेसाठी तयार करण्यात आला होता, तर IBC कॉर्पोरेट दिवाळखोरी सोडवण्यासाठी आहे.

पार्श्वभूमी: 2019 च्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालाने (Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd v. Union of India) घर खरेदीदारांना IBC अंतर्गत वित्तीय कर्जदार म्हणून मान्यता दिली होती, ज्यामुळे त्यांना विकासकांविरुद्ध दिवाळखोरी प्रक्रिया सुरू करता आली. यामुळे सट्टा गुंतवणूकदारांनी गैरवापर केला.

सध्याचा निकाल: मानसी ब्रार फर्नांडिस निकाल RERA ला घर खरेदीदारांच्या तक्रारी जसे की विलंब, परतावा किंवा ताबा यासाठी प्राथमिक यंत्रणा म्हणून पुन्हा स्थापित करतो. IBC ला शेवटचा उपाय म्हणून नियुक्त केले आहे, ज्याचा वापर केवळ कंपनीच्या खऱ्या आर्थिक संकटाच्या प्रकरणांमध्ये केला जाईल.

सट्टा गुंतवणूकदार चाचणी: निकालाचा एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे "सट्टा गुंतवणूकदार" चाचणीची ओळख. बाय-बॅक क्लॉज, निश्चित परतावा किंवा खात्रीशीर वाढ असलेले करार आता मालमत्ता ताब्यात घेण्याच्या खऱ्या हेतूऐवजी गुंतवणूक साधने म्हणून पाहिले जातील. असे गुंतवणूकदार कॉर्पोरेट दिवाळखोरी निराकरण प्रक्रिया (CIRP) सुरू करण्यासाठी IBC वापरू शकत नाहीत. त्यांचे निवारण RERA किंवा ग्राहक मंचांकडे आहे.

परिणाम: या निकालाचा उद्देश संतुलन पुनर्संचयित करणे, IBC ला सट्टा गुंतवणूकदारांसाठी वसुली साधन बनण्यापासून रोखणे आणि दिवाळखोरी प्रक्रियेच्या गैरवापराला परावृत्त करणे आहे. हे पुनरुच्चार करते की विकासकांना निरर्थक दिवाळखोरी याचिकांमधून दिलासा मिळेल, परंतु RERA अंतर्गत तपासणी सुरू राहील. दिवाळखोरी व्यावसायिकांना आणि राष्ट्रीय कंपनी कायदा न्यायाधिकरणांना (NCLT) सट्टा हेतू ओळखण्यासाठी करारांची पूर्व-प्रवेश छाननी करणे आवश्यक असेल. RERA अधिकारी आणि NCLT यांच्यात समन्वय सुधारण्यासाठी आणि प्रकल्प-विशिष्ट दिवाळखोरी आणि सट्टा गुंतवणूकदार चाचणीसाठी कायदेशीर मान्यता विचारात घेण्यासाठी धोरणकर्त्यांना विनंती केली जाते.

Impact: 8/10. हा निकाल डिफॉल्ट करणाऱ्या विकासकांविरुद्ध दावे दाखल करण्याच्या पद्धतीत लक्षणीय बदल करतो, ज्यामुळे IBC अंतर्गत दाखल होणाऱ्या प्रकरणांची संख्या आणि पीडित खरेदीदार व विकासक दोघेही अवलंबलेल्या रणनीतींवर परिणाम होऊ शकतो. हे एका महत्त्वपूर्ण क्षेत्रासाठी नियामक लँडस्केप स्पष्ट करते, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांचा विश्वास आणि कायदेशीर प्रक्रिया प्रभावित होतात.