घर खरेदीदारांचा विजय! सर्वोच्च न्यायालयाने वाढवला त्यांचा दर्जा, भारतातील रिअल इस्टेट दिवाळखोरीच्या प्रक्रियेला नवे वळण!

भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्र, जे अनेकदा घर खरेदीदार आणि डेव्हलपर्ससाठी आव्हानात्मक असते, ते अलीकडील सर्वोच्च न्यायालयाच्या इन्सॉल्व्हन्सी अँड बँकरप्सी कोड (IBC) शी संबंधित निकालांमुळे एका महत्त्वपूर्ण बदलातून गेले आहे.

**फायनान्शियल क्रेडिटर्स म्हणून घर खरेदीदार:** विशाल चेलाणी आणि इतर विरुद्ध देबाशीष नंदा सारख्या प्रकरणांमध्ये, घर खरेदीदार IBC च्या कलम 5(8)(f) अंतर्गत 'फायनान्शियल क्रेडिटर्स' आहेत, अशी सर्वोच्च न्यायालयाची पुष्टी करणे हे एक प्रमुख घडामोडी आहे. याचा अर्थ असा की, जेव्हा एखादा डेव्हलपर दिवाळखोरीचा सामना करतो, तेव्हा त्यांचा दर्जा बँका आणि इतर कर्जदारांच्या समान असतो. 2018 च्या कायद्यातील सुधारणेने याला अधिक बळ दिले आहे, जे सर्व वाटपकर्त्यांनी (allottees) केलेल्या देयकांना कर्जाच्या व्यावसायिक परिणामासारखे मानते.

**प्रकल्प-निहाय दिवाळखोरी आणि रिव्हर्स सीआयआरपी (CIRP):** एखाद्या संपूर्ण कंपनीला एका अडचणीच्या प्रोजेक्टमुळे पंगू होण्यापासून वाचवण्यासाठी, न्यायालयाने प्रकल्प-निहाय दिवाळखोरीला समर्थन दिले आहे. हा दृष्टिकोन, 'रिव्हर्स सीआयआरपी' (जिथे विकासकाचे काम निरीक्षणाखाली चालू राहते) सह, प्रोजेक्ट पूर्ण करणे सुनिश्चित करणे आणि घर खरेदीदारांच्या गुंतवणुकीचे संरक्षण करणे यावर लक्ष केंद्रित करतो. सुपरटेक लिमिटेड प्रकरणात, संपूर्ण कंपनीला लिक्विडेट (liquidate) करण्याऐवजी, प्रकल्प-दर-प्रकल्प आधारावर दिवाळखोरी सोडवण्याची गरज अधोरेखित झाली.

**वास्तविक खरेदीदारांना वेगळे ओळखणे:** न्यायव्यवस्था, सट्टेबाजी गुंतवणूकदारांच्या तुलनेत, वास्तविक घर खरेदीदारांना वेगळे ओळखण्यावरही लक्ष केंद्रित करत आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने, मानसी ब्रार फर्नांडिस विरुद्ध शुभ शर्मा आणि इतर प्रकरणांमध्ये, IBC हे पुनरुज्जीवनासाठी आहे, सट्टेबाजीच्या नफ्यासाठी नाही, यावर जोर दिला आहे. हे भेद संवैधानिक 'निवारा हक्का'चे (Right to Shelter) संरक्षण करण्यासाठी महत्त्वपूर्ण आहे.

**परिणाम:** या न्यायालयीन घोषणांमुळे घर खरेदीदारांचा आत्मविश्वास लक्षणीयरीत्या वाढण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे अडचणीत आलेल्या रिअल इस्टेट प्रकल्पांसाठी अधिक पारदर्शक आणि कार्यक्षम निराकरण प्रक्रिया होऊ शकते. डेव्हलपर्सना अधिक उत्तरदायित्व स्वीकारावे लागेल. ही कायदेशीर स्पष्टता क्षेत्राला स्थिर करू शकते आणि गुंतवणुकीच्या निर्णयांवर प्रभाव टाकू शकते. रेटिंग: 7/10.

**अवघड शब्दांचे स्पष्टीकरण:** **इन्सॉल्व्हन्सी अँड बँकरप्सी कोड (IBC):** कंपन्या आणि व्यक्तींच्या दिवाळखोरीचे निराकरण करण्यासाठी वेळेवर उपाययोजना प्रदान करणारा कायदा. **फायनान्शियल क्रेडिटर (Financial Creditor):** एक वित्तीय कर्ज असलेली संस्था (IBC अंतर्गत बँक किंवा घर खरेदीदार). **कॉर्पोरेट इन्सॉल्व्हन्सी रिझोल्यूशन प्रोसेस (CIRP):** IBC अंतर्गत कंपनीच्या दिवाळखोरीचे निराकरण करण्यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया. **अलॉटी (Allottee):** ज्या व्यक्तीने रिअल इस्टेट प्रोजेक्टमध्ये युनिट बुक केले किंवा खरेदी केले आहे. **RERA (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट ऍक्ट, 2016):** रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी आणि घर खरेदीदारांच्या हितांचे संरक्षण करण्यासाठी कायदा. **NCLAT (नॅशनल कंपनी लॉ ऍपलेट ट्रिब्युनल):** NCLT ने दिलेल्या आदेशांसाठी अपीलीय प्राधिकरण. **NCLT (नॅशनल कंपनी लॉ ट्रिब्युनल):** दिवाळखोरी आणि नादारीच्या प्रकरणांसाठी निर्णय घेणारे प्राधिकरण. **रिव्हर्स सीआयआरपी (Reverse CIRP):** एक प्रक्रिया ज्यामध्ये विद्यमान व्यवस्थापन किंवा डेव्हलपर प्रकल्प पूर्ण होणे सुनिश्चित करण्यासाठी इन्सॉल्व्हन्सी प्रोफेशनलच्या देखरेखेखाली प्रकल्प चालवत राहतो. **क्रेडिटर्सची समिती (Committee of Creditors - CoC):** कंपनीच्या फायनान्शियल क्रेडिटर्सची एक समिती, जी निराकरण योजनांना मंजुरी देण्यासाठी जबाबदार असते.