गोडरेज प्रॉपर्टीजचा शेअर 5% घसरला, मजबूत प्री-सेल्स असूनही कलेक्शन मंद

Godrej Properties च्या 2026 आर्थिक वर्षाच्या (Q2FY26) दुसऱ्या तिमाहीतील आर्थिक कामगिरीने गुंतवणूकदारांसाठी एक संमिश्र चित्र उघड केले. कंपनीने ₹8,505 कोटींची दमदार प्री-सेल्स, म्हणजेच बुकिंग्स, नोंदवली, जी ₹7,000 कोटींपेक्षा जास्त बुकिंगसह सलग तिसरी तिमाही ठरली. हैदराबादमधील गोडरेज रीगल पॅव्हेलियन आणि मुंबईतील गोडरेज स्कायशोर सारख्या नवीन प्रोजेक्ट्सच्या लाँचमुळे या मजबूत कामगिरीला चालना मिळाली. FY26 च्या पहिल्या सहामाहीसाठी (H1FY26), प्री-सेल्स ₹15,587 कोटींपर्यंत पोहोचली, जी संपूर्ण वर्षाच्या लक्ष्याच्या 48% आहे आणि कंपनीसाठी आतापर्यंतची सर्वाधिक H1 बुकिंग व्हॅल्यू आहे.

तथापि, कलेक्शनच्या (वसुली) आकडेवारीतून एक महत्त्वपूर्ण चिंता समोर आली. Q2FY26 मधील कलेक्शनमध्ये वर्ष-दर-वर्ष (YoY) फक्त 2% ची किरकोळ वाढ दिसून आली, जी एकूण ₹4,066 कोटी होती. H1FY26 साठी, कलेक्शन 10% वाढून ₹7,736 कोटी झाले, याचा अर्थ Godrej Properties ने FY26 कलेक्शन गाईडन्सचा केवळ 36% साध्य केला आहे, जे आर्थिक वर्षाच्या उत्तरार्धात भरून काढण्यासाठी एक मोठे अंतर दर्शवते. रिअल इस्टेट क्षेत्रात, कलेक्शन निवासी युनिट्सच्या डिलिव्हरीचे टप्पे पूर्ण करण्याशी जवळून जोडलेले असते.

व्यवस्थापनाने FY26 च्या उत्तरार्धात (H2FY26) सुधारणा होण्याची आशा व्यक्त केली आहे, चौथ्या तिमाहीत (Q4) वितरणाचे प्रमाण वाढण्याची अपेक्षा आहे. कंपनीचे FY26 मध्ये अंदाजे 10 दशलक्ष चौरस फूट (msf) वितरीत करण्याचे उद्दिष्ट आहे, ज्यापैकी H1FY26 मध्ये सुमारे 3 msf वितरित झाले आहेत. Godrej Properties ने आपले FY26 प्री-सेल्स गाईडन्स ₹32,500 कोटींवर कायम ठेवले आहे, जी 10% वर्ष-दर-वर्ष वाढ आहे, आणि लाँच पाइपलाइन पाहता हे konservative (सावध) वाटते.

यापुढे, मुंबई आणि बंगळूरु सारख्या प्रमुख बाजारपेठांमधील मागणीतील गती (demand momentum) च्या टिकाऊपणाबद्दल चिंता आहेत, विश्लेषकांच्या मते पूर्वी दिसलेले उच्च वाढीचे दर कमी होऊ शकतात. Godrej Properties मध्यम-मुदतीचा प्री-सेल्स कंपाउंड एन्युअल ग्रोथ रेट (CAGR) 20% करण्याचे लक्ष्य ठेवत आहे आणि टियर-2 शहरांमध्ये विस्तार करून आपला बाजार हिस्सा 4% वरून 5-6% पर्यंत वाढवू इच्छित आहे.

व्यवसाय विकास (Business Development) आघाडीवर, H1FY26 मध्ये नऊ नवीन प्रकल्प जोडले गेले, ज्यांची संभाव्य महसूल ₹16,300 कोटी आहे. तथापि, जमीन अधिग्रहण आणि परवानग्यांमध्ये वाढलेली गुंतवणूक, जी मोठ्या प्रमाणात कर्जाद्वारे वित्तपुरवठा केली गेली आहे, यामुळे निव्वळ कर्ज (net debt) वाढले आहे. Q2FY26 मध्ये निव्वळ कर्ज-ते-इक्विटी गुणोत्तर (net debt-to-equity ratio) Q1FY26 च्या 0.26x वरून 0.3x पर्यंत वाढले. ऑपरेशनल कॅश फ्लो (Operating cash flow) देखील H1FY26 मध्ये 24% वर्ष-दर-वर्ष कमी होऊन ₹2,137 कोटी झाला, जो कर्ज व्यवस्थापित करण्यासाठी कॅश फ्लो सुधारण्याचे महत्त्व अधोरेखित करतो.

शेअरची कामगिरी कमकुवत राहिली आहे, 2025 मध्ये आतापर्यंत 22% घट झाली आहे, जी निफ्टी रिॲल्टी इंडेक्सपेक्षा कमी आहे. ब्रोकरेज फर्म मोतीलाल ओसवाल फायनान्शियल सर्व्हिसेसने नमूद केले की, मान्यताप्राप्त प्रकल्पांसाठी एकूण मार्जिन (gross margins) निरोगी असले तरी, उच्च परिचालन स्केलमुळे प्रमाणानुसार अधिक ओव्हरहेड्स (overheads) वाढले आहेत, ज्यामुळे ऑपरेटिंग नफा प्रभावित झाला आहे. फर्मचा अंदाज आहे की गेल्या दोन वर्षांत बुक झालेल्या विक्रीतून महसूलची ओळख, ज्यांचा मार्जिन प्रोफाइल चांगला होता, FY26/FY27 नंतर होईल, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांची काही चिंता कमी होऊ शकेल.

परिणाम: ही बातमी भारतीय शेअर बाजाराला एका प्रमुख रिअल इस्टेट डेव्हलपरसाठी मजबूत विक्री बुकिंग असूनही संभाव्य रोख प्रवाह (cash flow) आव्हाने हायलाइट करून प्रभावित करते. गुंतवणूकदार Godrej Properties च्या त्यांच्या बुकिंग्सचे प्रत्यक्ष कलेक्शनमध्ये रूपांतरित करण्याच्या आणि त्यांचे कर्ज पातळी व्यवस्थापित करण्याच्या क्षमतेवर बारकाईने लक्ष ठेवतील. प्री-सेल्स आणि कलेक्शनमधील तफावत रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या रोख रूपांतरण चक्रात (cash conversion cycle) व्यापक समस्यांचे संकेत देऊ शकते. शेअरच्या कमी कामगिरीचे हे थेट प्रतिबिंब आहे.