भारतातील जुनी शहरी पायाभूत सुविधा, विशेषतः 1960 ते 1990 दरम्यान बांधलेल्या इमारती, आता पुनर्विकासाच्या मार्गावर आहेत. यामुळे विकासकांना (Developers) चांगल्या ठिकाणी नवीन बांधकाम करून संधी मिळत आहे. गुंतवणूकदारांनी याकडे लक्ष ठेवावे.
जुन्या इमारतींना नवी ओळख
भारतातील शहरांमधील गृहनिर्माण क्षेत्रात (Housing Sector) मोठा बदल घडताना दिसत आहे. अनेक जुन्या इमारती त्यांच्या आयुष्याच्या अखेर पोहोचल्या आहेत. 2011 च्या जनगणनेनुसार, शहरांमधील सुमारे 31% घरे वीस वर्षांपेक्षा जुनी होती. गेल्या 15 वर्षांत मुंबई, दिल्ली-एनसीआर आणि चेन्नईसारख्या मोठ्या शहरांमध्ये ही टक्केवारी लक्षणीयरीत्या वाढली आहे. 1960 ते 1990 दरम्यान बांधलेल्या या इमारतींची संरचनात्मक मजबुती कमी होत असून, देखभाल दुरुस्तीचा खर्चही वाढत आहे. त्यामुळे, या इमारती पुनर्विकासासाठी (Redevelopment) उत्तम पर्याय ठरत आहेत.
नियमांमुळे विकासाला चालना
पुनर्विकास प्रकल्प आता रिअल इस्टेट डेव्हलपर्ससाठी (Real Estate Developers) एक फायदेशीर व्यवसाय मॉडेल बनले आहेत. जुन्या, कमी उंचीच्या इमारती पाडून, नवीन उंच इमारती बांधल्या जातात. यातून मिळणारा अतिरिक्त फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) नवीन नियमांमुळे विकासकांना चांगल्या शहरांमध्ये जागा उपलब्ध करून देत आहे. जिथे नवीन जमिनी खरेदी करणे महाग आहे, तिथे पुनर्विकासामुळे शहराच्या मध्यवर्ती भागातच घनता वाढवता येते.
अनेक राज्ये यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया सुलभ करत आहेत. उदाहरणार्थ, तामिळनाडूमध्ये 2022 च्या अपार्टमेंट ओनरशिप ॲक्ट (Apartment Ownership Act) आणि सप्टेंबर 2024 च्या नवीन नियमांमुळे, प्रकल्पासाठी केवळ दोन-तृतीयांश मालकांची संमती पुरेशी आहे. पूर्वी सर्व मालकांची एकमताने संमती मिळवणे आवश्यक होते, ज्यामुळे अनेक प्रकल्प रखडले होते. आता या अडीअडचणी दूर झाल्या आहेत.
आर्थिक फायदा आणि व्यवहार्यता
अपार्टमेंट मालकांसाठी, पुनर्विकास म्हणजे आधुनिक सुविधा, उत्तम सुरक्षा आणि सुधारित ड्रेनेज सिस्टम. यामुळे त्यांच्या मालमत्तेचे मूल्य 1.5 ते 2 पट वाढू शकते. विकासकांना अतिरिक्त FSI मुळे तयार झालेल्या नवीन युनिट्सच्या विक्रीतून नफा मिळतो.
धोके आणि आव्हाने
पुनर्विकास प्रकल्प अत्यंत गुंतागुंतीचे असतात. विकासकांना सोसायटीमधील अनेक मालक, कायदेशीर बाबी आणि सामाजिक पैलू सांभाळावे लागतात. मंजुरी मिळण्यास विलंब, रहिवाशांमधील वाद आणि बांधकामादरम्यान मालकांना द्यावे लागणारे भाडे यामुळे प्रकल्पांना उशीर होऊ शकतो. गुंतवणूकदारांनी केवळ जमिनीच्या आकारावर लक्ष न देता, पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये यशस्वी अनुभव असलेल्या कंपन्यांना प्राधान्य द्यावे. बांधकाम खर्च आणि सोसायटीसोबतचे करार यांचं व्यवस्थापन करण्याची क्षमता कंपनीच्या नफ्यावर परिणाम करेल.