Whalesbook
टियर-II शहरांमधील घरांच्या मागणीचे दुहेरी चित्र
भारतातील 15 प्रमुख टियर-II शहरांमधील घरांच्या विक्रीत 2025 मध्ये 10% ची घट झाली, ज्यामुळे एकूण विक्री 1,56,181 युनिट्स इतकी राहिली. विशेष म्हणजे, या व्हॉल्यूममधील घसरणीनंतरही विक्रीची एकूण व्हॅल्यू मात्र ₹1.48 लाख कोटींवर स्थिर राहिली. हे स्पष्टपणे दर्शवते की मार्केट दोन भागात विभागले जात आहे, जिथे कमी किमतीच्या घरांचा पुरवठा कमी होत आहे, तर महागड्या आणि प्रीमियम घरांच्या सेगमेंटमध्ये मागणी वाढत आहे. टियर-II शहरांमधील ही परिस्थिती आता टियर-I शहरांसारखीच होत चालली आहे, जिथे अनेक वर्षांपासून विक्री युनिट्स कमी होत असतानाही प्रॉपर्टीचे दर वाढत आहेत.
परवडणाऱ्या घरांचा घटणारा वाटा
या व्हॉल्यूममधील घसरणीचे मुख्य कारण म्हणजे ₹1 कोटींपेक्षा कमी किमतीच्या घरांची उपलब्धता कमी होणे. हा सेगमेंट टियर-II शहरांमधील मागणीचा मुख्य आधारस्तंभ राहिला आहे. वाढत्या बांधकाम खर्चामुळे या सेगमेंटवर मोठा परिणाम झाला आहे. गेल्या पाच वर्षांत बांधकाम खर्च सुमारे 40% नी वाढला आहे. यामध्ये मजुरीचा खर्च 150% पर्यंत वाढला आहे, तर स्टील आणि सिमेंटच्या किमतीत 30-57% ची वाढ झाली आहे. यामुळे, नवीन प्रॉपर्टी लाँच (Property Launch) होणाऱ्या घरांमध्ये परवडणाऱ्या घरांचा वाटा 2019 मध्ये 40% होता, जो 2025 च्या पहिल्या सहामाहीत घटून केवळ 12% वर आला आहे. यामुळे डेव्हलपर्सना (Developers) मोठ्या खर्चाचा सामना करावा लागत आहे.
प्रीमियम सेगमेंटची वाढती पकड
दुसरीकडे, ₹1 कोटींपेक्षा जास्त किमतीच्या घरांच्या मार्केटमध्ये मात्र चांगली वाढ दिसून आली आहे. या प्रीमियम सेगमेंटमध्ये विक्री 9% नी वाढली आणि मार्केटमधील त्यांचा वाटा मागील वर्षीच्या 23% वरून वाढून 28% झाला. वाढत्या मिळकती, ग्राहकांच्या बदलत्या अपेक्षा, मोठी घरे आणि उत्तम जीवनशैलीची (Lifestyle) आवड, तसेच टियर-II शहरांमधील सुधारलेले इन्फ्रास्ट्रक्चर (Infrastructure) यामुळे ही वाढ शक्य झाली आहे. ग्राहक आता किंमत जास्त असली तरी चांगल्या दर्जाच्या आणि मोठ्या घरांना प्राधान्य देत आहेत.
प्रादेशिक फरक आणि टियर-I शहरांची नक्कल
एकूण ट्रेंड प्रीमियम सेगमेंटकडे झुकलेला असला तरी, वेगवेगळ्या शहरांमध्ये कामगिरीत मोठी तफावत दिसून आली. विशाखापट्टणममध्ये 38% आणि भुवनेश्वरमध्ये 25% घट झाली, तर मोहालीमध्ये 34% आणि लखनौमध्ये 6% वाढ दिसून आली. विशेष म्हणजे, अहमदाबाद (Ahmedabad) शहराचा विकास आणि मागणी पाहता आता त्याला टियर-I शहराचा दर्जा दिला जात आहे. टियर-II शहरांची कामगिरी आता टियर-I शहरांसारखीच होत चालली आहे, जिथे विक्री व्हॉल्यूम कमी असतानाही प्रीमियम प्रॉपर्टीजमुळे विक्रीची व्हॅल्यू विक्रमी उच्चांकावर पोहोचली आहे. 2025 च्या पहिल्या सहामाहीत टियर-I शहरांमध्ये ₹3.6 लाख कोटींची विक्री झाली, जी मागील वर्षापेक्षा 9% जास्त होती.
संभाव्य धोके (Bear Case)
या मार्केट ट्रेंडमध्ये काही धोकेही आहेत. परवडणाऱ्या घरांचा पुरवठा कमी होणे आणि किमती वाढणे यामुळे परवडणाऱ्या घरांच्या उपलब्धतेवर परिणाम होऊ शकतो. प्रीमियम सेगमेंटची वाढ एका विशिष्ट उच्च उत्पन्न गटावर अवलंबून असल्याने, आर्थिक मंदी आल्यास या सेगमेंटवर परिणाम होऊ शकतो. टियर-II शहरांचा विकास वेगाने होत असताना, जर नवीन प्रॉपर्टी लाँच मागणीपेक्षा जास्त झाले, तर प्रीमियम सेगमेंटमध्ये अतिरिक्त पुरवठ्याचा धोका निर्माण होऊ शकतो. या शहरांमधील प्रॉपर्टीच्या किमतींमध्ये मागील काही वर्षांत 54% ते 94% पर्यंत वाढ झाली आहे, जी अनेक लोकांसाठी परवडणारी नसू शकते.
पुढील वर्षाचे अंदाज (Future Outlook)
2026 मध्ये भारतीय रिअल इस्टेट (Real Estate) क्षेत्रात, टियर-II शहरांसह, सुधारणा अपेक्षित आहे. गृहनिर्माण कर्जाची (Housing Finance) वाढती उपलब्धता, कायमस्वरूपी मागणी आणि सरकारी इन्फ्रास्ट्रक्चर विकास यांसारखे घटक बाजाराला आधार देतील. वाढत्या मिळकती आणि एनआरआय (NRI) गुंतवणूकदारामुळे लक्झरी (Luxury) आणि हाय-एंड (High-end) घरांची मागणी कायम राहण्याची शक्यता आहे. मात्र, खरेदीदारांच्या अपेक्षा बदलत असून ते आता केवळ दिखाऊपणाऐवजी दीर्घकालीन मूल्य, टिकाऊपणा आणि देखभालीवर अधिक लक्ष केंद्रित करत आहेत. सरकारकडून इन्फ्रास्ट्रक्चरवर होणारे खर्च टियर-II आणि टियर-III शहरांमध्ये मागणी वाढवण्यासाठी आणि रोजगाराच्या संधी निर्माण करण्यासाठी महत्त्वपूर्ण ठरतील.