लहान आणि मध्यम आकाराचे रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स महागड्या शहरांमध्ये प्रोजेक्ट्स मिळवण्यासाठी NCLT द्वारे दिवाळखोर कंपन्या विकत घेत आहेत. यामुळे त्यांना प्राइम लँड मिळते, पण यात प्रलंबित खटले आणि रखडलेल्या प्रोजेक्ट्सचे धोकेही आहेत.
भारतातील लहान आणि मध्यम आकाराचे रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स आता त्यांच्या वाढीच्या धोरणांमध्ये बदल करत आहेत. मुंबई, दिल्ली-एनसीआर आणि बंगळुरूसारख्या शहरांमध्ये जमिनीच्या वाढत्या किमतींमुळे थेट जमीन खरेदी करण्याऐवजी, हे बिल्डर्स दिवाळखोर रिअल इस्टेट कंपन्या ताब्यात घेण्यासाठी दिवाळखोरी प्रक्रियेचा अवलंब करत आहेत.
नॅशनल कंपनी लॉ ट्रिब्युनल (NCLT) कडे अशा प्रकरणांमध्ये वाढ दिसून येत आहे, जिथे डेव्हलपर्स चालू असलेले प्रोजेक्ट्स, डेव्हलपमेंट राइट्स आणि शहरी मालमत्ता मिळवण्यासाठी संघर्ष करणाऱ्या कंपन्या विकत घेतात. अनेक मध्यम-आकाराच्या कंपन्यांसाठी, हा एक वेगवान मार्ग आहे, जरी तो अधिक गुंतागुंतीचा असला तरी, प्राइम प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये प्रवेश करण्यासाठी ज्यासाठी अन्यथा प्रचंड भांडवलाची आवश्यकता भासली असती.
लक्षवेधी अधिग्रहणे आणि बाजारातील घडामोडी
अलीकडील फायलिंग्सनुसार या क्षेत्रात महत्त्वपूर्ण हालचाल दिसून येत आहे. उदाहरणार्थ, दिवाळखोरी न्यायालयाने नुकतेच भारद्वाज बिल्डकॉन एलएलपी (Bharadvaja Buildcon LLP) द्वारे रेडियस अँड डिझर्व्ह लँड डेव्हलपर्स (Radius & Deserve Land Developers) च्या अधिग्रहणास मान्यता दिली. या डीलमध्ये ₹3,255 कोटींहून अधिक दायित्व असलेल्या कंपनीचा ताबा घेणे समाविष्ट होते. त्याचप्रमाणे, NCLT ने ओरिएंटल स्ट्रक्चरल इंजिनियर्स (Oriental Structural Engineers) ला अॅसिल कॉर्पोरेशन (Accil Corporation) विकत घेण्याची योजना मंजूर केली, ज्याच्याकडे ₹895 कोटींच्या दायित्वांसह हॉलिडे इन जयपूर सिटी सेंटर (Holiday Inn Jaipur City Center) आहे. पुण्यात, मंत्रा प्रॉपर्टीज अँड डेव्हलपर्स (Mantra Properties and Developers) ला सिद्दी राज हाउसिंग प्रोजेक्ट्स (Siddhi Raj Housing Projects) विकत घेण्यास मान्यता मिळाली, कारण त्यांनी इतर अनेक इच्छुक पक्षांशी स्पर्धा केली.
हे व्यवहार दर्शवतात की दिवाळखोर रिअल इस्टेटकडे आता केवळ एक अवघड वसुलीची प्रक्रिया म्हणून पाहिले जात नाही, तर एक धोरणात्मक अधिग्रहणाची संधी म्हणून पाहिले जात आहे. इन्सॉल्व्हन्सी अँड बँकरप्सी बोर्ड ऑफ इंडियाच्या (Insolvency and Bankruptcy Board of India) डेटानुसार, इन्सॉल्व्हन्सी कोड अंतर्गत रिझोल्यूशनसाठी दाखल केलेल्या सर्व कंपन्यांपैकी सुमारे 22% रिअल इस्टेट क्षेत्रातील आहेत. हे या मालमत्तांसाठी उच्च स्पर्धा दर्शवते, कारण अनेक बिल्डर एकाच कंपनीसाठी बोली लावतात.
संबंधित धोके समजून घेणे
जरी हा मार्ग जमिनीच्या कमतरतेवर मात करण्याचा एक मार्ग प्रदान करतो, तरीही तो जोखमींपासून मुक्त नाही. इंडस्ट्री तज्ञांचा इशारा आहे की बोली जिंकल्याने नफा मिळेलच याची खात्री नाही. दिवाळखोर डेव्हलपरसोबत अनेक अनुत्तरित समस्या जोडलेल्या असतात. गुंतवणूकदारांनी हे लक्षात घेतले पाहिजे की या संपादित मालमत्तांमध्ये अनेकदा मोठे अडथळे असतात, ज्यात टायटल वाद, कालबाह्य नियामक मंजूरी, प्रलंबित खटले आणि घर खरेदीदार, कर्जदार आणि कंत्राटदारांचे दावे यांचा समावेश असतो.
स्वच्छ जमिनीचा तुकडा खरेदी करण्याऐवजी, दिवाळखोरी प्रक्रियेद्वारे कंपनीचे अधिग्रहण करण्यासाठी सखोल ड्यू डिलिजन्सची आवश्यकता असते. डेव्हलपरकडे रखडलेले बांधकाम सोडवण्याची, कर्जदारांचे कर्ज फेडण्याची आणि काम पुन्हा सुरू करण्यासाठी आवश्यक कायदेशीर परवानग्या मिळवण्याची क्षमता असणे आवश्यक आहे. जर डेव्हलपर या अंमलबजावणीतील आव्हानांना सामोरे जाऊ शकला नाही, तर प्रकल्पाचा खर्च वाढू शकतो, ज्यामुळे त्यांच्या स्वतःच्या ताळेबंद आणि रोख प्रवाहावर दबाव येऊ शकतो.
गुंतवणूकदार आणि बाजार निरीक्षकांसाठी, केवळ अधिग्रहणाचीच नव्हे, तर प्रोजेक्ट अंमलबजावणीतील कंपनीच्या ट्रॅक रेकॉर्डवर लक्ष ठेवणे महत्त्वाचे आहे. डेव्हलपर मोठ्या प्रमाणात खर्च न वाढवता किंवा कायदेशीर विलंबाशिवाय रखडलेले प्रकल्प यशस्वीरित्या पुनरुज्जीवित करू शकतात की नाही हे ट्रॅक करणे आवश्यक आहे. या धोरणाचे यश अखेरीस दिवाळखोर रिअल इस्टेटमध्ये असलेल्या गुंतागुंतीच्या कायदेशीर आणि आर्थिक जबाबदाऱ्यांवर नेव्हिगेट करण्याच्या डेव्हलपरच्या क्षमतेवर अवलंबून असेल.