पुनर्विकास थकीत रकमेसाठी एसआरएने विक्री फ्लॅट्स गोठवले, नवीन नियमांच्या पार्श्वभूमीवर

महाराष्ट्र शासनाच्या झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाने (SRA) कडक नवीन नियमावली लागू केली आहे, ज्यानुसार झोपडपट्टी पुनर्विकास प्रकल्पांमधील विक्रीसाठी असलेले फ्लॅट्स सुरुवातीच्या टप्प्यातच गोठवणे (freeze) आवश्यक आहे. या उपायाचा उद्देश संक्रमण भाडे (transit rent) भरणा आणि पात्र झोपडपट्टीवासीयांसाठी कायमस्वरूपी पर्यायी निवास (PAP) सुनिश्चित करणे हा आहे.

एका एकत्रित कार्यालयीन आदेशानुसार, SRA आता प्रकल्पाच्या मंजुरीच्या सुरुवातीच्या टप्प्यात, जसे की इंटिमेशन ऑफ अप्रूव्हल (IOA) किंवा लेटर ऑफ इंटेंट (LOI) मध्ये, विक्रीचे फ्लॅट्स वेगळे करेल. कार्यकारी अभियंते विकासकाचे किमान तीन वर्षांचे संक्रमण भाडे दायित्व आगाऊ मोजतील. या आधारावर, विशिष्ट विक्री फ्लॅट्स, जे अनेकदा खालच्या मजल्यांवर असतात, त्यांना सुरक्षितता म्हणून ओळखले जाईल आणि गोठवले जाईल.

हे गोठवलेले फ्लॅट्स मंजूर इमारत योजनांमध्ये (building plans) स्पष्टपणे चिन्हांकित करणे आवश्यक आहे आणि IOA किंवा LOI मध्ये फ्लॅट क्रमांक, क्षेत्रफळ आणि मजला नमूद करून तपशीलवार देणे आवश्यक आहे. विकासकांनी एक वचनबद्धता (undertaking) सादर करणे आवश्यक आहे, जी पुनर्वसन पूर्ण होईपर्यंत, PAP युनिट्सचे वाटप होईपर्यंत आणि सर्व संक्रमण भाड्याचे देयके निकाली निघेपर्यंत या युनिट्सची विक्री, गहाण किंवा इतर कोणताही भार प्रतिबंधित करेल.

SRA औपचारिकपणे नोंदणी महानिरीक्षक (Inspector General of Registration) आणि महाआरईआरए (MahaRERA) यांना PAP तपशील आणि गोठवलेल्या फ्लॅट्सच्या यादीबद्दल सूचित करेल. प्रमाणित योजना आणि मंजुरी पत्रे सामायिक केली जातील, ज्यामुळे हे युनिट्स फ्री-सेल इन्व्हेंटरी म्हणून बाजारात आणले किंवा बुक केले जाऊ शकणार नाहीत. फ्लॅट्स गोठवण्यापासून मुक्त करण्यासाठी संपूर्ण अनुपालन आणि SRA ची पूर्वपरवानगी आवश्यक असेल.

या नियामक बदलामुळे SRA प्रकल्पांमध्ये गुंतलेल्या कर्जदारांसाठी जोखीम मूल्यांकन (risk assessments) आणि वित्तपुरवठा संरचनांमध्ये (funding structures) लक्षणीय बदल अपेक्षित आहेत. विक्रीयोग्य इन्व्हेंटरीचा एक भाग लॉक झाल्यामुळे, कर्जदारांना कमी सुरक्षा कव्हरचा सामना करावा लागू शकतो, ज्यामुळे कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर (loan-to-value ratios) सुधारित करावे लागू शकते, अधिक प्रवर्तक इक्विटीची (promoter equity) मागणी होऊ शकते किंवा अतिरिक्त तारण (collateral) आवश्यक असू शकते. प्रकल्प रोख प्रवाह मॉडेलिंगला (project cash-flow modeling) अधिक तपासणीला सामोरे जावे लागेल आणि वितरित केलेली रक्कम पुनर्वसन प्रगतीशी अधिक जवळून जोडली जाऊ शकते. निर्माणाधीन प्रकल्पांसाठी पुनर्वित्त (refinancing) आणि टेक-आउट फायनान्सिंगमध्ये (take-out financing) देखील विलंब होऊ शकतो.