SEBI चे REITs आणि InvITs साठी आधुनिकीकरणाचे धोरण
भारतातील पायाभूत सुविधा आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूक वाढवण्यासाठी, SEBI ने REITs आणि InvITs साठी नियमांमध्ये मोठे बदल सुचवले आहेत. 5 फेब्रुवारी 2026 रोजी सार्वजनिक चर्चेसाठी प्रसिद्ध झालेल्या या प्रस्तावांमुळे या महत्त्वपूर्ण गुंतवणूक साधनांना अधिक कार्यक्षम आणि स्पर्धात्मक बनवण्याचा SEBI चा मानस आहे. या बदलांमुळे गुंतवणूकदारांना अधिक संधी मिळतील आणि क्षेत्रातील जोखीम कमी होण्यास मदत होईल.
भांडवली निर्बंध शिथिल आणि गुंतवणुकीचा विस्तार
प्रस्तावित बदलांमध्ये अनेक महत्त्वाच्या बाबींचा समावेश आहे.
- ग्रीनफिल्ड प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक: आता खाजगी InvITs देखील सार्वजनिक InvITs प्रमाणेच 10% पर्यंत मालमत्ता मूल्य असलेल्या शुद्ध ग्रीनफिल्ड प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करू शकतील. यामुळे नवीन विकासाचे मार्ग खुले होतील.
- कर्जाचा वाढलेला वापर: जेव्हा InvITs चे कर्ज (leverage) 49% पेक्षा जास्त होते, तेव्हा त्यांना कर्जाचा वापर केवळ प्रकल्प खरेदी किंवा विकासासाठी नव्हे, तर क्षमता वृद्धी, कार्यक्षमतेत सुधारणा, सवलतींनुसार (concession) आवश्यक देखभाल आणि विद्यमान कर्जाचे पुनर्वित्तपुरवठा (refinancing) करण्यासाठीही करता येईल. मात्र, यामध्ये निव्वळ कर्ज वाढणार नाही याची काळजी घ्यावी लागेल. या बदलांमुळे भांडवली खर्च कमी होईल आणि मालमत्तेची गुणवत्ता टिकवून ठेवण्यास मदत मिळेल.
गुंतवणुकीतील विविधता आणि SPV व्यवस्थापन
SEBI ने REITs आणि InvITs ना अल्पकालीन तरलता (liquidity) व्यवस्थापनासाठी अधिक लवचिक पर्याय देण्याचाही प्रस्ताव दिला आहे. आता हे ट्रस्ट्स, सध्याच्या 12 पेक्षा जास्त क्रेडिट रिस्क रेटिंग असलेल्या योजनांऐवजी, 10 किंवा त्याहून अधिक रेटिंग असलेल्या म्युच्युअल फंड योजनांमध्येही गुंतवणूक करू शकतील.
सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, SEBI ने InvITs ला सार्वजनिक-खाजगी भागीदारी (PPP) प्रकल्पांमधील विशेष उद्देश वाहने (SPVs) त्यांच्या सवलतीचा कालावधी (concession period) संपल्यानंतरही ठेवण्याची परवानगी देण्याचा प्रस्ताव दिला आहे. मात्र, यासाठी InvIT ला संपुष्टात आल्यानंतर एका वर्षाच्या आत SPV मधून बाहेर पडावे लागेल किंवा त्याचा पुनर्वापर करावा लागेल, सोबतच अधिक प्रकटीकरण (disclosures) करावे लागेल. यामुळे सार्वजनिक-खाजगी भागीदारीच्या जीवनचक्राचा (lifecycle) अधिक चांगला वापर करता येईल.
क्षेत्राची पुढील दिशा आणि ऐतिहासिक परिणाम
सध्या भारत सरकारचे पायाभूत सुविधांवरील वाढते खर्च आणि वाढते शहरीकरण यामुळे पायाभूत सुविधा आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रात मोठी वाढ होत आहे. भारतीय REIT आणि InvIT बाजाराचा आकार सध्या अंदाजे INR 1.5 ट्रिलियन (AUM) पर्यंत पोहोचला आहे आणि गेल्या तीन वर्षांत त्याची वार्षिक चक्रवाढ वाढ (CAGR) सुमारे 20% राहिली आहे. 2021 मध्ये केलेल्या नियामक बदलांनंतर क्षेत्रामध्ये चांगली वाढ दिसून आली होती. विश्लेषकांचे मत या क्षेत्राबाबत सकारात्मक असून, लवकरच येणाऱ्या नियामक स्पष्टतेमुळे बाजारात सावध सकारात्मक तेजीची अपेक्षा आहे. या नवीन प्रस्तावांमुळे देशाच्या विकासासाठी आवश्यक असलेले मोठे भांडवल आकर्षित होण्यास मदत होईल, अशी अपेक्षा आहे.