भारतीय सिक्युरिटीज अँड एक्सचेंज बोर्ड (SEBI) ने रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) यांना बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्येही अल्पसंख्याक हिस्सेदारी (Minority Stakes) विकत घेण्याची परवानगी देण्याचा प्रस्ताव दिला आहे. यामुळे विकासकांना नियंत्रण न गमावता नवीन भांडवल उभारणे सोपे होईल.
SEBI चा महत्त्वाकांक्षी प्रस्ताव
सिक्युरिटीज अँड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (SEBI) ने एक महत्त्वपूर्ण सल्लागार पत्रक (Consultation Paper) प्रसिद्ध केले आहे, ज्यामुळे भारतातील पायाभूत सुविधा आणि रिअल इस्टेट प्रकल्पांना निधी देण्याच्या पद्धतीत बदल होऊ शकतो. 6 ऑगस्ट 2026 रोजी, SEBI ने प्रस्ताव दिला आहे की REITs आणि InvITs हे बांधकाम सुरू असलेल्या त्रयस्थ प्रकल्पांमध्येही अल्पसंख्याक हिस्सेदारी खरेदी करू शकतील.
सध्या, या ट्रस्टना सामान्यतः ज्या विशेष उद्देश वाहनांमध्ये (SPVs) गुंतवणूक करतात, त्यावर नियंत्रणकारी स्वारस्य (Controlling Interest) ठेवणे आवश्यक असते. परंतु, या नवीन आराखड्यामुळे विकासक आणि ट्रस्ट दोघांसाठीही एक लवचिक पर्याय उपलब्ध होणार आहे.
नियंत्रण गमावता भांडवल कसे मिळवाल?
अनेक विकासकांसाठी, पैसे उभारणे म्हणजे मालमत्तेचा मोठा भाग विकणे, ज्यामुळे धोरणात्मक किंवा कार्यान्वयन नियंत्रण गमावले जाऊ शकते. प्रस्तावित नियमांमुळे विकासकांना मालमत्तेचा काही भाग विकून रोख रक्कम मिळवता येईल, तर उर्वरित भाग त्यांच्याकडेच राहील. यातून जमीन खरेदी, बांधकाम किंवा कर्जाची परतफेड यासाठी तात्काळ निधी मिळेल आणि विकासक प्रकल्पाचे व्यवस्थापनही सुरू ठेवू शकतील.
REITs आणि InvITs साठी, याचा फायदा स्थिर मालमत्ता पाइपलाइन तयार करण्यात होईल. एखादा प्रकल्प पूर्ण होण्याची आणि मोठ्या प्रमाणात अधिग्रहण करण्याची वाट पाहण्याऐवजी, हे ट्रस्ट आता लवकर टप्प्यात प्रवेश करू शकतील. यामुळे भविष्यातील उच्च-गुणवत्तेच्या मालमत्ता सुरक्षित करण्याचा एक स्पष्ट मार्ग तयार होईल, जो त्यांच्या दीर्घकालीन गुंतवणूक धोरणांना अनुकूल असेल.
प्रशासन आणि जोखीम विचार
जरी या प्रस्तावामुळे भांडवलासाठी नवीन दरवाजे उघडले असले तरी, नियामक काही आव्हाने देखील संबोधित करत आहेत. अल्पसंख्याक हिस्सेदारीचा अर्थ असा आहे की REIT किंवा InvIT ला पूर्ण मालकीच्या तुलनेत दैनंदिन कार्यान्वयन निर्णय किंवा भांडवली खर्चात कमी सहभाग असू शकतो. हे कमी करण्यासाठी, SEBI ने 'ग्लाइड पाथ' (Glide Path) सारखी अनिवार्य अटी समाविष्ट केल्या आहेत. याचा अर्थ ट्रस्ट आणि विकासक यांच्यात एक स्पष्ट, बंधनकारक करार असेल की ट्रस्ट अल्पसंख्याक हिस्सेदारीतून पूर्ण नियंत्रणाकडे किंवा मालकीकडे कधी आणि कसे जाईल.
गुंतवणूकदार प्रशासकीय संरचनेवर लक्ष ठेवू शकतात, कारण अल्पसंख्याक गुंतवणूकदार आणि विकासक यांच्यात संघर्ष होऊ शकतो. SEBI ने युनिटधारकांच्या मंजुरीची मर्यादा देखील बदलण्याचा प्रस्ताव दिला आहे, जी सध्या 75% युनिटधारकांऐवजी एकूण मतांच्या 75% पर्यंत वाढविली जाऊ शकते. हे ट्रस्टसाठी निर्णय प्रक्रिया अधिक कार्यक्षम बनविण्यासाठी डिझाइन केलेले आहे. तथापि, अंतिम परिणाम शेअरधारक करारांची ताकद आणि प्रकल्प स्तरावरील प्रकटीकरणाच्या पारदर्शकतेवर अवलंबून असेल.
बाजारातील सहभागींसाठी पुढील पावले
भारतातील REIT आणि InvIT बाजाराने लक्षणीय वाढ पाहिली आहे, एकूण वितरण आणि व्यवस्थापनाखालील मालमत्ता (Assets Under Management) मल्टी-ट्रिलियन रुपयांपर्यंत पोहोचली आहे. हा प्रस्ताव अजूनही सल्लामसलत टप्प्यात असल्याने, यामुळे ट्रस्टच्या कामकाजात तात्काळ कोणताही बदल होणार नाही. नियामक 27 ऑगस्ट 2026 पर्यंत सार्वजनिक टिप्पण्या मागवत आहे. गुंतवणूकदार आणि बाजार निरीक्षकांना अंतिम नियमांचे निरीक्षण करावे लागेल, जसे की कमाल गुंतवणूक मर्यादा आणि अशा गुंतवणुकीसाठी पात्र प्रकल्पांसाठी कठोर निकष काय असतील हे समजून घेण्यासाठी.