SEBI ने REITs आणि InvITs साठी नवीन नियमावली आणली आहे. आता हे फंड 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' (under-construction) मालमत्तांमध्ये अल्पसंख्याक हिस्सेदारी (minority stakes) घेऊ शकतील. यामुळे भविष्यात मालमत्ता मिळवण्यास मदत होईल आणि कामकाजातील तरलता (liquidity) सुधारेल. या प्रस्तावांवर 27 ऑगस्ट 2026 पर्यंत जनतेकडून मतं मागवण्यात आली आहेत.
SEBI कडून REITs आणि InvITs साठी नियमावलीत सुधारणा
भारतीय सिक्युरिटीज अँड एक्सचेंज बोर्ड (SEBI) ने 6 ऑगस्ट 2026 रोजी एक सल्लागार पत्र (consultation paper) जारी केले आहे. यामध्ये रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) च्या नियामक चौकटीत (regulatory framework) आधुनिकीकरण प्रस्तावित आहे. या बदलांचा उद्देश या गुंतवणूक साधनांचे व्यवसायिक कामकाज सुलभ करणे आणि पोर्टफोलिओ व्यवस्थापन व भविष्यातील वाढीसाठी अधिक लवचिकता (flexibility) प्रदान करणे आहे.
गुंतवणुकीची व्याप्ती वाढणार
सर्वात महत्त्वाचा प्रस्ताव म्हणजे, REITs आणि InvITs ला सध्या सुरू असलेल्या (under construction) मालमत्तांमध्ये अल्पसंख्याक हिस्सेदारी (minority stakes) घेण्याची परवानगी देणे. सध्या हे ट्रस्ट प्रामुख्याने पूर्ण झालेल्या आणि उत्पन्न देणाऱ्या प्रकल्पांवर लक्ष केंद्रित करतात. नियंत्रणात्मक हिस्सेदारीशिवाय (controlling interest) अल्पसंख्याक गुंतवणूक करण्याची परवानगी देऊन, SEBI या संस्थांना भविष्यात उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या मालमत्तांचा स्त्रोत (pipeline) सुरक्षित करण्यास मदत करू इच्छित आहे.
मात्र, या बदलामुळे युनिटधारकांसाठी (unitholders) एक नवीन जोखीम प्रोफाइल (risk profile) तयार होऊ शकते. लगेच रोख प्रवाह (cash flow) देणाऱ्या पूर्ण झालेल्या मालमत्तांप्रमाणे, बांधकामधीन प्रकल्पांना अंमलबजावणीतील विलंब (execution delays), खर्चात वाढ (cost overruns) आणि विकासातील जोखीम (development risks) यांसारख्या समस्यांचा सामना करावा लागू शकतो. गुंतवणूकदारांना प्रत्येक ट्रस्ट या जोखमींचे व्यवस्थापन कसे करते आणि अशा गुंतवणुकीचा एकूण वितरण परताव्यावर (distribution yields) काय परिणाम होतो, यावर लक्ष ठेवावे लागेल.
प्रशासकीय आणि मतदानातील बदल
SEBI ने युनिटधारकांच्या मंजुरीच्या थ्रेशोल्डमध्ये (approval threshold) बदल प्रस्तावित केला आहे. नियामक एकूण युनिटधारकांच्या मूल्याच्या (value of total unitholder) 75% ऐवजी, प्रत्यक्षात केलेल्या मतदानापैकी 75% मतांची आवश्यकता सुचवत आहे. हा बदल निर्णय प्रक्रिया सुलभ करू शकतो, विशेषतः जिथे मतदारांची उपस्थिती कमी असते. यामुळे गुंतवणूकदारांमधील प्रभावाचे स्वरूप (influence dynamic) बदलू शकते. सल्लागार पत्रामध्ये ट्रस्टच्या प्रवर्तकामध्ये (sponsor) बदल झाल्यास एक्झिट-ऑफर फ्रेमवर्क (exit-offer framework) स्पष्ट करण्यावरही लक्ष केंद्रित केले आहे.
तरलता आणि कामकाजातील सुलभता
खाजगीरित्या सूचीबद्ध InvITs साठी तरलता (liquidity) सुधारण्यासाठी, SEBI ने ऑफर फॉर सेल (Offer for Sale - OFS) व्यवहारांसाठी कूलिंग-ऑफ कालावधी (cooling-off period) 12 आठवड्यांवरून 8 आठवड्यांपर्यंत कमी करण्याचा प्रस्ताव दिला आहे. खाजगीरित्या नियुक्त केलेल्या InvITs ना अनेकदा मोठ्या ट्रेडिंग लॉट साईज (trading lot sizes) आणि कमी सहभागामुळे आव्हानांना सामोरे जावे लागते, त्यामुळे हा बदल युनिटधारकांना अधिक कार्यक्षमतेने बाहेर पडण्यास किंवा व्यापार करण्यास मदत करेल.
याव्यतिरिक्त, नियामक REIT नियमांनुसार रिअल इस्टेटची व्याख्या व्यापक करण्याचा विचार करत आहे, ज्यामध्ये कॅप्टिव्ह अक्षय ऊर्जा सुविधांसारख्या (captive renewable energy facilities) दूरस्थ सामान्य पायाभूत सुविधांचाही (remote common infrastructure) समावेश असेल. हा बदल मालमत्तांच्या वर्गीकरणातील मागील विसंगती दूर करण्याच्या उद्देशाने आहे. अलीकडील एका स्वतंत्र विकासामध्ये, नियामकाने REITs आणि सार्वजनिकरित्या सूचीबद्ध InvITs ला परदेशी गुंतवणूकदारांना डिपॉझिटरी रिसिट्स (Depository Receipts - DRs) जारी करण्याची परवानगी देण्याचाही प्रस्ताव दिला आहे, ज्यामुळे भांडवल उभारणीचे नवीन मार्ग खुले होऊ शकतात.
SEBI ने 27 ऑगस्ट 2026 पर्यंत या प्रस्तावांवर सार्वजनिक प्रतिक्रिया मागवल्या आहेत. अंतिम नियमावली प्राप्त झालेल्या प्रतिक्रिया आणि नियामकाकडून येणाऱ्या पुढील सूचनेवर अवलंबून असेल. गुंतवणूकदार आणि बाजारातील सहभागी अंतिम मार्गदर्शक तत्त्वे समजून घेण्यासाठी लक्ष ठेवतील, जेणेकरून अनुपालन आवश्यकता (compliance requirements) आणि या ट्रस्टच्या दीर्घकालीन मालमत्ता गुणवत्तेवरील (long-term asset quality) परिणाम स्पष्ट होईल.