पुराव्याचा भार आता बिल्डर्सवर, ग्राहकांना मिळाले मोठे संरक्षण
भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स आणि घर खरेदीदार यांच्यातील संबंधांमध्ये एक महत्त्वपूर्ण बदल घडवणारा निकाल दिला आहे. यापुढे, जर तुम्ही एखादे घर खरेदी करून ते भाड्याने दिले असेल, तर तुम्ही 'ग्राहक' (Consumer) नाही, असे आपोआप सिद्ध करता येणार नाही. सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की, मालमत्ता खरेदीमागे 'व्यावसायिक हेतू' (Commercial Purpose) होता, हे सिद्ध करण्याची संपूर्ण जबाबदारी आता डेव्हलपरची (Service Provider) असेल.
न्यायमूर्ती प्रशांत कुमार मिश्रा आणि एन. व्ही. अंजिरिया यांच्या खंडपीठाने 'विनीत भारी विरुद्ध एमGF डेव्हलपर्स' या प्रकरणात हा निकाल दिला. यापूर्वी, राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोगाने (NCDRC) अनेकदा केवळ मालमत्ता भाड्याने देण्याच्या आधारावर घर खरेदीदारांच्या तक्रारी फेटाळून लावल्या होत्या. मात्र, सर्वोच्च न्यायालयाने ही भूमिका बदलली आहे.
'मुख्य उद्देश' आणि पुराव्याच्या भारातील बदल
सर्वोच्च न्यायालयाच्या मते, ग्राहक संरक्षण कायद्यातून केवळ तेव्हाच वगळले जाते, जेव्हा मालमत्ता 'व्यावसायिक हेतू'साठी, म्हणजेच नफा मिळवण्याच्या थेट उद्देशाने खरेदी केली गेली असेल. मात्र, आता डेव्हलपर्सना हे ठोस पुराव्यांसह सिद्ध करावे लागेल. मालमत्ता भाड्याने देण्याच्या कराराचा आधार घेऊन ग्राहकांचे दावे फेटाळण्याचा प्रयत्न आता डेव्हलपर्स करू शकणार नाहीत.
डेव्हलपर्स आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी परिणाम
या निर्णयाचा रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सवर मोठा परिणाम होणार आहे. त्यांना आता आपली कायदेशीर रणनीती बदलावी लागेल. MGF डेव्हलपर्स सारख्या कंपन्या, ज्यांना मालमत्तेशी संबंधित कायदेशीर आव्हानांचा सामना करावा लागला आहे, त्यांना विशेषतः सावध राहावे लागेल. हा निकाल रिअल इस्टेट क्षेत्रातील जबाबदारी वाढवण्याच्या व्यापक ट्रेंडला पुष्टी देतो, जसे की रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा (RERA) ज्या अंतर्गत प्रकल्प नोंदणी, एस्क्रो खाती आणि वेळेवर माहिती उघड करणे बंधनकारक आहे.
२०२० मधील 'लिलावती किर्तीलाल मेहता मेडिकल ट्रस्ट विरुद्ध युनिक शांती डेव्हलपर्स' आणि २०२४ मधील 'श्रीराम चिट्स (इंडिया) प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध राघचंद असोसिएट्स' यांसारख्या पूर्वीच्या निकालांचा आधार घेऊन, सर्वोच्च न्यायालयाने घर खरेदीदारांचे हक्क मजबूत केले आहेत. या निकालामुळे डेव्हलपर्सना पूर्वी मिळालेला एक मार्ग बंद झाला आहे.
यामुळे डेव्हलपर्ससाठी कायदेशीर जोखीम वाढली असून, त्यांना ग्राहकांच्या दाव्यांना उत्तर देण्यासाठी अधिक बारकाईने कागदपत्रे तयार ठेवावी लागतील. तसेच, आगामी काळात ते विक्री करार आणि वाद निवारण पद्धतींमध्ये बदल करण्याची शक्यता आहे. भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये संस्थात्मक गुंतवणूक वाढत असताना, हा निर्णय अधिक पारदर्शक नियामक वातावरणास हातभार लावेल, परंतु त्यासाठी डेव्हलपर्सना अधिक सतर्क राहावे लागेल.