Whalesbook
सर्वोच्च न्यायालयाच्या (Supreme Court) ताज्या घोषणेमुळे, जॉइंट डेव्हलपमेंट ऍग्रीमेंट (JDA) मध्ये बांधकाम वेळेवर न झाल्यास किंवा प्रॉपर्टीला उशीर झाल्यास, त्याची संपूर्ण जबाबदारी आता डेव्हलपर्सवरच निश्चित झाली आहे. जमीन मालकांना या प्रकारच्या चुकांसाठी जबाबदार धरले जाणार नाही.
बंगळुरूमधील युनिशायर टेराझा (Unishire Terraza) प्रोजेक्टशी संबंधित एका प्रकरणात हा महत्त्वपूर्ण निकाल देण्यात आला. न्या. पी.एस. नरसिंहा आणि न्या. आलोक आर्धे यांच्या खंडपीठाने राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाच्या (NCDRC) निष्कर्षांना दुजोरा दिला. कोर्टाने स्पष्ट केले की, केवळ JDA मध्ये सहभागी होणे किंवा डेव्हलपरला जनरल पॉवर ऑफ अटर्नी (GPA) देणे म्हणजे जमीन मालक बांधकाम वेळेवर पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाल्यास आपोआप जबाबदार ठरू शकत नाही.
न्यायालयाने यावर जोर दिला की, जी पार्टी करारातील अटी पूर्ण करण्यासाठी प्रत्यक्ष कृती करते, तिचीच जबाबदारी निश्चित केली जावी. त्यामुळे, डेव्हलपरच्या निष्काळजीपणामुळे किंवा त्यांच्या चुकांमुळे होणाऱ्या विलंबाची भरपाई डेव्हलपरलाच द्यावी लागेल.
भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रात, जमीन मालक आपली जागा (land) उपलब्ध करून देतात आणि डेव्हलपर बांधकाम, विक्री आणि इतर सर्व प्रक्रिया सांभाळतात. या मॉडेलला जॉइंट डेव्हलपमेंट ऍग्रीमेंट (JDA) म्हणतात, ज्यात तयार झालेल्या प्रॉपर्टीचा वाटा किंवा नफा ठरलेल्या प्रमाणात वाटला जातो.
या निर्णयातून हे स्पष्ट झाले आहे की, जर JDA मध्ये सर्व बांधकाम आणि वितरणाची जबाबदारी स्पष्टपणे डेव्हलपरला दिली असेल, तर त्यांच्याकडून होणाऱ्या कोणत्याही विलंबासाठी जमीन मालकांना जबाबदार धरता येणार नाही. डेव्हलपरने कराराअंतर्गत (contractual clauses) अशा सर्व प्रकारच्या समस्यांसाठी भरपाई (indemnity) देण्याची तरतूद केली असल्यास, ती अधिक महत्त्वाची ठरेल.
जरी जमीन मालकांना प्रॉपर्टी वितरणातील विलंबाच्या भरपाईतून सूट मिळाली असली, तरी प्रॉपर्टी खरेदीदारांना मालमत्तेचे टायटल ट्रान्सफर (Title Transfer) आणि सेल डीड (Sale Deed) मिळवून देण्याची जबाबदारी ते डेव्हलपरसोबत संयुक्तपणे पार पाडतील. यामुळे खरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण होईल, पण विलंबाचा आर्थिक फटका केवळ डेव्हलपरलाच बसणार आहे.
या निकालामुळे रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सची जोखीम (risk) खूप वाढली आहे. त्यांना आता प्रोजेक्ट उशिरा पूर्ण झाल्यास होणाऱ्या नुकसानीची किंमत स्वतः सोसावी लागेल, कारण ते ती जमीन मालकांवर ढकलू शकणार नाहीत. घर खरेदीदारांना आता थेट डेव्हलपर्सविरोधात नुकसान भरपाई मागणे सोपे झाले आहे, कारण जबाबदार कोण आहे हे स्पष्ट झाले आहे.
भविष्यात JDA करार अधिक स्पष्टपणे तयार केले जातील. बांधकाम, भरपाईच्या अटी (indemnity clauses) आणि वेळेच्या मर्यादा यावर अधिक बारकाईने लक्ष दिले जाईल. डेव्हलपर्सना प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट, पारदर्शक व्यवहार आणि वेळेवर डिलिव्हरी देण्यासाठी अधिक दक्षता घ्यावी लागेल, जेणेकरून त्यांना मोठ्या आर्थिक दंड किंवा कायदेशीर कारवाईला सामोरे जावे लागणार नाही. हा निर्णय रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये अधिक पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व आणण्यास मदत करेल.