Whalesbook
सर्वोच्च न्यायालयाचा RERA वर कठोर पवित्रा
भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने RERA (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट ऍक्ट) च्या कार्यक्षमतेवर प्रश्नचिन्ह उपस्थित केले आहे. मुख्य न्यायाधीश सूर्यकांत यांनी सुनावणीदरम्यान म्हटले की, जर हा कायदा फक्त दिवाळखोर बिल्डरांना मदत करण्यासाठी असेल, तर 'हे प्रकरण रद्द करणेच योग्य ठरेल'. या टिप्पण्यांनी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील पारदर्शकता आणि घर खरेदीदारांच्या सुरक्षेच्या उद्देशावर प्रकाश टाकला आहे, परंतु प्रत्यक्ष अंमलबजावणीमध्ये येणाऱ्या त्रुटी स्पष्टपणे समोर आणल्या आहेत. न्यायालयाचे हे मत केवळ एक घटना नसून, RERA चे आदेश, विशेषतः परतावा किंवा ताबा मिळवण्यासंबंधीचे आदेश अनेकदा लागू होत नाहीत, हे दर्शवते.
RERA: काळाची गरज आणि आताची वास्तविकता
2016 मध्ये RERA कायदा आणण्यामागे रिअल इस्टेट क्षेत्राला अधिक पारदर्शक, जबाबदार आणि घर खरेदीदारांसाठी सुरक्षित बनवण्याचा उद्देश होता. यापूर्वी, अनेकदा मोठे प्रकल्प रखडणे, ग्राहकांचे हजारो कोटी रुपये अडकून पडणे, बिल्डरांकडून असमान करार करणे अशा समस्या होत्या. RERA मुळे प्रकल्पांची नोंदणी, ग्राहकांच्या पैशांसाठी 70% रक्कम एस्क्रो खात्यात जमा करणे आणि वेळेवर मंजुरी व वेळापत्रक जाहीर करणे बंधनकारक झाले. आतापर्यंत देशभरात 1.15 लाखांहून अधिक तक्रारी नोंदवल्या गेल्या असून, त्यापैकी 65-70% तक्रारींचे निराकरण झाले आहे. या पारदर्शकतेमुळे भारताचे ग्लोबल रिअल इस्टेट ट्रान्स्परन्सी इंडेक्समधील स्थान 2014 मधील 41 व्या क्रमांकावरून 2022 पर्यंत 34 व्या क्रमांकावर सुधारले आहे. या क्षेत्राला मिळणारी संस्थागत गुंतवणूक दरवर्षी 5 अब्ज डॉलर्स पेक्षा जास्त आहे आणि 2026 पर्यंत ती $6-7 अब्ज पर्यंत पोहोचण्याचा अंदाज आहे. मार्च 2025 पर्यंत, 1.19 लाखांहून अधिक प्रकल्प आणि 97.14 लाख युनिट्स RERA अंतर्गत नोंदणीकृत आहेत. महाराष्ट्रातच मे 2025 पर्यंत 50,000 हून अधिक प्रकल्प नोंदवले गेले आहेत. भारतीय रिअल इस्टेट उद्योग 2025 मध्ये अंदाजे $290 अब्ज आणि 2030 पर्यंत $970 अब्ज पर्यंत पोहोचण्याची शक्यता आहे.
RERA समोरील प्रमुख आव्हाने
1. IBC (इन्सॉल्व्हन्सी अँड बँकरप्सी कोड) सोबतचा संघर्ष: RERA घर खरेदीदारांच्या संरक्षणावर लक्ष केंद्रित करते, तर IBC कॉर्पोरेट दिवाळखोरीचे व्यवस्थापन करते. जेव्हा बिल्डर दिवाळखोर होतो, तेव्हा घर खरेदीदारांच्या दाव्यांना आर्थिक कर्जदारांच्या तुलनेत कमी प्राधान्य दिले जाऊ शकते. यामुळे RERA चे आदेश निरर्थक ठरू शकतात.
2. राज्यांनुसार अंमलबजावणीतील तफावत: RERA हा केंद्र सरकारचा कायदा असला तरी, त्याची अंमलबजावणी प्रत्येक राज्यात वेगवेगळी आहे. काही राज्यांमध्ये प्रकरणे 3-6 महिन्यांत निकाली निघतात, तर काही ठिकाणी एका वर्षापेक्षा जास्त वेळ लागतो. अनेक RERA प्राधिकरणांमध्ये तांत्रिक आणि कायदेशीर पदांवर 20-30% रिक्त जागा आहेत. तसेच, दंड वसूल करण्यासाठी जिल्हा प्रशासनाची मदत घ्यावी लागते, जी इतर कामांमध्ये व्यस्त असू शकते.
3. बिल्डरांकडून नियमांचे उल्लंघन आणि कायदेशीर विलंब: RERA चे नियम असूनही, बिल्डर अनेकदा त्याचे पालन टाळतात किंवा अंमलबजावणीस विलंब लावतात. 60 दिवसांत तक्रारींचे निराकरण करण्याचे वचन अनेकदा पाळले जात नाही. हरियाणासारख्या राज्यात, 200 हून अधिक बिल्डरांविरुद्ध अटक वॉरंट जारी करण्यात आले आहेत, जे मोठ्या रकमेचे थकबाकीदार आहेत.
भविष्यातील दिशा: सुधारणा की रद्दबातल?
अनेक तज्ञ RERA ला रद्द करण्याऐवजी अधिक मजबूत करण्याची मागणी करत आहेत. या सुधारणांमध्ये RERA ला कर अधिकाऱ्यांप्रमाणे वसुलीचे अधिकार देणे, IBC सोबत समन्वय सुधारणे आणि बिल्डरांकडून आर्थिक ताणावाविषयी अधिक खुलासे मागणे यांचा समावेश आहे. RERA ला घर खरेदीदारांचे संरक्षक म्हणून अधिक प्रभावी बनवण्यासाठी या प्रणालीगत त्रुटी दूर करणे आवश्यक आहे. 2026 मध्ये भारतीय गृहनिर्माण बाजारात शिस्तबद्ध वाढ अपेक्षित आहे, जिथे ग्राहक किंमत, प्रकल्पाची गुणवत्ता आणि बाजारातील मूलभूत तत्त्वांवर अधिक लक्ष केंद्रित करतील. बिल्डरांना देखील आकर्षक ऑफर्स आणि पेमेंट प्लॅन्सद्वारे मागणी वाढवावी लागेल.