जानेवारीत रियल इस्टेट शेअर्स १०% घसरले: संधी की मोठी पडझड?

रिॲल्टी क्षेत्राला जानेवारीत तीव्र फटका

Nifty Realty निर्देशांक जानेवारी २०२६ मध्ये ९.५% ने घसरला आहे, ज्यामुळे मागील कॅलेंडर वर्षातील १६.५% ची घसरण कायम आहे. या तीव्र घसरणीमुळे बहुतांश शेअर्स ५२-आठवड्यांच्या नीचांकी पातळीवर आले आहेत, जे याच कालावधीत बेंचमार्क Nifty50 च्या ३.४% घसरणीपेक्षा लक्षणीयरीत्या जास्त आहे.

घसरणीमागील कारणे

विश्लेषकांच्या मते, या क्षेत्राच्या सध्याच्या कमकुवतपणात अनेक घटकांचा हात आहे. दोन वर्षांच्या आक्रमक रॅलीनंतर (Nifty Realty २०२४ मध्ये ३४.३९% आणि २०२३ मध्ये ८१.३४% वाढला होता) आता व्हॅल्युएशन खूप वाढले आहेत आणि प्रॉफिट-बुकिंग सुरू आहे. घरांच्या वाढलेल्या किमती परवडण्यायोग्यतेवर (affordability) परिणाम करत आहेत, विशेषतः मध्यम-उत्पन्न गटांमध्ये, ज्यामुळे खरेदीदार सावध झाले आहेत आणि लाँच ॲक्टिव्हिटी कमी झाली आहे. याव्यतिरिक्त, परदेशी भांडवलाचा मोठा आउटफ्लो या हाय-बीटा क्षेत्रावरील दबाव वाढवत आहे.

विक्रीतील घट आणि किमतींची चिंता

डेव्हलपर्सनी Q3FY26 मध्ये रेकॉर्ड प्री-सेल्स (pre-sales) दर्शवले असले तरी, वाढीचा आधार विक्रीच्या प्रमाणाऐवजी किमती वाढवणे हा आहे. Square Yards या कन्सल्टन्सी फर्मने २०१९ ते २०२५ दरम्यान घरांच्या किमतीत मोठी वाढ नोंदवली आहे, ज्यात गुरुग्राममध्ये १५०% आणि पुणे येथे ११५% वाढ समाविष्ट आहे. त्याच वेळी, Anarock च्या अहवालानुसार, २०२५ मध्ये भारतातील टॉप सात शहरांमधील गृह विक्रीत १४% ची वार्षिक घट झाली, जी एकूण ३.९५ लाख युनिट्स होती. या मंदीमागे वाढत्या प्रॉपर्टी किमती, आयटी क्षेत्रातील नोकरी बाजारातील अनिश्चितता आणि जागतिक आर्थिक चिंता ही कारणे आहेत.

अर्थसंकल्पाची अनिश्चितता

सध्याची बाजारातील घसरण आगामी केंद्रीय अर्थसंकल्प २०२६-२७ बाबत गुंतवणूकदारांच्या चिंतांनाही दर्शवते. कर आकारणी, गृहनिर्माण प्रोत्साहन आणि व्याजदरांच्या धोरणांशी संबंधित संभाव्य धोरणात्मक बदलांवर बाजार सहभाग्यांचे लक्ष लागले आहे, जे या क्षेत्राच्या भविष्यावर मोठा परिणाम करू शकतात.

विश्लेषकांचे मत: दीर्घकाळासाठी सावध आशावाद

SAMCO Securities चे संशोधन विश्लेषक दिवम मौर्या यांच्या मते, अर्थसंकल्पीय घोषणा आणि व्याजदरांबद्दलच्या बाजारपेठेतील अपेक्षांमुळे नजीकच्या काळात बाजारात अस्थिरता (volatility) कायम राहण्याची शक्यता आहे. तथापि, ते नमूद करतात की मोठ्या सूचीबद्ध डेव्हलपर्सची मूलभूत तत्वे (fundamentals) मजबूत आहेत आणि सध्याची किंमत घसरण दूरदृष्टी असलेल्या दीर्घकालीन गुंतवणूकदारांसाठी एक आकर्षक एंट्री पॉइंट देत आहे. Kotak Securities चे फंडामेंटल रिसर्चचे उपाध्यक्ष पंकज कुमार यांचाही मध्यम-मुदतीसाठी सकारात्मक दृष्टिकोन आहे, ते आरामदायक इन्व्हेंटरी पातळी (inventory levels) आणि मजबूत बॅलन्स शीटचा (balance sheets) उल्लेख करतात, ज्यामुळे घसरणीनंतर व्हॅल्युएशन वाजवी वाटत आहेत.

गुंतवणूक धोरण: निवडकता महत्त्वाची

या अस्थिर काळात गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्यांसाठी, विश्लेषक निवडक आणि टप्प्याटप्प्याने गुंतवणूक करण्याचा सल्ला देतात. ज्या कंपन्यांकडे स्थिर भाडे किंवा ॲन्युइटी इन्कम स्ट्रीम्स (annuity income streams) यांसारखे वैविध्यपूर्ण पोर्टफोलिओ आहेत, त्यांना प्राधान्य दिले पाहिजे. मजबूत बॅलन्स शीट्स आणि भविष्यातील लाँचची स्पष्ट दृश्यमानता असलेले लार्ज-कॅप डेव्हलपर्स नजीकच्या काळातील आव्हानांना सामोरे जाण्यासाठी चांगल्या स्थितीत आहेत. Kotak Securities ने DLF, Prestige Estates आणि Lodha Developers यांना अनुक्रमे ₹१०२०, ₹१९०० आणि ₹१४५५ च्या योग्य मूल्यांसह संभाव्य दीर्घकालीन गुंतवणूक म्हणून ओळखले आहे.