रिअल इस्टेट 'नो ईएमआय' योजना: घर खरेदीदारांनी जाणून घ्यायचे धोके

अनेक रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी 'ताबा मिळेपर्यंत नो ईएमआय' (No EMI till possession) अशा योजना आणत आहेत. या योजना मोफत वाटत असल्या तरी, यात अनेक छुपे खर्च आणि आर्थिक धोके असू शकतात. कारण कर्ज खरेदीदाराच्या नावावरच असते, त्यामुळे डेव्हलपरने पैसे न दिल्यास किंवा प्रकल्पाला उशीर झाल्यास कायदेशीर जबाबदारी खरेदीदारावर येते. या ऑफर्समागील आर्थिक वास्तव काय आहे, ते जाणून घेऊया.

काय आहे ऑफर?

अंडर कन्स्ट्रक्शन (Under Construction) प्रॉपर्टीजमध्ये ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स 'ताबा मिळेपर्यंत नो ईएमआय' (No EMI till possession) या ऑफर्सचा मोठ्या प्रमाणावर वापर करत आहेत. या योजनांमध्ये, डेव्हलपर खरेदीदाराच्या वतीने गृहकर्जावरील व्याज (आणि काहीवेळा मुद्दल) ठराविक कालावधीसाठी, साधारणपणे 24 ते 36 महिने किंवा ताबा मिळेपर्यंत भरण्यास तयार होतो. मार्केटिंगमध्ये असा संदेश दिला जातो की, नवीन घरात जाईपर्यंत ग्राहकाला काहीही भरावे लागणार नाही. हे एक आर्थिक फायद्यासारखे वाटत असले तरी, प्रत्यक्षात ही एक फायनान्सिंग व्यवस्था आहे जिथे डेव्हलपर मर्यादित कालावधीसाठी ग्राहकाच्या वतीने बँकेला पैसे देतो.

योजनेतील छुपे खर्च

अनेक गुंतवणूकदार आणि घर खरेदीदारांसाठी सर्वात मोठा धोका हा आहे की, हे 'फुकटचे' व्याज सहसा फुकट नसते. डेव्हलपर अनेकदा या व्याजाचा खर्च अपार्टमेंटच्या एकूण विक्री किमतीत समाविष्ट करतात. याचा अर्थ असा की, सामान्य पेमेंट प्लॅनच्या तुलनेत खरेदीदार प्रॉपर्टीसाठी जास्त किंमत मोजत असू शकतो. इतकेच नाही, तर जर खरेदीदाराने या योजनेचा पर्याय निवडला, तर त्यांना 'अर्ली बुकिंग' (Early Booking) किंवा 'कॅश पेमेंट' (Cash Payment) सारख्या सवलती गमावण्याची शक्यता आहे, ज्या डेव्हलपर्स सामान्यतः हप्ते भरणाऱ्या ग्राहकांना देतात. प्रॉपर्टीची किंमत मोजताना, खरेदीदाराने सबव्हेन्शन योजनेसोबत (Subvention Scheme) आणि त्याशिवाय एकूण किमतीची तुलना करणे आवश्यक आहे, जेणेकरून ते व्याजासाठी जास्त पैसे देत नाहीत ना, याची खात्री करता येईल.

कर्ज का आहे धोकादायक?

खरेदीदारांनी समजून घेण्याची सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे कर्जदार, बँक आणि डेव्हलपर यांच्यातील कायदेशीर संबंध. जरी डेव्हलपर काही वर्षांसाठी व्याज भरत असला तरी, कर्ज खरेदीदाराच्या नावावर मंजूर होते. यामुळे घर खरेदीदारावर थेट कायदेशीर जबाबदारी येते. जर डेव्हलपर आर्थिक अडचणीत आला आणि बँकेला पैसे देणे थांबवले, तर बँक डेव्हलपरऐवजी कायदेशीररित्या खरेदीदाराकडून वसुली करेल. याचा खरेदीदाराच्या क्रेडिट स्कोअर (Credit Score) आणि आर्थिक स्थितीवर गंभीर परिणाम होऊ शकतो. खरेदीदार प्रभावीपणे डेव्हलपरच्या वचनबद्धतेसाठी जामीनदार म्हणून काम करतो, जो एक मोठा धोका आहे ज्याकडे अनेकदा दुर्लक्ष केले जाते.

प्रोजेक्ट लांबणीवर पडण्याचा धोका

'नो ईएमआय' योजना डेव्हलपरने वेळेवर प्रोजेक्ट पूर्ण करण्यावर अवलंबून असतात. जर बांधकाम ठरलेल्या कालावधीपलीकडे लांबले, तर ईएमआय भरण्याची डेव्हलपरची जबाबदारी संपू शकते, परंतु खरेदीदाराचे कर्ज मात्र सक्रिय राहते. अशा परिस्थितीत, खरेदीदाराला ताबा मिळण्याची वाट पाहत असतानाच संपूर्ण ईएमआय (EMI) भरणे भाग पडू शकते, ज्यामुळे ते जिथे राहतात ते भाडे (Rent) यासह अतिरिक्त आर्थिक भार वाढतो. प्रोजेक्ट्सची मुदत चुकल्यास भाडे आणि ईएमआयचा हा 'दुहेरी भार' एक सामान्य समस्या आहे.

नियामक संदर्भ (Regulatory Context)

रिअल इस्टेट (Regulation and Development) कायदा (RERA) पारदर्शकतेसाठी एक चौकट प्रदान करतो आणि डेव्हलपर्सनी अचूक प्रोजेक्ट तपशील आणि टाइमलाइन प्रदान करणे बंधनकारक करतो. मात्र, हा कायदा बँकेप्रती खरेदीदाराची जबाबदारी दूर करत नाही. RERA विलंब किंवा प्रोजेक्ट अयशस्वी झाल्यास नुकसान भरपाई मिळविण्यात मदत करतो, परंतु अशा दाव्यांसाठी कायदेशीर प्रक्रिया वेळखाऊ आणि खर्चिक असू शकते. यामुळे, नियामक मंडळांनी यापूर्वी सबव्हेन्शन योजनांबाबत सावधगिरी व्यक्त केली आहे आणि खरेदीदारांना मूळ क्रेडिट जोखमीबद्दल (Credit Risk) जागरूक राहण्याचे आवाहन केले आहे.

गुंतवणूकदारांनी काय तपासावे?

'नो ईएमआय' योजनेसाठी करार करण्यापूर्वी, खरेदीदारांनी काही विशिष्ट तपशील तपासले पाहिजेत. प्रथम, योजनेअंतर्गत मालमत्तेची एकूण किंमत आणि मानक पेमेंट प्लॅन (Standard Payment Plan) यांच्यातील तुलना करा, जेणेकरून छुपे दर वाढ ओळखता येतील. दुसरे, डेव्हलपरचा प्रोजेक्ट पूर्ण करण्याचा इतिहास आणि आर्थिक स्थिरता याबद्दल संशोधन करा, कारण खरेदीदाराचे क्रेडिट आरोग्य डेव्हलपरच्या पैसे देण्याच्या क्षमतेवर अवलंबून असते. तिसरे, जर डेव्हलपर व्याज भरण्यास अयशस्वी ठरला तर काय होईल हे समजून घेण्यासाठी कर्जाचा करार काळजीपूर्वक वाचा. शेवटी, प्रोजेक्टला सर्व आवश्यक परवानग्या (Approvals) मिळाल्या आहेत याची खात्री करा, कारण मंजुरीच्या अभावामुळे विलंब आणि त्यानंतर आर्थिक ताण येण्याची शक्यता असते.