रेराचे नियम बदलले? बांधकाम सुरू की तयार घरं घ्यायची? गुंतवणूकदारांसाठी मोठी बातमी!

गुंतवणुकीचा पेच: भांडवल कुठे गुंतवायचे?

रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना, लगेच वापरता येणाऱ्या घरांसाठी जास्त किंमत मोजायची की भविष्यात डिलिव्हरी मिळणाऱ्या घरांवर सवलत मिळवायची, हा मोठा प्रश्न असतो. अनेक गुंतवणूकदार मार्केट तेजीत असताना 'अंडर-कंस्ट्रक्शन' प्रॉपर्टीकडे वळतात, कारण त्यांना वाटते की प्रॉपर्टीच्या किमतीत होणारी वाढ कर्जाच्या व्याजापेक्षा जास्त असेल. पण सध्याच्या मार्केटमध्ये, 'अंडर-कंस्ट्रक्शन' प्रॉपर्टीमधील परतावा (IRR) हा EMI आणि अडकून पडलेल्या प्रोजेक्ट्समुळे वाया जाणाऱ्या पैशांमुळे कमी होत आहे.

दुसरीकडे, 'रेडी-टू-मूव्ह' युनिट्सची प्रति स्क्वेअर फूट किंमत जास्त असली तरी, लगेच भाड्याने देऊन उत्पन्न मिळवता येते किंवा स्वतः राहायला गेल्यावर भाड्याचा खर्च वाचतो.

किंमतीतील फरक कमी होतोय?

मार्केट डेटा सांगतो की, मोठ्या शहरांमध्ये 'ऑफ-प्लॅन' (Off-plan) आणि 'रेडी-टू-मूव्ह' प्रॉपर्टीमधील किमतीचा फरक खूप कमी झाला आहे. बिल्डर्स आता स्टील, सिमेंट आणि मजुरीसारख्या वाढत्या खर्चाचा धोका थेट विक्री किंमतीत पकडत आहेत. तसेच, 'अंडर-कंस्ट्रक्शन' घरांवर लागणारा 1% ते 5% GST पाहिल्यास, सुरुवातीला दिसणारी सवलत प्रत्यक्षात दिसत नाही.

याशिवाय, बदलत्या व्याजदरांमुळे कर्जाचा बोजा वाढतो. उत्पन्न न देणारी प्रॉपर्टी बाळगणे आणि त्यावर व्याज भरणे, यामुळे मोठे आर्थिक नुकसान होऊ शकते, जे अनेक खरेदीदार पोझिशन मिळण्यास उशीर होईपर्यंत समजू शकत नाहीत.

स्ट्रक्चरल धोके आणि नियमनाची मर्यादा

'रियल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी' (RERA) मुळे माहिती देण्याचे नियम सुधारले असले, तरी ती कंपनीच्या आर्थिक स्थितीची हमी देत ​​नाही. विश्लेषणानुसार, प्रोजेक्ट लेव्हलवरील कर्ज हा एक मोठा धोका आहे. ग्राहक अनेकदा बिल्डरच्या कर्जाच्या स्थितीकडे दुर्लक्ष करून आकर्षक सुविधा किंवा जाहिरातींकडे आकर्षित होतात.

प्रोजेक्ट पूर्ण होण्याच्या वेळेनुसार, विशेषतः मध्यम आकाराच्या कंपन्यांना व्याजदर वाढल्यास पैशांची चणचण भासते, ज्यामुळे प्रोजेक्ट थांबण्याचा धोका वाढतो. मोठ्या डेव्हलपर्सना कर्ज मिळवणे सोपे असले तरी, लहान कंपन्यांना क्रेडिट क्रंचमुळे डिलिव्हरीच्या वेळेवर परिणाम होतो, ज्यामुळे गुंतवणूक कायदेशीर अडचणीत येऊ शकते.

'अंडर-कंस्ट्रक्शन' मधील छुपे धोके

जोखीम टाळणाऱ्यांसाठी, 'अंडर-कंस्ट्रक्शन' सेगमेंटमध्ये एकतर्फी धोका आहे. घर बांधणीच्या काळात ग्राहक बिल्डरसाठी असुरक्षित कर्जदारांसारखे असतात. बिल्डर दिवाळखोर झाल्यास, RERA चे संरक्षण असूनही पैसे परत मिळवण्याची कायदेशीर प्रक्रिया खूप लांबलेली असते.

याव्यतिरिक्त, अचानक वाढलेल्या किंमती किंवा खर्च कमी करण्यासाठी गुणवत्तेशी तडजोड केल्याने, प्रॉपर्टी ताब्यात आल्यानंतर देखभालीचा खर्च वाढू शकतो. 'रेडी-टू-मूव्ह' मालमत्ता महाग वाटत असली तरी, तिची प्रत्यक्ष तपासणी करणे आणि तांत्रिक ऑडिट करणे शक्य होते. यामुळे बांधकाम दोष किंवा कायदेशीर मालकी हक्कातील वाद यांसारखे छुपे धोके टाळता येतात.