रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स आणि फॅमिली ऑफिसेस आता हॉटेल प्रॉपर्टीज खरेदी करून नियमित उत्पन्न मिळवण्याच्या दिशेने वाटचाल करत आहेत. अपार्टमेंट विक्रीच्या पारंपरिक मॉडेलऐवजी, हे बदल दीर्घकालीन संपत्ती निर्माण करण्याच्या उद्देशाने केले जात आहेत, मात्र यात नेहमीच्या प्रॉपर्टी डेव्हलपमेंटपेक्षा वेगळे असे कार्यान्वयन (operational) धोके आहेत.
काय घडले?
भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये एक महत्त्वाचा बदल दिसून येत आहे. डेव्हलपर्स, फॅमिली ऑफिसेस आणि खाजगी गुंतवणूकदार हॉस्पिटॅलिटी (hospitality) मालमत्तेकडे पाहण्याचा दृष्टिकोन बदलत आहेत. पूर्वी ते घरांचे बांधकाम करून ती ग्राहकांना विकण्यावर लक्ष केंद्रित करत होते, पण आता हे गट हॉटेल्स विकत घेऊन ती त्यांच्या पोर्टफोलिओचा भाग म्हणून ठेवत आहेत. या रणनीतीमुळे हॉटेल्स केवळ सेवा व्यवसाय न राहता, नियमित भाडे किंवा कार्यान्वयन उत्पन्न (operational income) मिळवणारी प्रमुख मालमत्ता बनत आहेत. हे 'बांधा आणि विका' (build-and-sell) या पारंपरिक मॉडेलपासून दूर जाणारे पाऊल आहे.
नियमित उत्पन्नाकडे वाटचाल
अनेक वर्षांपासून, भारतीय डेव्हलपर्सचे मुख्य व्यवसाय मॉडेल म्हणजे निवासी घरे बांधणे, ती विकणे आणि पुढील प्रकल्पाकडे वळणे. यामुळे एकाच वेळी मोठी रक्कम हाती येते, पण दीर्घकालीन उत्पन्नाचा स्रोत तयार होत नाही. हॉटेल मालमत्ता स्वतःकडे ठेवून, डेव्हलपर्स 'ॲन्युइटी' (annuity) उत्पन्न तयार करण्याचा प्रयत्न करत आहेत – म्हणजेच, वेळेनुसार नियमितपणे येणारे पैसे. जेव्हा निवासी रिअल इस्टेट मार्केट मंदावते किंवा मागणी कमी असते, तेव्हा हे धोरण त्यांच्या महसुलाला स्थिरता देते. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, ते हॉटेलला २४/७ काम करणाऱ्या मालमत्तेप्रमाणे वागवत आहेत, जसे की ते भाडेतत्त्वावर दिलेले व्यावसायिक कार्यालय (commercial office) किंवा शॉपिंग मॉल व्यवस्थापित करतात.
कार्यान्वयाची वास्तविकता
नियमित उत्पन्नाची शक्यता आकर्षक असली तरी, हॉटेल्स वेअरहाऊस (warehouse) किंवा ऑफिससारख्या इतर रिअल इस्टेट गुंतवणुकींपेक्षा खूप वेगळ्या पद्धतीने कार्य करतात. व्यावसायिक ऑफिस भाडेतत्त्वावर घेणे तुलनेने निष्क्रिय (passive) असते, म्हणजे डेव्हलपर फक्त भाडे गोळा करतो. परंतु, हॉटेल हा एक सक्रिय सेवा व्यवसाय आहे. यात कर्मचारी, जेवणाची गुणवत्ता, अतिथी अनुभव आणि देखभालीचे सतत व्यवस्थापन करावे लागते. गुंतवणूकदार आणि डेव्हलपर्स आता हे ओळखत आहेत की हॉटेलचे मूल्य केवळ इमारतीत नाही, तर त्यातील व्यवसायाच्या कार्यक्षमतेत आहे. जर सेवा किंवा व्यवस्थापनाची गुणवत्ता खालावली, तर मालमत्तेचे मूल्य वेगाने घसरू शकते.
व्यवसाय आणि आर्थिक धोके
या बदलामुळे डेव्हलपर्सना काही विशिष्ट धोके व्यवस्थापित करावे लागतील. निवासी प्रकल्पांच्या विपरीत, हॉटेल्स आर्थिक चक्रांना (economic cycles) खूप संवेदनशील असतात. आर्थिक मंदीच्या काळात, ग्राहक आणि कंपन्या सर्वात आधी प्रवासावरील खर्च कमी करतात, ज्यामुळे हॉटेलमधील बुकिंगमध्ये (occupancy) मोठी घट होऊ शकते. याव्यतिरिक्त, स्पर्धात्मक राहण्यासाठी हॉस्पिटॅलिटी मालमत्तांमध्ये नूतनीकरण (upgrades) आणि देखभालीसाठी महत्त्वपूर्ण खर्च करावा लागतो. मालमत्ता विकून पुढे जाण्याची सवय असलेल्या डेव्हलपर्सना हॉटेल व्यवसायाची उच्च 'कार्यान्वयन तीव्रता' (operating intensity) आव्हानात्मक वाटू शकते. जर ही हॉटेल्स विकत घेण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी कर्ज घेतले असेल, तर कंपनीला हे सुनिश्चित करावे लागेल की हॉटेल ऑपरेशन्समधून मिळणारा cash flow, वाईट काळातही व्याजाची परतफेड करण्यासाठी पुरेसा आहे.
गुंतवणूकदारांनी काय तपासावे?
या क्षेत्रात सक्रिय असलेल्या कंपन्यांवर लक्ष ठेवणाऱ्यांसाठी, मोजमाप बदलत आहेत. गुंतवणूकदारांनी केवळ जमिनीचा तपशील (land bank) किंवा निवासी विक्रीच्या आकड्यांपलीकडे पाहणे आवश्यक आहे. आता हॉटेल पोर्टफोलिओची कार्यान्वयन कार्यक्षमता, जसे की बुकिंग दर (occupancy rates) आणि उपलब्ध प्रति खोली मिळणारे उत्पन्न (revenue per available room) हे महत्त्वाचे निर्देशक आहेत. याव्यतिरिक्त, डेव्हलपर स्वतः हॉटेल्स चालवत आहेत की व्यावसायिक चेनना व्यवस्थापनासाठी नियुक्त करत आहेत, यावर लक्ष ठेवणे महत्त्वाचे आहे, कारण नंतरच्या पर्यायामुळे अनेकदा चांगली कार्यान्वयन नियंत्रण आणि ब्रँड मूल्य मिळते. डेव्हलपर्सची 'डेव्हलपर' दृष्टिकोन ते 'ॲसेट मॅनेजर' दृष्टिकोन या बदलाचे व्यवस्थापन करण्याची क्षमता त्यांच्या दीर्घकालीन आर्थिक आरोग्यासाठी महत्त्वपूर्ण ठरेल.