रेडी की 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' घरं? 2026 मध्ये आर्थिक गणित कसं मांडावं?

रेडी-टू-मूव्ह (Ready-to-move) घरं घ्यायची की 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' (Under-construction) प्रॉपर्टी निवडायची, हा एक महत्त्वाचा आर्थिक निर्णय आहे जो ग्राहकाची टाइमलाइन आणि जोखीम घेण्याची क्षमता यावर अवलंबून असतो. 2026 मध्येही रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये या दोन प्रकारच्या घरांमध्ये किमतीचा मोठा फरक दिसून येतो. साधारणपणे, रेडी-टू-मूव्ह घरांची किंमत त्याच भागातील 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' युनिट्सपेक्षा 15% ते 25% जास्त असते. या अतिरिक्त किमतीमध्ये लगेच ताबा मिळण्याची सोय आणि बांधकामाशी संबंधित अनिश्चितता टाळता येणे यांचा समावेश असतो.

रेडी-टू-मूव्ह प्रॉपर्टी तुम्हाला लगेच वापरता येते. ग्राहक प्रत्यक्ष स्थिती, बांधकामाची गुणवत्ता आणि परिसराचे स्वतः निरीक्षण करू शकतात. ज्या कुटुंबांना किंवा व्यक्तींना घराची लगेच गरज आहे, त्यांच्यासाठी हा पर्याय भाडे आणि होम लोन EMI दोन्हीचा दुहेरी आर्थिक बोजा टाळतो. आर्थिकदृष्ट्या, रेडी घराची एकूण किंमत खरेदीच्या वेळी अधिक स्पष्ट असते, कारण बांधकामाच्या वेळेनुसार बदलणाऱ्या गोष्टी कमी असतात.

याउलट, 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' प्रॉपर्टीज जास्त कालावधीचा विचार करणाऱ्यांसाठी आकर्षक ठरतात. या युनिट्सची सुरुवातीची किंमत कमी असते, कारण डेव्हलपर्स लवकर निधी आकर्षित करण्यासाठी भविष्यातील मूल्यावर सूट देतात. खरेदी किमतीव्यतिरिक्त, या प्रोजेक्ट्समध्ये अनेकदा 'कन्स्ट्रक्शन-लिंक्ड पेमेंट प्लॅन्स' (Construction-linked payment plans) उपलब्ध असतात. या स्ट्रक्चरमुळे ग्राहक प्रोजेक्टच्या कालावधीत पेमेंट करू शकतात, ज्यामुळे रेडी घरांसाठी आवश्यक असलेल्या एकरकमी किंवा अल्प-मुदतीच्या पेमेंट स्ट्रक्चरच्या तुलनेत कॅश फ्लो मॅनेजमेंट सुधारते.

मात्र, 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' घरांमध्ये काही अंगभूत धोके आहेत. 2026 मध्ये, कच्च्या मालाच्या किमतीतील चढ-उतार आणि जागतिक पुरवठा साखळीतील व्यत्ययांमुळे या क्षेत्रावर दबाव येऊ शकतो. यामुळे प्रोजेक्टला विलंब होऊ शकतो, ज्यामुळे ताबा मिळण्याची प्रतीक्षा वाढते. 'रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ऍक्ट' (RERA) अंतर्गत अधिक पारदर्शकता आणि अनिवार्य एस्क्रो मेकॅनिझम (Escrow mechanism) लागू करण्यात आले असले तरी, डेव्हलपरच्या लिक्विडिटी समस्या किंवा बांधकामातील अडथळे यांचा धोका पूर्णपणे टळत नाही.

टॅक्स प्लॅनिंग (Tax planning) हा देखील एक महत्त्वाचा फरक आहे. इनकम टॅक्स ऍक्टच्या कलम 24 अंतर्गत होम लोनवरील व्याजावरील वजावट (Deduction) सामान्यतः प्रॉपर्टी ताब्यात मिळाल्यानंतरच क्लेम करता येते. 'अंडर-कन्स्ट्रक्शन' घरांच्या खरेदीदारांना प्रोजेक्ट पूर्ण होईपर्यंत या टॅक्स फायद्यांपासून वंचित राहावे लागते, जरी ते विशिष्ट आर्थिक रचनेनुसार प्रिन्सिपल रिपेमेंटसाठी कलम 80C अंतर्गत वजावट वापरू शकतात.

निर्णय घेण्यापूर्वी, खरेदीदारांनी संपूर्ण 'ड्यू डिलिजन्स' (Due diligence) करणे आवश्यक आहे. यामध्ये प्रोजेक्टचे RERA रजिस्ट्रेशन तपासणे, डेव्हलपरचा वेळेवर डिलिव्हरीचा ट्रॅक रेकॉर्ड तपासणे आणि बांधकामाची सद्यस्थिती तपासणे समाविष्ट आहे. अंतिम निर्णय अनेकदा एका ट्रेड-ऑफवर अवलंबून असतो: रेडी-टू-मूव्ह जागेच्या निश्चिततेसाठी जास्त किंमत मोजणे किंवा कमी सुरुवातीची किंमत आणि संभाव्य भांडवली वाढीसाठी (Capital appreciation) जास्त अंमलबजावणीचा धोका स्वीकारणे.