Whalesbook
व्याजदरातील बदलांमुळे REITs आणि InvITs ची कामगिरी उंचावली
Calendar year 2025 मध्ये भारतीय लिस्टेड REITs आणि InvITs हे सर्वात उत्तम कामगिरी करणाऱ्या मालमत्ता वर्गांपैकी एक ठरले. त्यांनी एकत्रितपणे 19.55% चा परतावा दिला, जो Nifty50 Total Return Index (TRI) च्या 11.42% आणि G-Sec Index च्या 6.81% पेक्षा खूप जास्त आहे.
या उत्कृष्ट कामगिरीमागे गुंतवणूकदारांच्या पसंतीतील मोठा बदल कारणीभूत ठरला. गुंतवणूकदारांनी पारंपरिक सरकारी सिक्युरिटीज (G-Secs) मधून अधिक yield (उत्पन्न) देणाऱ्या साधनांकडे लक्ष वळवले. 2025 मधील व्याजदराचे वातावरण (interest rate environment) हे निश्चित cash flow आणि आकर्षक yield देणाऱ्या साधनांसाठी अनुकूल होते. Nifty REITs & InvITs Index चा P/E ratio 46.22 आणि dividend yield 1.98% (early 2026 नुसार) यावरूनही या साधनांची मागणी दिसून येते. 2025 च्या उत्तरार्धात RBI ने रेपो रेटमध्ये (repo rate) केलेल्या कपातीमुळे yield-seeking assets कडे भांडवल पुनर्वाटप करण्यास अधिक चालना मिळाली.
विभागांनुसार कामगिरीत विविधता
एकूणच या क्षेत्राने चांगली कामगिरी केली असली तरी, विविध विभागांमध्ये (sub-segments) परतावा वेगळा होता. REITs ने 29.68% चा लक्षणीय परतावा मिळवला, जो 2024 मधील 16.81% पेक्षा खूप जास्त आहे. सातत्यपूर्ण लीजिंग (leasing) आणि मजबूत cash flow मुळे ऑफिस REITs ने निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्नात (net operating income) चांगली वाढ नोंदवली.
Power InvITs नेही 20.22% परतावा देत आपली स्थिरता दर्शवली. याउलट, Road InvITs चा परतावा केवळ 6.55% राहिला. मालमत्तेशी संबंधित विशिष्ट आव्हाने (asset-specific challenges) आणि नवीन listings मुळे या विभागाला फटका बसला. टोल रोडवरील रहदारीतील अस्थिरता (traffic volatility) आणि संभाव्य tariff revisions यांसारखे घटक Road InvITs च्या cash flow वर परिणाम करू शकतात.
सप्टेंबर 2024 पर्यंत InvITs चे एकूण AUM (Assets Under Management) ₹5.87 लाख कोटी होते.
मालमत्ता वर्ग म्हणून परिपक्वता आणि संस्थात्मक गुंतवणूक
REITs आणि InvITs आता पारंपरिक इक्विटी (equities) आणि फिक्स्ड-इनकम (fixed-income) उत्पादनांना एक लवचिक (resilient) पर्याय म्हणून पाहिले जात आहेत. हे नियमित लाभांश (distributions) आणि भांडवली वाढ (capital appreciation) दोन्ही देतात.
जून 2025 पर्यंत, भारतीय बाजारात चार लिस्टेड REITs आणि पाच सार्वजनिकरित्या लिस्टेड InvITs होते, जे ₹8.5 ट्रिलियन पेक्षा जास्त किमतीच्या वास्तविक मालमत्तांचे (real assets) व्यवस्थापन करत होते. विदेशी पोर्टफोलिओ गुंतवणूकदार (foreign portfolio investors) आणि देशांतर्गत फंडांसह (domestic funds) संस्थात्मक गुंतवणूकदारांची (institutional investors) आवड या क्षेत्रात वाढत आहे.
SEBI च्या नवीन नियमांमुळे, जसे की तिमाही मालमत्ता कामगिरी अहवाल (quarterly asset performance reports), गुंतवणूकदारांचा विश्वास वाढला आहे. तसेच, SEBI कडून किमान अर्जाचे मूल्य (minimum application values) आणि ट्रेडिंग लॉट साइज (trading lot sizes) कमी करण्याचा प्रस्ताव आहे, ज्यामुळे किरकोळ गुंतवणूकदारांचा (retail participation) सहभाग वाढण्याची शक्यता आहे.
2026-27 च्या केंद्रीय अर्थसंकल्पात (Union Budget) CPSE (Central Public Sector Enterprises) रिअल इस्टेटच्या Monetization वर REITs द्वारे भर देण्यात आला आहे. पारदर्शकता (transparency), प्रशासन (governance) आणि तरलता (liquidity) सुधारण्यावर लक्ष केंद्रित केल्याने हे क्षेत्र एक परिपक्व (maturing) मालमत्ता वर्ग म्हणून उदयास येत आहे.
क्षेत्राचे आणि बाजाराचे संदर्भ
Nifty REITs आणि InvITs इंडेक्सचे पुनर्संतुलन (rebalancing) मार्च, जून, सप्टेंबर आणि डिसेंबरमध्ये होते, ज्यामुळे तो क्षेत्राचे योग्य प्रतिनिधित्व करतो. Nifty 50 TRI ने 2025 मध्ये 11.42% चा परतावा दिला, तर 2024 मध्ये 19.36% चा मजबूत फायदा नोंदवला होता. मात्र, REIT/InvIT क्षेत्राचे yield-oriented स्वरूप एक वेगळे आकर्षण देते.
Nifty REITs & InvITs इंडेक्समध्ये प्रामुख्याने रियल इस्टेट क्षेत्राचे ( 74.35% ) प्रतिनिधित्व आहे, त्यानंतर पॉवर क्षेत्राचे ( 16.75% ) आहे. नियमित उत्पन्न प्रवाह (income streams) वितरीत करण्याची या क्षेत्राची क्षमता, नियामक चौकट (regulatory frameworks) आणि सरकारी उपक्रम (government initiatives) यामुळे हे क्षेत्र पोर्टफोलिओचा एक महत्त्वाचा भाग बनण्याच्या मार्गावर आहे.