RBI चा मास्टरस्ट्रोक: आता बँकांना REITs मध्ये थेट कर्ज देण्यास परवानगी, पण 'या' कडक अटी लागू!

RBI ची REITs साठी नवीन धोरण: थेट कर्ज देण्याची मुभा

भारतीय रिझर्व्ह बँकेने (RBI) लिस्टेड रियल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) साठी एक महत्त्वपूर्ण धोरणात्मक बदल सुचवला आहे. या नवीन धोरणानुसार, बँकांना आता थेट REITs ना कर्ज देण्यास परवानगी मिळेल. सध्या, बँकांना REITs ना कर्ज देण्यासाठी अप्रत्यक्ष मार्गांचा वापर करावा लागतो. पण नवीन नियमांमुळे भांडवली खर्च कमी होण्यास आणि भारतीय REIT बाजाराला चालना मिळण्यास मदत होईल. हा नियम १ जुलै २०२६ पासून लागू होण्याची शक्यता आहे. यासाठी ६ मार्च २०२६ पर्यंत लोकांकडून सूचना मागवण्यात आल्या आहेत.

सवलतीसोबत कडक नियम: संधी आणि जोखीम व्यवस्थापन

RBI च्या मसुदा नियमांनुसार, ज्या लिस्टेड REITs चा कामकाजाचा मागोवा किमान तीन वर्षांचा आहे आणि ज्यांनी मागील दोन आर्थिक वर्षांत सकारात्मक वितरणयोग्य रोख प्रवाह (positive distributable cash flows) दर्शविला आहे, अशाच REITs ना बँकांकडून कर्ज घेता येईल. यासोबतच, REITs आणि त्यांच्या अंतर्गत स्पेशल पर्पज व्हेईकल्स (SPVs) वरील एकूण क्रेडिट एक्सपोजरची मर्यादा REIT च्या मालमत्ता मूल्याच्या ४९% पर्यंतच मर्यादित असेल. कर्जाची परतफेड ही अमोर्टाईझ्ड रिपेमेंट शेड्युलनुसार (amortised repayment schedules) करणे बंधनकारक असेल, म्हणजेच बुलेट किंवा बलून रिपेमेंट मॉडेलला परवानगी नसेल. तसेच, केवळ अंतिम टप्प्यातील प्रकल्पांसाठी कर्ज दिले जाईल, जमीन अधिग्रहणासाठी (land acquisition) कोणतीही तरतूद नसेल. या उपाययोजनांमुळे भांडवल कार्यक्षमतेने मिळेल आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रातील जोखीम कमी होण्यास मदत होईल.

भारतीय REIT बाजाराचा संदर्भ आणि भविष्यातील वाढ

सध्या भारतातील REIT बाजारात पाच कंपन्या आहेत, ज्यांचे एकत्रित बाजार भांडवल जवळपास $२० अब्ज आहे. २०३० पर्यंत हे आकडे $२५ अब्ज पर्यंत जाण्याची अपेक्षा आहे. भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रातही चांगली वाढ अपेक्षित आहे, ज्यामुळे ऑफिस लीजिंग आणि लॉजिस्टिक्स सेगमेंटला फायदा होईल. प्रमुख REITs जसे की Embassy Office Parks REIT (बाजार भांडवल ~₹४०,१७४ कोटी) आणि Mindspace Business Parks REIT (बाजार भांडवल ~₹२९,२२७ कोटी) या नवीन नियमांमुळे फायदेशीर ठरू शकतात.

आर्थिक विश्लेषण: जागतिक बाजाराशी तुलना

जागतिक REIT बाजाराचे मूल्य $२.१८ ट्रिलियन (२०२४) इतके आहे, तर भारतीय बाजार अजूनही लहान आहे. भारतीय REITs मध्ये, Embassy Office Parks REIT ₹४२७ च्या आसपास, Mindspace Business Parks REIT ₹४८० च्या आसपास आणि Brookfield India Real Estate Trust ₹३६९ च्या आसपास ट्रेड करत आहेत. या नियमांमुळे भारतीय REIT बाजार अधिक परिपक्व होईल आणि गुंतवणूकदारांचा विश्वास वाढेल.

जोखीम आणि पुढील वाटचाल

रिअल इस्टेट क्षेत्र हे चक्रीय स्वरूपाचे असल्याने, आर्थिक मंदी किंवा व्याजदरातील बदलांचा यावर परिणाम होऊ शकतो. RBI ने लावलेली ४९% ची एक्सपोजर कॅप ही जोखीम मर्यादित ठेवण्यासाठी आहे. भारतीय REIT बाजाराचा लहान आकार पाहता, अस्थिरतेची शक्यता आहे. मात्र, जमीन खरेदीवर निर्बंध आणि फक्त उत्पन्नावर आधारित मालमत्तांसाठी कर्ज यामुळे बाजारात स्थिरता येण्याची अपेक्षा आहे. RBI चा हा नियंत्रित दृष्टिकोन भारतीय REIT क्षेत्राच्या शाश्वत वाढीसाठी फायदेशीर ठरेल.