Max Estates: नोएडा एअरपोर्टमुळे गजबजले ऑफिस, मोठे लीजिंग डील! पण व्हॅल्युएशन डोकेदुखी?

नोएडाच्या एअरपोर्टमुळे कमर्शियल रिअल इस्टेटला मोठी तेजी!

Max Estates ने आपल्या Max Square येथील प्रॉपर्टीमध्ये Adobe या मोठ्या कंपनीसोबत तब्बल 158,000 sq. ft. जागेचा लीजिंग करार केला आहे. या डीलमुळे नोएडाच्या कमर्शियल रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये सध्या सुरू असलेल्या वेगवान वाढीचे चित्र स्पष्ट झाले आहे. आगामी नोएडा आंतरराष्ट्रीय एअरपोर्टमुळे (Noida International Airport) या भागातील कनेक्टिव्हिटी आणि व्यवसायाच्या संधी वाढल्या आहेत, ज्यामुळे Adobe सारख्या मोठ्या कंपन्या येथे जागा शोधत आहेत. Max Estates ने AML RightSource सारख्या कंपन्यांनाही आकर्षित केले आहे.

Max Estates चे पोर्टफोलिओ आणि शेअरची स्थिती

Max Estates चा कमर्शियल प्रॉपर्टी पोर्टफोलिओ, ज्यामध्ये Max House आणि Max Towers सारख्या प्रॉपर्टीजचा समावेश आहे, गेल्या वर्षभरापासून 100% ऑक्युपाईड (Occupied) आहे. म्हणजेच, सर्व जागा भाड्याने दिलेल्या आहेत. हे 'फ्लाईट टू क्वालिटी' (Flight to Quality) ट्रेंडला दर्शवते, जिथे कंपन्या आधुनिक आणि सुसज्ज जागांना प्राधान्य देत आहेत. लीजिंगमधील यशानंतरही, Max Estates च्या शेअरची कामगिरी मध्यम राहिली आहे. मे 2026 च्या सुरुवातीला शेअरची किंमत अंदाजे ₹415-420 च्या आसपास होती आणि एका वर्षात शेअरने 9.29% चा परतावा दिला. कंपनीचे मार्केट कॅपिटलायझेशन (Market Capitalization) सुमारे ₹6,847 कोटी आहे.

नोएडातील ऑफिस स्पेसची वाढती मागणी

नोएडा आंतरराष्ट्रीय एअरपोर्ट पूर्ण क्षमतेने सुरू झाल्यावर दरवर्षी 70 मिलियन पेक्षा जास्त प्रवाशांना हाताळेल असा अंदाज आहे. यामुळे हा भाग एक प्रमुख व्यावसायिक केंद्र बनेल. तज्ज्ञांच्या मते, नोएडातील ऑफिस स्पेसची वार्षिक लीजिंग 2 ते 3 मिलियन sq. ft. पर्यंत पोहोचू शकते, जी एकूण दिल्ली-एनसीआर (Delhi-NCR) मार्केटच्या सुमारे 25% असेल. नोएडातील ऑफिस रेंटल रेट्स (Office Rental Rates) खूपच आकर्षक आहेत, जे सरासरी ₹56 प्रति sq. ft. प्रति महिना आहेत. याउलट, गुरुग्राममध्ये (Gurugram) हेच दर ₹115-185 पर्यंत आहेत. यामुळे कंपन्यांना सुमारे 40% पर्यंत बचत होऊ शकते. ग्लोबल कपॅबिलिटी सेंटर्स (GCCs) या मागणीचे मुख्य कारण आहेत. 2026 मध्ये नोएडात 2.5 मिलियन sq. ft. पेक्षा जास्त नवीन ऑफिस सप्लाय येण्याची अपेक्षा आहे. गेल्या सहा वर्षात या भागातील प्रॉपर्टी व्हॅल्यूमध्ये (Property Value) लक्षणीय वाढ झाली आहे, काही भागात तर जवळपास पाचपट परतावा मिळाला आहे.

Max Estates चे स्ट्रॅटेजिक फंडिंग आणि भविष्य

Max Estates चे न्यूयॉर्क लाईफ इन्शुरन्स कंपनी (New York Life Insurance Company - NYL) सोबत जुने संबंध आहेत. NYL ने 2017 पासून Max Estates च्या विविध प्रोजेक्ट्समध्ये ₹1,200 कोटी ते ₹1,800 कोटी पर्यंत गुंतवणूक केली आहे. या गुंतवणुकीमुळे Max Estates ला नवीन प्रॉपर्टीज विकसित करण्याची आणि वार्षिक 2 ते 3 मिलियन sq. ft. जागा अधिग्रहित करण्याची रणनीती राबवण्यासाठी मदत मिळत आहे. आर्थिक वर्ष 2025 मध्ये कंपनीने ₹5,300 कोटी पेक्षा जास्त प्री-सेल्स बुकिंग (Pre-sales Booking) नोंदवले आहे आणि FY26 साठी ₹6,000-6,500 कोटी चे लक्ष्य ठेवले आहे.

व्हॅल्युएशनची चिंता आणि बाजारातील प्रश्न

Max Estates चे सर्वात मोठे डोकेदुखी म्हणजे त्याचे प्रचंड व्हॅल्युएशन (Valuation). एप्रिल-मे 2026 पर्यंत कंपनीचे प्राइस-टू-अर्निंग (P/E) रेशो 142.2x ते 200x च्या वर आहे. हे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील इतर कंपन्यांच्या (सरासरी P/E सुमारे 46.6x) आणि भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या सरासरी (सुमारे 26.2x) तुलनेत खूप जास्त आहे. कंपनीचा रिटर्न ऑन इक्विटी (ROE) देखील कमी, सुमारे 1.5% ते 2.4% आहे. शेअर त्याच्या बुक व्हॅल्यूच्या (Book Value) सुमारे 2.7 पट दराने ट्रेड होत आहे. गुंतवणूकदार भविष्यातील वाढीसाठी प्रीमियम (Premium) देत आहेत, पण सध्याच्या नफ्याच्या तुलनेत हे व्हॅल्युएशन जास्त असल्याची चिंता व्यक्त केली जात आहे. तिमाही नेट प्रॉफिटमध्येही (Net Profit) सातत्य दिसत नाही (₹14.87 कोटी विरुद्ध ₹0.02 कोटी). मार्च 2025 पर्यंत कंपनीवर ₹2,065 कोटी कर्ज होते, तर एकूण देयता ₹5,122 कोटी होत्या.

नोएडातील मार्केटमध्ये ओव्हरसप्लाय (Oversupply) आणि बेकायदेशीर विकासासारखे (Speculative Development) धोके देखील आहेत. Max Estates ला आपल्या महत्त्वाकांक्षी उद्दिष्टांपर्यंत पोहोचण्यासाठी आणि या प्रीमियम व्हॅल्युएशनला न्याय देण्यासाठी उत्कृष्ट अंमलबजावणी करणे आवश्यक आहे.