Whalesbook
कोलकातातील अधिग्रहण पोर्टफोलिओला बळ देते
कोलकाता येथील डायमंड प्लाझा (Diamond Plaza) मॉल अधिग्रहित करण्याची ही घोषणा Nexus Select Trust च्या रिटेल प्रॉपर्टी पोर्टफोलिओ विस्तारातील एक महत्त्वाचे पाऊल आहे. या करारामुळे कंपनीच्या पोर्टफोलिओमध्ये अंदाजे 244,000 स्क्वेअर फूट ग्रॉस लीझेबल एरिया (Gross Leasable Area) वाढणार आहे. यामुळे प्रमुख शहरी केंद्रांमधील त्यांची उपस्थिती आणखी मजबूत होईल. कंपनीचे लक्ष्य 2030 पर्यंत मॉलची संख्या आणि लीझेबल जागा दुप्पट करण्याचे आहे, आणि हे अधिग्रहण त्या दिशेने एक महत्त्वाचे पाऊल आहे.
वेगवान विस्तार कायम
Nexus Select Trust च्या संचालक मंडळाने डायमंड प्लाझाच्या खरेदीला मान्यता दिली आहे. सार्वजनिक लिस्टिंगनंतर (IPO, मे 2023) Nexus Select Trust ने वेगाने विस्तार केला असून आता ते 15 शहरांमध्ये 10.7 दशलक्ष स्क्वेअर फूट जागेवर एकूण 19 मॉल्स चालवत आहेत. या विस्ताराला पाठिंबा देण्यासाठी, कंपनीने एका नोंदणीकृत व्हॅल्युअरची (Registered Valuer) नियुक्ती केली आहे आणि तीन वर्षांसाठी Grant Thornton Bharat LLP ची अंतर्गत ऑडिटर (Internal Auditor) म्हणून निवड केली आहे, ज्यामुळे प्रशासकीय सुधारणा आणि स्पष्ट व्हॅल्युएशनची खात्री मिळेल.
व्हॅल्युएशन आणि मार्केट संदर्भ
सध्या Nexus Select Trust चे मार्केट व्हॅल्युएशन अंदाजे ₹23,120 कोटी ते ₹23,529 कोटी दरम्यान आहे. त्यांचा trailing 12-month P/E ratio सुमारे 45.63 आहे. जरी हा काही प्रतिस्पर्धकांपेक्षा, जसे की Brookfield India REIT (TTM P/E 27.69 ते 45.6), जास्त असला तरी Embassy Office Parks REIT चा P/E ratio (53.37 ते 100+) याहून अधिक आहे. भारतीय REIT मार्केट सध्या वेगाने वाढत आहे, गेल्या पाच वर्षांत REITs ने सुमारे 9% चे प्राइस रिटर्न दिले आहेत, जे आशियातील अनेक बाजारांना मागे टाकत आहेत. REITs साधारणपणे 5-6% चे डिस्ट्रिब्युशन यील्ड (Distribution Yield) देतात आणि 90% पेक्षा जास्त ऑक्युपन्सी रेट्स (Occupancy Rates) व सहायक नियमांमुळे (उदा. SM REIT नियम, SEBI ने REITs ला इक्विटीमध्ये वर्गीकृत करणे) संस्थात्मक गुंतवणुकीला आकर्षित करत आहेत. Blackstone सारख्या प्रमोटर्सच्या पाठिंब्याने Nexus Select Trust ने Vega City Mall आणि MBD Neopolis Mall सारखी यशस्वी अधिग्रहणे केली आहेत. कंपनीचे लक्ष्य 2030 पर्यंत पोर्टफोलिओ 30-35 मॉल्सपर्यंत वाढवण्याचे आहे.
व्हॅल्युएशन आणि कर्जाबद्दल चिंता
अनेक विश्लेषकांनी 'Strong Buy' रेटिंग देऊन 18.89% अपसाईड आणि सरासरी ₹179.27 ची टार्गेट प्राईस (Target Price) सुचवली असली तरी, काही तज्ञांचे मत थोडे वेगळे आहे. MarketsMOJO ने जानेवारी 2026 मध्ये 'Hold' रेटिंग देत व्हॅल्युएशनला 'खूप महाग' म्हटले आहे. Enterprise Value to Capital Employed ratio 1.6 आणि Return on Capital Employed (ROCE) 5.7% सारखे आकडे दर्शवतात की बाजारात भविष्यातील वाढीची अपेक्षा आहे, जी प्रत्यक्षात आणणे कठीण असू शकते. कंपनीचा विस्तार मुख्यत्वे कर्जावर आधारित आहे. जून 2024 पर्यंत कंपनीचे एकूण कर्ज (Gross Debt) ₹4,277 कोटी होते आणि आणखी भांडवल उभारण्याची योजना आहे. Loan-to-Value (LTV) रेशो 17% असला तरी, मोठ्या प्रमाणावर कर्जाने केले जाणारे अधिग्रहण वित्तीय जोखीम वाढवते आणि व्याजाचे कव्हरेज कमी झाल्यास डिव्हिडंड (Dividend) वितरणावर परिणाम करू शकते. रिटेल क्षेत्र हे नैसर्गिकरित्या चक्रीय (Cyclical) आहे आणि आर्थिक मंदीचा यावर लगेच परिणाम होतो, ज्यामुळे मागणी कमी होऊ शकते, ऑक्युपन्सीवर परिणाम होऊ शकतो आणि भाड्याच्या उत्पन्नावर दबाव येऊ शकतो.
वाढीची रणनीती आणि भविष्य
Nexus Select Trust ने 'Nexus 2.0' नावाचा एक महत्त्वाकांक्षी धोरणात्मक आराखडा तयार केला आहे, ज्यामध्ये 2030 पर्यंत मॉल पोर्टफोलिओ आणि ग्रॉस लीझेबल एरिया दुप्पट करण्याचे उद्दिष्ट आहे. हे मुख्यत्वे अधिग्रहणांद्वारे साधले जाईल. मजबूत पाईपलाईन आणि उच्च ऑक्युपन्सी असलेल्या मालमत्ता खरेदी करण्यावर लक्ष केंद्रित केल्यामुळे, कंपनी नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) मध्ये भरीव वाढीसाठी सज्ज आहे. कंपनी FY26 साठी सुमारे 15% NOI वाढीचा अंदाज व्यक्त करत आहे, तर प्रति युनिट डिस्ट्रिब्युशन (Distribution) अंदाजे ₹9.1–9.2 पर्यंत राहण्याची अपेक्षा आहे. जसे भारतीय REIT मार्केट परिपक्व होत आहे आणि संस्थात्मक गुंतवणूक वाढत आहे, Nexus Select Trust ची यशाची गुरुकिल्ली नवीन मालमत्तांचे एकत्रीकरण, कर्जाचे जबाबदार व्यवस्थापन आणि रिटेल रिअल इस्टेट क्षेत्रातील चढ-उतारांना सामोरे जाण्याची क्षमता यावर अवलंबून असेल.