बँकांच्या प्रॉपर्टी लिलावात कायदेशीर धोके: गुंतवणूकदारांनी घ्यावी विशेष काळजी!

काय घडले?

कर्ज बुडवणाऱ्या डिफॉल्टर्सच्या प्रॉपर्टी विकण्यासाठी बँका आणि ॲसेट रिकन्स्ट्रक्शन कंपन्या (ARCs) वारंवार लिलावांचे आयोजन करत आहेत. या लिलावांना अनेकदा सवलतीच्या दरात मालमत्ता खरेदी करण्याची संधी म्हणून पाहिले जाते. मात्र, एक नवीन ट्रेंड समोर येत आहे, जिथे कर्जदार दिवाळखोरी आणि नादारी संहिता (IBC) आणि कर्ज वसुली न्यायाधिकरणांचा (DRT) वापर करून या विक्री प्रक्रिया कायदेशीररित्या थांबवत आहेत किंवा त्यांना आव्हान देत आहेत. यामुळे, यशस्वी बोली लावणाऱ्याला दीर्घकायदेशीर लढाईत उतरावे लागू शकते, जिथे मालमत्तेचा ताबा आणि विक्रीची अंतिम्यता न्यायालयाच्या प्रश्नांना सामोरी जाऊ शकते.

'जशी आहे तशी' (As Is Where Is) चा धोका

गुंतवणूकदारांनी समजून घेणे आवश्यक आहे की, बँक लिलाव 'जसे आहे तसे' (as is where is) या तत्वावर आयोजित केले जातात. याचा अर्थ असा की, खरेदीदार मालमत्ता तिच्या सद्यस्थितीत स्वीकारतो, ज्यात सर्व विद्यमान देयके, भारांक आणि कायदेशीर वाद समाविष्ट आहेत. जर मालमत्तेवर एखादा न्यायालयीन खटला प्रलंबित असेल, बेकायदेशीर भाडेकरू असेल किंवा महानगरपालिकेची देयके थकलेली असतील, तर विक्रीपश्चात या सर्व जबाबदाऱ्या नवीन मालकावर येतात. अनेक खरेदीदार सवलतीच्या किमतीवर लक्ष केंद्रित करतात, परंतु छुपे कायदेशीर किंवा संरचनात्मक दोष तपासण्यात अयशस्वी झाल्यास, एक चांगला सौदा डोकेदुखी ठरू शकतो.

कायदेशीर पेचप्रसंग

दोन कायदेशीर चौकटींमध्ये वाढता संघर्ष दिसून येतो: SARFAESI कायदा, जो बँकांना मालमत्ता जप्त करून थकबाकी वसूल करण्याची परवानगी देतो, आणि IBC, जो दिवाळखोरीचे व्यवस्थापन करतो. काही कर्जदार वैयक्तिक दिवाळखोरीसाठी (personal insolvency) IBC कलम 96 वापरतात. यामुळे तात्पुरती स्थगिती (moratorium) लागू शकते, जी वसुली प्रक्रिया थांबवते. यामुळे एक कायदेशीर संदिग्धता निर्माण होते, जिथे SARFAESI अंतर्गत सुरू झालेले लिलाव अचानक थांबवले जातात किंवा उशीर होतो. या दोन कायद्यांच्या परस्परसंवादातील अस्पष्टतेमुळे काही कर्जदारांना लिलाव प्रक्रिया लांबवण्याचा मार्ग मिळाला आहे, ज्यामुळे बँका आणि खरेदीदारांना न्यायाधिकरणांमध्ये आपली बाजू मांडावी लागत आहे.

न्यायालयांची चिंता

न्यायिक संस्था या गैरवापराकडे लक्ष देत आहेत. उदाहरणार्थ, काही न्यायालयांनी चिंता व्यक्त केली आहे की दिवाळखोरी प्रक्रिया कधीकधी जुन्या डिफॉल्टर्सकडून कर्ज फेडण्याऐवजी केवळ वसुलीस विलंब करण्यासाठी ढाल म्हणून वापरली जात आहे. यामुळे न्यायालयांकडून प्रतिसादाला सुरुवात झाली आहे, काही न्यायालयांनी अनावश्यक विलंब टाळण्यासाठी सिक्युरिटायझेशन अर्ज जलदगतीने निकाली काढण्याचे निर्देश दिले आहेत. लिलाव प्रक्रियेच्या विश्वासार्हतेसाठी हे एक सकारात्मक चिन्ह असले तरी, लिलाव खरेदीदारांसाठीचे वातावरण अजूनही अनिश्चित आहे.

खरेदीदारांसाठी आवश्यक तपासण्या

बँक लिलावांद्वारे मालमत्ता खरेदी करण्याचा विचार करणाऱ्या गुंतवणूकदारांनी सखोल कायदेशीर पडताळणीला (due diligence) प्राधान्य दिले पाहिजे. यात केवळ मालमत्तेचे स्थान आणि आरक्षित किंमत पाहणे पुरेसे नाही. खरेदीदारांनी मालकी हक्काचे कोणतेही वाद नाहीत याची खात्री करण्यासाठी स्वतंत्र टायटल सर्च (title search) करणे आवश्यक आहे. DRT किंवा इतर अपिलीय मंचांवर मालमत्ता किंवा कर्जदार कोणत्याही चालू खटल्यांमध्ये सामील आहे का, हे तपासणे देखील महत्त्वाचे आहे. कर्जदाराविरुद्ध कोणतीही दिवाळखोरीची प्रकरणे दाखल आहेत का, हे तपासणे ही आणखी एक महत्त्वाची पायरी आहे. लिलाव सूचनेचे पुनरावलोकन करण्यासाठी आणि टायटलची स्थिती सत्यापित करण्यासाठी कायदेशीर तज्ञाची मदत घेणे, सध्या कायदेशीर वादांमध्ये अडकलेल्या मालमत्ता टाळण्यास मदत करू शकते. गुंतवणूकदारांनी या संधींकडे या दृष्टिकोनातून पाहिले पाहिजे की ही प्रक्रिया सामान्य बाजार व्यवहारासारखी सरळ नाही आणि कायदेशीर आव्हाने उद्भवल्यास संयम आवश्यक असू शकतो.