भारतातील मोठ्या आणि संघटित (Organized) को-वर्किंग कंपन्या आता लहान किंवा असंघटित (Unorganized) ऑपरेटर्सपेक्षा सरासरी 19% जास्त किंमत आकारत आहेत. ही वाढलेली किंमत त्यांच्या मजबूत मागणीचा (Demand) पुरावा आहे, पण गुंतवणूकदारांनी या कंपन्यांनी वाढता भाडे खर्च आणि ऑक्युपन्सी लेव्हल्स (Occupancy Levels) कशा सांभाळतात याकडे लक्ष देणे महत्त्वाचे आहे.
काय घडले?
कॉर्पोरेट कंपन्यांकडून एकाच प्रकारच्या ऑफिस स्पेसची वाढती मागणी राष्ट्रीय लेव्हलच्या फ्लेक्झिबल वर्कस्पेस ब्रँड्सना मोठा फायदा मिळवून देत आहे. यामुळे हे मोठे ब्रँड्स स्थानिक किंवा असंघटित ऑपरेटर्सपेक्षा तब्बल 19% जास्त किंमत आकारू शकत आहेत. इंडस्ट्रीच्या ताज्या डेटानुसार, मोठे ब्रँड्स दरमहा प्रति सीट सुमारे ₹8,600 आकारत आहेत, तर याच भागात लहान, स्वतंत्र को-वर्किंग स्पेस प्रोव्हायडर्स ₹7,200 आकारतात. कंपन्या मोठ्या आणि विश्वासार्ह प्रोव्हायडर्सकडे आपले ऑफिस स्पेस कन्सॉलिडेट (Consolidate) करत असल्याने हा फरक आणखी वाढण्याची शक्यता आहे.
किंमत जास्त का?
ज्याप्रमाणे बिझनेस ट्रॅव्हलर्स (Business Travelers) चांगल्या आणि सातत्यपूर्ण सेवेसाठी मोठ्या हॉटेल चेन्सना प्राधान्य देतात, त्याचप्रमाणे एंटरप्राइजेस (Enterprises) आता मोठ्या को-वर्किंग ब्रँड्सकडे वळत आहेत. हे राष्ट्रीय ऑपरेटर्स प्रमाणित सुविधा (Standardized Amenities), विश्वासार्ह टेक्नॉलॉजी आणि देशभरात उपस्थिती देतात, जे कंपन्यांसाठी त्यांच्या वितरीत टीम्स (Distributed Teams) सांभाळण्यासाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे. या ट्रेंडमुळे कंपन्या सातत्य आणि कमी ऑपरेशन्ल डोकेदुखीसाठी जास्त पैसे देण्यास तयार असल्याचे दिसून येते. हैद्राबादसारख्या प्रमुख कॉर्पोरेट हबमध्ये सीट एक्सपान्शनमध्ये 187% वाढ दिसून आली, त्यानंतर बंगळूरु, नोएडा, दिल्ली आणि गुडगावसारख्या मार्केटमध्येही हा ट्रेंड दिसतोय.
बिझनेस मॉडेलची वास्तविकता
गुंतवणूकदारांसाठी, ही किंमत आकारण्याची क्षमता रेव्हेन्यू ग्रोथसाठी (Revenue Growth) सकारात्मक संकेत आहे. तथापि, फ्लेक्झिबल वर्कस्पेस बिझनेस मॉडेलमध्ये सीटच्या किंमतीपलीकडे काही विशिष्ट आव्हाने आहेत. ऑपरेटर्स अनेकदा प्रॉपर्टी मालकांशी दीर्घकालीन लीज करार (Long-term Leases) करतात, तर क्लायंट्सना कमी मुदतीसाठी जागा भाड्याने देतात. यामुळे 'ॲसेट-लायबिलिटी मिसमॅच'चा (Asset-Liability Mismatch) धोका निर्माण होतो.
जर आर्थिक मंदीच्या काळात ऑक्युपन्सी लेव्हल्स कमी झाल्या, तरीही या कंपन्यांना प्रॉपर्टी मालकांना भाडे भरावे लागते, ज्यामुळे प्रॉफिट मार्जिनवर (Profit Margins) दबाव येऊ शकतो. त्यामुळे, केवळ जास्त किंमत आकारणे पुरेसे नाही; या कंपन्यांची नफाक्षमता त्यांच्या सर्व सेंटर्समध्ये उच्च ऑक्युपन्सी रेट्स (Occupancy Rates) टिकवून ठेवण्यावर अवलंबून आहे, जेणेकरून हे निश्चित लीज ऑब्लिगेशन्स (Fixed Lease Obligations) कव्हर करता येतील.
लक्ष ठेवण्यासारखे धोके
जास्त प्रीमियम आकारण्याची क्षमता स्टार्टअप्स, मध्यम आकाराच्या कंपन्या आणि मोठ्या एंटरप्राइजेसकडून येणाऱ्या स्थिर मागणीवर अवलंबून असते. नोकरभरतीमध्ये कोणतीही मोठी घट किंवा कायमस्वरूपी रिमोट वर्ककडे (Permanent Remote Work) परत गेल्यास फ्लेक्झिबल डेस्कची गरज कमी होऊ शकते. याव्यतिरिक्त, या कंपन्या जागा आकर्षक ठेवण्यासाठी कॅपिटल इम्प्रूव्हमेंट्समध्ये (Capital Improvements) मोठा खर्च करतात. जर नूतनीकरण आणि सुविधांचा खर्च त्यांना प्रति सीट आकारता येणाऱ्या किंमतीपेक्षा वेगाने वाढला, तर प्रॉफिट मार्जिनवर दबाव येऊ शकतो. स्थानिक खेळाडू मोकळ्या जागेवर लगेच किंमत कमी करून राष्ट्रीय ब्रँड्सना मागे टाकू शकतात, त्यामुळे गुंतवणूकदारांनी स्पर्धेबाबतही सावधगिरी बाळगली पाहिजे.
गुंतवणूकदारांनी काय ट्रॅक करावे?
या प्लेअर्सची दीर्घकालीन व्यवहार्यता समजून घेण्यासाठी, गुंतवणूकदारांनी सीटच्या किंमतीपलीकडे काही महत्त्वाच्या मेट्रिक्सवर (Metrics) लक्ष ठेवले पाहिजे. यात समाविष्ट आहे:
- ऑक्युपन्सी रेट्स (Occupancy Rates): निश्चित लीज खर्च कव्हर करण्यासाठी कंपनी आपली सेंटर्स पूर्ण भरू शकते का?
- लीज ऑब्लिगेशन्स (Lease Obligations): दीर्घकालीन भाडे करार काय आहेत आणि मागणीत चढ-उतार झाल्यास ते टिकाऊ आहेत का?
- एक्सपेंशन कॉस्ट्स (Expansion Costs): नवीन सेंटर्स सुरू करण्यासाठी कंपनी किती भांडवल खर्च करत आहे आणि ती ठिकाणे किती लवकर फायदेशीर ठरत आहेत?
- रिटेंशन रेट्स (Retention Rates): कंपनी आपल्या एंटरप्राइज क्लायंट्सना दीर्घकाळासाठी टिकवून ठेवू शकते की क्लायंट्सची मोठी अदलाबदल (High churn rate) होते?
या घटकांवर लक्ष ठेवून, गुंतवणूकदार खऱ्या अर्थाने टिकाऊ व्यवसाय तयार करणाऱ्या कंपन्या आणि केवळ क्षमता विस्तारून वाढणाऱ्या कंपन्यांमध्ये फरक करू शकतात.