भारतातील मालमत्ता विकू पाहणाऱ्या जवळपास ४६% एनआरआय (NRI) गुंतवणूकदारांना आता नवीन आर्थिक वर्षात (FY25) कठोर नियमांचा सामना करावा लागणार आहे. नवीन आयकर कायद्यानुसार (Income-tax Act, 2025) टॅक्स फाइलिंग, फेमा (FEMA) नियम आणि पैसे परत करण्याच्या मर्यादेत (Repatriation Limits) योग्य पालन न केल्यास मोठे TDS, दंड आणि परदेशात पैसे पाठवण्यास विलंब होऊ शकतो.
एनआरआय (NRI) प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये नवीन ट्रेंड
भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये एक नवीन कल दिसून येत आहे. जवळपास ४६% नॉन-रेसिडेंट इंडियन (NRI) मालमत्ता मालक जागतिक गुंतवणुकीसाठी भांडवल उभे करण्याच्या उद्देशाने आपली भारतातील मालमत्ता विकण्याच्या तयारीत आहेत. मात्र, जे १ एप्रिल २०२६ नंतर मालमत्ता विक्री अंतिम करत आहेत, त्यांना अपडेटेड आयकर कायदा, २०२५ नुसार कठोर नियमांचे पालन करावे लागेल. यामुळे डॉक्युमेंटेशन आणि टॅक्स कंप्लायन्समध्ये अधिक गुंतागुंत वाढली आहे.
TDS आणि टॅक्स सर्टिफिकेटची प्रक्रिया
विक्रेत्यांसाठी सर्वात मोठी अडचण म्हणजे टॅक्स डिडक्टेड अॅट सोर्स (TDS) व्यवस्थापन. नवीन नियमांनुसार, जर विक्रेत्याने योग्य कागदपत्रे सादर केली नाहीत, तर खरेदीदाराला केवळ भांडवली नफ्यावर (Capital Gains) नव्हे, तर संपूर्ण विक्री मूल्यावर टॅक्स कापण्याची आवश्यकता असू शकते. यामुळे विक्रेत्यांचे मोठे फंड सुरुवातीलाच अडकू शकते. हे टाळण्यासाठी, विक्रेत्यांना फॉर्म १५CA आणि फॉर्म १५CB मिळवणे आवश्यक आहे. फॉर्म १५CA हे ऑनलाइन स्व-घोषणापत्र (Self-Declaration) आहे, तर फॉर्म १५CB हे चार्टर्ड अकाउंटंटकडून (CA) मिळणारे प्रमाणपत्र आहे, जे टॅक्स गणनेची पडताळणी करते. याशिवाय, बँका आंतरराष्ट्रीय रेमिटन्स (International Remittance) प्रक्रिया करण्यास नकार देऊ शकतात, ज्यामुळे विक्रीची रक्कम मिळण्यास उशीर होतो.
फेमा (FEMA) आणि बँकिंग निर्बंध
फॉरेन एक्सचेंज मॅनेजमेंट अॅक्ट (FEMA) नियमांचे पालन करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. भारतीय मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळणारी रक्कम नॉन-रेसिडेंट ऑर्डिनरी (NRO) खात्यात जमा करावी लागते. रेमिटन्स मर्यादेबद्दल (Repatriation Limit) अनेकदा गैरसमज होतो. एनआरआय (NRI) त्यांच्या NRO खात्यातून प्रति आर्थिक वर्ष १ दशलक्ष अमेरिकन डॉलर्स (USD 1 Million) पर्यंतच रक्कम परदेशात पाठवू शकतात. या मर्यादेचे उल्लंघन करण्याचा किंवा गैर-अनुपालन खात्यांचा (Non-compliant accounts) वापर करण्याचा प्रयत्न केल्यास नियामक तपासणीला (Regulatory Scrutiny) सामोरे जावे लागू शकते. शिवाय, NRE किंवा FCNR खात्यातील पैशांचा वापर थेट मालमत्ता विक्रीसाठी केला जाऊ शकत नाही. अनेक अनभिज्ञ विक्रेत्यांना हा नियम माहीत नसल्याने दंड भरावा लागतो.
व्हॅल्युएशन (Valuation) आणि दुहेरी कराचे (Double Taxation) धोके
गुंतवणूकदारांनी मालमत्तेच्या मूल्यांकनाबाबतही (Valuation) सावधगिरी बाळगणे आवश्यक आहे. सरकारी नियमांनुसार ठरवलेल्या सर्कल रेटपेक्षा कमी किमतीत मालमत्ता विकल्यास, आयकर दंड होऊ शकतो, कारण हा फरक 'डीम्ड इन्कम' (Deemed Income) मानला जातो. याव्यतिरिक्त, आंतरराष्ट्रीय टॅक्स प्लॅनिंग (International Tax Planning) आवश्यक आहे. अनेक एनआरआय (NRI) भारत आणि त्यांच्या निवासस्थानाच्या देशांमधील डबल टॅक्सेशन अव्हॉइडन्स अॅग्रीमेंट (DTAA) चा लाभ घेण्यास अयशस्वी ठरतात. जर हा करार योग्यरित्या वापरला गेला नाही, तर विक्रेत्याला दोन्ही देशांमध्ये एकाच नफ्यावर कर भरावा लागू शकतो. मूळ विक्री करार (Sale Deed) आणि दीर्घकालीन होल्डिंगचा पुरावा (Proof of Long-term Holding) यांसारखी अचूक कागदपत्रे या कराराच्या लाभांचा दावा करण्यासाठी आणि एकूण कर भार कमी करण्यासाठी आवश्यक आहेत.
विक्रेत्यांसाठी सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे त्यांचे पर्मनंट अकाउंट नंबर (PAN) योग्यरित्या लिंक केलेले आहे आणि त्यांचे टॅक्स रेसिडेन्सी स्टेटस (Tax Residency Status) भारतीय प्रणालीमध्ये अपडेटेड आहे याची खात्री करणे. विक्री सुरू करण्यापूर्वी, एनआरआय (NRI) त्यांच्या टॅक्स रेकॉर्डची आणि फेमा (FEMA) कंप्लायन्सची पडताळणी करून घेत आहेत, जेणेकरून निधी परत मिळवताना अनपेक्षित नकार किंवा विलंब टाळता येईल.