Whalesbook
समस्या: NRI प्रॉपर्टी विक्रीवरील जास्त TDS
भारतात प्रॉपर्टी विकणाऱ्या NRI (Non-Resident Indian) व्यक्तींना एका मोठ्या आर्थिक अडथळ्याचा सामना करावा लागतो. प्रॉपर्टीच्या संपूर्ण विक्री किमतीवर TDS (Tax Deducted at Source) कापला जातो, जो केवळ नफ्यावर नव्हे. यामुळे लगेच हातात येणारी रक्कम मोठ्या प्रमाणात कमी होते.
₹12.5 लाखांपर्यंतच्या TDS चा फटका कसा बसतो?
जेव्हा एखादा NRI भारतात प्रॉपर्टी विकतो, तेव्हा इन्कम टॅक्स ऍक्टच्या कलम 195 (Section 195) नुसार खरेदीदाराला TDS कापावा लागतो. निवासी भारतीयांसाठी प्रॉपर्टी विक्रीवर साधारणपणे 1% TDS कापला जातो, पण NRIs साठी हा दर खूप जास्त असतो. हा दर लाँग-टर्म कॅपिटल गेनसाठी (Long-Term Capital Gain) 12.5% किंवा शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेनसाठी (Short-Term Capital Gain) स्लॅब रेट्सनुसार (अंदाजे 30%) असू शकतो. सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे, जर कमी TDS चे प्रमाणपत्र घेतले नसेल, तर हा TDS संपूर्ण विक्री किमतीवर लावला जातो. उदाहरणार्थ, जर एका NRI ने ₹1 कोटीची प्रॉपर्टी विकली आणि प्रत्यक्ष कॅपिटल गेन (Capital Gain) इंडेक्सेशन (Indexation) आणि इतर सवलती विचारात घेऊन कमी असेल, तरीही खरेदीदार ₹1 कोटीवर 12.5% दराने, म्हणजे तब्बल ₹12.5 लाखांचा TDS कापून टाकू शकतो. ही मोठी रक्कम इन्कम टॅक्स रिटर्न (Income Tax Return) भरून रिफंड (Refund) मिळेपर्यंत, साधारणपणे 6 ते 12 महिने, टॅक्स खात्याकडे अडकून पडते. यामुळे NRI च्या परदेशातील आर्थिक नियोजनावर आणि त्वरित गरजांवर परिणाम होतो.
फॉर्म 128: कमी TDS चा उपाय
या भांडवली अडथळ्यावर मात करण्यासाठी, प्रॉपर्टीची विक्री अंतिम होण्यापूर्वीच 'लोअर किंवा निल TDS सर्टिफिकेट' (Lower or Nil TDS Certificate) साठी अर्ज करणे हाच मुख्य मार्ग आहे. इन्कम टॅक्स ऍक्ट, 2025 नुसार, 'फॉर्म 128' (पूर्वीचा फॉर्म 13, जो Section 197 अंतर्गत होता, आता Section 395 अंतर्गत) भरून NRI आपले प्रत्यक्ष करदायित्व (Actual Tax Liability) स्टँडर्ड TDS दरापेक्षा कमी असल्याचे सिद्ध करू शकतात. यासाठी खरेदीचे खर्च, इंडेक्सेशन बेनिफिट्स आणि कर सवलतींचे पुरावे इलेक्ट्रॉनिक पद्धतीने TRACES पोर्टलवर सादर करावे लागतात. या पुराव्यांच्या आधारे, अससिंग ऑफिसर (Assessing Officer - AO) एक प्रमाणपत्र जारी करतात. हे प्रमाणपत्र खरेदीदाराला TDS योग्य, कमी दराने कापण्यास अधिकृत करते, ज्यामुळे NRI ला विक्रीची पूर्ण रक्कम मिळण्यास मदत होते.
जागरूकता आणि योग्य वेळ साधणे महत्त्वाचे
या समस्येचे एक प्रमुख कारण म्हणजे करदात्यांमधील (Taxpayers) माहितीचा अभाव. अनेक NRI आणि काहीवेळा कर सल्लागारही (Tax Advisors) कमी TDS प्रमाणपत्रासाठी अर्ज करण्याची संधी गमावतात आणि नंतर रिफंडची वाट पाहत बसतात. हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की, कमी TDS प्रमाणपत्रासाठी अर्ज विक्री पूर्ण होण्यापूर्वीच करणे बंधनकारक आहे. TDS आधीच कापला गेल्यानंतर अर्ज केल्यास, तो त्या व्यवहारासाठी लागू होत नाही आणि तुम्हाला केवळ रिफंडची प्रक्रिया करावी लागते. 'एक मोठी चूक हीच की लोक व्यवहार झाल्यानंतर अर्ज करतात, पण ते चालत नाही. पैसे मिळण्यापूर्वीच अर्ज करणे आवश्यक आहे,' असे तज्ञ सांगतात.
इतर उत्पन्न स्रोतांसाठीही उपयुक्त
फॉर्म 128 केवळ प्रॉपर्टी विक्रीपुरता मर्यादित नाही. व्याज, रॉयल्टी, प्रोफेशनल फी आणि भाडे यांसारख्या इतर उत्पन्न स्रोतांवरून होणाऱ्या उत्पन्नावरही TDS चे दर जास्त असल्यास याचा वापर केला जाऊ शकतो.
प्रक्रिया आणि खरेदीदाराची जबाबदारी
फॉर्म 128 चा वापर यशस्वी होण्यासाठी माहिती आणि योग्य प्रक्रियेची माहिती असणे गरजेचे आहे. TRACES पोर्टलद्वारे प्रक्रिया बऱ्याच अंशी डिजिटल झाली असली तरी, कागदपत्रांतील चुका किंवा प्रक्रियेला लागणारा वेळ यामुळे समस्या येऊ शकते. तसेच, NRI कडून प्रॉपर्टी खरेदी करणाऱ्या खरेदीदारांना Section 195 अंतर्गत TDS जमा करण्यासाठी TAN (Tax Deduction and Information Number) आवश्यक असतो, जो निवासी व्यक्तींसाठी PAN पेक्षा वेगळा आहे. खरेदीदार नियमांचे पालन न केल्यास त्यांना दंड आणि व्याजास सामोरे जावे लागते.