NITI Aayog ने परवडणाऱ्या घरांसाठी (Affordable Housing) महत्त्वाच्या भूमी सुधारणांचा (Land Reforms) प्रस्ताव मांडला आहे. यामध्ये फ्लोअर एरिया रेशो (FAR) वाढवून 5 किंवा 6 पर्यंत नेण्याची शिफारस केली आहे. यामुळे घरांच्या बांधकामावरील जमिनीचा खर्च कमी होईल, जो अनेकदा प्रोजेक्टच्या एकूण खर्चाच्या अर्ध्याहून अधिक असतो. सरकारचा उद्देश घरांचा पुरवठा वाढवणे हा आहे.
भारतात परवडणाऱ्या घरांच्या किमती कमी करण्यासाठी NITI Aayog ने एक महत्त्वपूर्ण आराखडा तयार केला आहे. यामध्ये जमीन वापर आणि शहरी नियोजनात (Urban Planning) मोठे बदल सुचवले आहेत. NITI Aayog चे सदस्य राजीव गौबा यांनी नुकतेच सांगितले की, घरांच्या बांधकामाच्या एकूण खर्चापैकी 50% ते 70% खर्च जमिनीवरच होतो, जी कमी किमतीची घरे बांधू इच्छिणाऱ्या डेव्हलपर्ससाठी एक मोठी अडचण आहे.
या प्रस्तावित सुधारणांचा उद्देश जमिनीचा पुरवठा वाढवणे आणि गृहनिर्माण प्रकल्पांची आर्थिक व्यवहार्यता सुधारणे हा आहे. सर्वात महत्त्वाच्या शिफारसींपैकी एक म्हणजे, परवडणाऱ्या गृहनिर्माण प्रकल्पांसाठी फ्लोअर एरिया रेशो (FAR) 5 ते 6 पर्यंत वाढवणे. सोप्या भाषेत सांगायचे झाल्यास, FAR म्हणजे किती मजली बांधकाम करता येईल हे ठरवते. FAR वाढल्यास, बिल्डर एकाच जमिनीवर जास्त युनिट्स बांधू शकतील. यामुळे जमिनीचा जास्त खर्च अनेक अपार्टमेंट्समध्ये विभागला जाईल आणि प्रति युनिट खर्च कमी होईल.
NITI Aayog आणि गृहनिर्माण व शहरी व्यवहार मंत्रालयाच्या (Ministry of Housing and Urban Affairs) संयुक्त अहवालात असेही सुचवले आहे की, मास्टर प्लॅनमध्ये कमीतकमी 10% निवासी जमीन केवळ परवडणाऱ्या घरांसाठी राखीव ठेवावी. याव्यतिरिक्त, लँड पूल (Land Pooling), ट्रान्सफरेबल डेव्हलपमेंट राइट्स (TDR) वापरणे आणि भूमी वापर शुल्क (Land-use fees) व स्टॅम्प ड्युटीमध्ये (Stamp Duty) सूट देण्याचेही प्रस्ताव आहेत. सरकारने असेही नमूद केले आहे की, त्यांच्याकडे मोठ्या प्रमाणात पडीक जमीन आहे, जी घरांच्या बांधकामासाठी वापरली जाऊ शकते.
जरी या सुधारणांचा उद्देश पुरवठा वाढवणे असला तरी, त्याची अंमलबजावणी हे एक मोठे आव्हान आहे. जमीन आणि शहरी नियोजन हे प्रामुख्याने राज्य आणि स्थानिक सरकारांचे विषय आहेत. त्यामुळे, या प्रस्तावांचे यश यावर अवलंबून असेल की राज्य सरकारे आपापल्या स्थानिक बांधकाम नियमावली आणि धोरणांना या केंद्रीय शिफारसींशी किती प्रभावीपणे जुळवून घेतात. जर राज्यांनी नियम बदलण्यास उशीर केला, तर डेव्हलपर्सच्या नफ्यावर आणि नवीन घरांच्या पुरवठ्याच्या वेगावर परिणाम होण्यास विलंब होऊ शकतो. धोरण आणि अंमलबजावणीमधील हा फरक रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी एक महत्त्वाचा जोखीम घटक आहे.
या अहवालात भाड्याच्या घरांच्या (Rental Housing) क्षेत्रावर लक्ष केंद्रित करण्याची गरज देखील अधोरेखित केली आहे. घरमालकी नेहमीच विद्यार्थी, औद्योगिक मजूर आणि स्थलांतरित कामगार यांसारख्या तात्पुरत्या लोकसंख्येच्या गरजा पूर्ण करू शकत नाही. भाडेकरू कायदे (Tenancy Laws) कमकुवत असणे आणि भाड्यावरील कमी उत्पन्न यांसारख्या कारणांमुळे एक कोटींहून अधिक शहरी घरे वापरात नाहीत, ज्यामुळे ती भाड्याच्या बाजारात येत नाहीत.
गुंतवणूकदारांसाठी तात्काळ लक्ष देण्यासारखी गोष्ट म्हणजे, राज्य सरकारे या धोरणात्मक बदलांना किती वेगाने स्वीकारतात. जर बांधकाम नियमांमध्ये किंवा कर सवलतींमध्ये (Tax Waivers) काही सूट मिळाली, तर परवडणाऱ्या गृहनिर्माण क्षेत्रात काम करणाऱ्या डेव्हलपर्सच्या प्रोजेक्ट मार्जिनमध्ये सुधारणा होण्याची शक्यता आहे, जर नियामक वातावरण अधिक अनुकूल झाले.