Whalesbook
प्रोजेक्ट लेव्हलवरच इन्सॉल्व्हन्सी बंधनकारक
नॅशनल कंपनी लॉ अपीलेट ट्रिब्युनल (NCLAT) ने स्पष्ट केले आहे की, रिअल इस्टेट कंपन्यांविरुद्ध घर खरेदीदारांनी (Homebuyers) सुरू केलेली इन्सॉल्व्हन्सी (Insolvency) प्रक्रिया ही फक्त त्या विशिष्ट प्रोजेक्टपुरतीच मर्यादित ठेवली पाहिजे जिथे आर्थिक डिफॉल्ट (Financial Default) झाला आहे. या निर्णयामुळे एका प्रोजेक्टमधील समस्या संपूर्ण कॉर्पोरेट ग्रुपच्या इतर मालमत्तांवर कायदेशीर कारवाईला कारणीभूत ठरणार नाही.
NCLAT चे मत आहे की, डिफॉल्ट झालेल्या प्रोजेक्टच्या पलीकडे इन्सॉल्व्हन्सी प्रक्रिया वाढवणे घर खरेदीदार आणि इतर चांगल्या आर्थिक स्थितीत असलेल्या डेव्हलपमेंट्समधील भागधारकांसाठी (Stakeholders) फायद्याचे नाही. हा दृष्टिकोन Raheja Developers च्या 'Raheja Shilas' प्रोजेक्टसारख्या पूर्वीच्या निर्देशांशी सुसंगत आहे आणि हे पुन्हा एकदा स्पष्ट करते की कॉर्पोरेट इन्सॉल्व्हन्सी रिझोल्यूशन प्रोसेस (CIRP) ही प्रोजेक्ट-बाय-प्रोजेक्ट (Project-by-Project) पद्धतीनेच व्हायला हवी.
डेव्हलपर आणि गुंतवणूकदारांवर परिणाम
Raheja Developers सारख्या विविध प्रोजेक्ट्स असलेल्या रिअल इस्टेट डेव्हलपर्ससाठी हा निकाल एक मोठा बदल दर्शवतो. यामुळे संपूर्ण ग्रुपची इन्सॉल्व्हन्सी टाळता येईल, परंतु प्रोजेक्ट लेव्हलवर आर्थिक व्यवस्थापन आणि जोखीम वाटपासाठी अधिक तपशीलवार दृष्टिकोन आवश्यक असेल. गुंतवणूकदारांना स्पष्ट प्रोजेक्ट लायबिलिटी (Liabilities) दिसू शकतात, ज्यामुळे मोठ्या कंपन्यांमधील जोखीम कमी होऊ शकते. तथापि, यासोबतच वैयक्तिक प्रोजेक्टच्या आर्थिक बाबी आणि अंमलबजावणीवर अधिक बारकाईने लक्ष ठेवावे लागेल. 'कृष्णा हाउसिंग स्कीम' (Krishna Housing Scheme) सारखे अफोर्डेबल हाउसिंग (Affordable Housing) फ्रेमवर्क अंतर्गत विकसित केलेले प्रोजेक्ट्स, जे प्रधानमंत्री आवास योजनेसारख्या (Pradhan Mantri Awas Yojana) लाभांसाठी पात्र आहेत, अशा प्रकल्पांमध्ये डिफॉल्ट झाल्यास इन्सॉल्व्हन्सी आता त्या प्रोजेक्टपुरतीच मर्यादित राहील.
व्यापक नियामक बदल
NCLAT चा हा निर्णय भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रातील चालू असलेल्या आव्हानांना सामोरे जाणाऱ्या नियामक वातावरणाचा भाग आहे. अनेक प्रोजेक्ट्स रखडले आहेत आणि काही ठिकाणी मालमत्ता अडचणीत आहे. घर खरेदीदार, जे 2018 च्या अध्यादेशानंतर आर्थिक कर्जदार (Financial Creditors) बनले आहेत, त्यांना 2020 च्या सुधारणांद्वारे अर्ज करण्याच्या मर्यादा सेट करण्यात आल्या आहेत. हा निर्णय इन्सॉल्व्हन्सी अँड बँकरप्सी बोर्ड ऑफ इंडिया (IBBI) च्या एका समितीने एप्रिल 2026 मध्ये प्रसिद्ध केलेल्या अहवालाशी जुळतो. समितीने संस्था-केंद्रित, वसुली मॉडेलऐवजी (Recovery Model) प्रोजेक्ट-केंद्रित, पूर्णत्वावर आधारित मॉडेलकडे (Completion Model) जाण्याची शिफारस केली होती. या दृष्टिकोनाचा उद्देश कार्यक्षमता सुधारणे आणि वेळेवर घरांचे वितरण सुनिश्चित करणे हा आहे.
प्रोजेक्ट्समधील जोखीम कायम
NCLAT च्या निर्णयामुळे स्पष्टता आली असली तरी, इन्सॉल्व्हन्सीमध्ये जाणारे विशिष्ट प्रोजेक्ट्स अजूनही आव्हानांना तोंड देत आहेत. हा निर्णय ग्रुप-व्यापी समस्यांना प्रतिबंध करत असला तरी, डिफॉल्ट झालेल्या प्रोजेक्टला अजूनही क्लिष्ट आणि वेळखाऊ कॉर्पोरेट इन्सॉल्व्हन्सी रिझोल्यूशन प्रोसेस (CIRP) मधून जावे लागते. सरकारी मदतीनंतरही प्रोजेक्ट पूर्ण करण्यासाठी अंतिम निधी मिळवणे अजूनही कठीण आहे. 'कृष्णा हाउसिंग स्कीम' (Krishna Housing Scheme) सारख्या 1,644 युनिट्स (Units) असलेल्या मोठ्या प्रोजेक्ट्सचे व्यवस्थापन करणे स्वाभाविकपणे गुंतागुंतीचे आहे. Raheja Developers सारख्या डेव्हलपर्सना 2022 मध्ये फसवणूक आणि चालाखीच्या आरोपाखाली कोर्टाद्वारे एफआयआर (FIR) सारख्या कायदेशीर समस्यांना सामोरे जावे लागले आहे. हे दर्शवते की इन्सॉल्व्हन्सी प्रोजेक्टपुरती मर्यादित असली तरी, मूळ ऑपरेशनल आणि अंमलबजावणीची जोखीम कायम आहे. एका प्रोजेक्टमधील दीर्घकाळ चालणारे वाद म्हणजे इतर प्रोजेक्ट्स सुरक्षित असले तरी, अडचणीत असलेल्या प्रोजेक्टमधील भागधारकांना अनिश्चितता आणि विलंबाचा सामना करावा लागतो.