NAREDCO ची मागणी: दिल्ली TOD पॉलिसीत बदल होणार? परवडणाऱ्या घरांवर प्रश्नचिन्ह

NAREDCO ची TOD पॉलिसीत बदलाची मागणी

नॅशनल रिअल इस्टेट डेव्हलपमेंट कौन्सिल (NAREDCO) ने दिल्ली डेव्हलपमेंट अथॉरिटी (DDA) ला नुकत्याच लागू झालेल्या ट्रान्झिट-ओरिएंटेड डेव्हलपमेंट (TOD) पॉलिसीमध्ये सुधारणा सुचवल्या आहेत. NAREDCO ने अपार्टमेंटचे आकारमान (size) आणि किमतींवरील (price caps) सध्याचे निर्बंध शिथिल करण्याची मागणी केली आहे. या बदलांचा उद्देश निवासी आणि व्यावसायिक विकासनाला प्रोत्साहन देणे हा आहे. तथापि, या बदलांमुळे विकासकांच्या हिताचे रक्षण आणि सर्वसमावेशक व परवडणाऱ्या शहरी विकासाची ध्येये यांच्यात समतोल साधण्यावर चर्चा सुरू झाली आहे.

NAREDCO च्या प्रमुख मागण्या

NAREDCO च्या मुख्य मागण्यांमध्ये TOD प्रकल्पांवरील सध्याची किंमत मर्यादा (price cap) काढून टाकणे आणि घरांचे आकारमान निश्चित करण्यासाठी RERA (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट ऍक्ट) कारपेट एरियाचा वापर करणे, या सध्याच्या '100 स्क्वेअर मीटर बिल्ट-अप' मर्यादेऐवजी समाविष्ट करणे यांचा समावेश आहे. NAREDCO दिल्लीचे अध्यक्ष हर्ष वर्धन बन्सल यांनी सांगितले की, हे निर्बंध विकासकांना परावृत्त करू शकतात आणि प्रकल्पांना व्यवहार्य बनवण्यासाठी लवचिकता (flexibility) महत्त्वाची आहे. दिल्लीची TOD पॉलिसी सध्या मेट्रो आणि RRTS कॉरिडॉरच्या जवळ घनदाट, मिश्र-वापर विकासाला प्रोत्साहन देते. काही विशिष्ट परिस्थितीत 65% पेक्षा जास्त निवासी वापरासाठी जागा समर्पित करून 500 पर्यंत फ्लोअर एरिया रेशो (FAR) ची परवानगी देते. NAREDCO च्या प्रस्तावित बदलांमुळे या पॉलिसी अंतर्गत विविध प्रकारच्या आणि किमतींच्या घरांचे बांधकाम होऊ शकते.

भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्राचा संदर्भ

जगभरात TOD चा उद्देश ट्रान्झिटजवळ कॉम्पॅक्ट, चालण्यायोग्य क्षेत्रे निर्माण करणे हा आहे. मात्र, भारतात विखुरलेले प्रशासन आणि समन्वित नियोजनाच्या अभावामुळे अंमलबजावणीत अडचणी येतात, ज्या मुंबई आणि बंगळुरूसारख्या शहरांमध्ये दिसून येतात. दिल्लीची TOD पॉलिसी ट्रान्झिट कॉरिडॉरमध्ये महत्त्वपूर्ण क्षेत्र व्यापते, परंतु शहराला घरांची टंचाई आणि ताणलेल्या पायाभूत सुविधांसारख्या समस्यांना तोंड द्यावे लागत आहे. दरम्यान, भारताच्या रिअल इस्टेट क्षेत्राने 2024 ते Q1 2026 पर्यंत $30.7 बिलियन इतके इक्विटी इनफ्लो (equity inflows) आकर्षित केले आहे, ज्यात प्रीमियम घरांकडे (premium housing) आणि जमीन व कार्यालये यांसारख्या स्थिर मालमत्तांकडे (stable assets) लक्षणीय कल दिसून येत आहे. नॅशनल कॅपिटल रिजन (NCR) रिअल इस्टेट मार्केट संतुलित वाढ दर्शवते, निवासी किमती 2020 पासून वाढत आहेत, तरीही उत्पन्न वाढल्याने परवडणाऱ्या दरात सुधारणा होत आहे. FAR मध्ये वाढ करण्याच्या दिल्लीच्या पूर्वीच्या प्रयत्नांसह हे बाजारातील ट्रेंड, NAREDCO च्या सध्याच्या प्रस्तावांसाठी एक गुंतागुंतीचे वातावरण तयार करतात.

नियामक पार्श्वभूमी: RERA आणि लँड पूलिंग

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ऍक्ट (RERA) ने खरेदीदारांना न वापरल्या जाणाऱ्या जागेसाठी शुल्क आकारण्यापासून संरक्षण देऊन, RERA कारपेट एरियावर आधारित विक्रीची आवश्यकता निर्माण करून बाजारपेठेत पारदर्शकता आणली. RERA कारपेट एरिया वापरण्याची NAREDCO ची विनंती या पारदर्शकतेच्या उद्दिष्टाशी जुळते. तथापि, किंमत मर्यादा काढून टाकणे हे परवडणाऱ्या दरांवर केंद्रित नियमांपासून दूर जाते. दिल्लीची लँड पूलिंग पॉलिसी, जी 2025 मध्ये मंजूर झाली, ती मालक सहभागाद्वारे नियोजित वाढ आणि परवडणाऱ्या घरांचे उद्दिष्ट ठेवणारा आणखी एक महत्त्वपूर्ण शहरी विकास प्रयत्न आहे.

परवडणाऱ्या दरांबद्दल चिंता

NAREDCO च्या प्रस्तावित बदलांबद्दल, विशेषतः किंमत मर्यादा काढून टाकणे आणि RERA कारपेट एरियावर आधारित युनिट आकाराचे नियम शिथिल करणे, याबद्दलची मुख्य चिंता ही आहे की हे TOD पॉलिसीचे परवडणाऱ्या घरांचे उद्दिष्ट कमकुवत करू शकते. ऐतिहासिकदृष्ट्या, विकास नियमांमधील शिथिलतेमुळे मालमत्तेच्या किमती वाढल्या आहेत, परंतु घरांची घनता किंवा परवडणारे दर वाढले नाहीत. जर विकासकांना मोकळेपणाने किमती ठरवता आल्या आणि मोठी, अधिक प्रीमियम युनिट्स बांधता आली, तर सर्वसमावेशक, ट्रान्झिट-ओरिएंटेड विकासाचे उद्दिष्ट धोक्यात येऊ शकते, ज्यामुळे शहरात सामाजिक आणि आर्थिक दरी वाढू शकते. सध्याच्या पॉलिसीनुसार परवडणारे दर आणि 100 चौरस मीटरपर्यंतची घरे बांधण्याची अट आहे; मर्यादा काढून टाकल्यास विकासकांचे लक्ष केवळ उच्च-नफ्याच्या, प्रीमियम सेगमेंटकडे जाऊ शकते.

TOD अंमलबजावणीतील आव्हाने

भारतात TOD ची यशस्वी अंमलबजावणी करण्यामध्ये मोठी आव्हाने आहेत, विशेषतः प्रशासनाची विखुरलेली रचना. ओव्हरलॅपिंग जबाबदाऱ्या असलेल्या अनेक एजन्सीमुळे अनेकदा समन्वयाशिवाय नियोजन होते, ही समस्या बंगळूर आणि दिल्लीसारख्या शहरांमध्ये दिसून येते. मजबूत, एकसंध नियोजनाशिवाय, ट्रान्झिट पायाभूत सुविधांचा भूमी वापरामध्ये योग्य समन्वय साधता येणार नाही. दिल्लीच्या TOD पॉलिसीची परिणामकारकता, NAREDCO च्या प्रस्तावित बदलांसह, DDA, परिवहन विभाग आणि शहर नियोजकांमधील सुलभ समन्वयावर अवलंबून असेल. ही पॉलिसी आवश्यक पादचारी मार्ग आणि लास्ट-माईल ट्रान्झिट कनेक्टिव्हिटी विकसित करण्यावर देखील अवलंबून आहे, ज्यांचा अनेक भारतीय शहरांमध्ये अभाव असतो, ज्यामुळे ट्रान्झिटपर्यंत पोहोचणे कठीण होते आणि कॉरिडॉरजवळ राहण्याचे फायदे कमी होतात.

विकासकांचे नफे आणि सार्वजनिक हित यांचा समतोल

नियंत्रणे शिथिल करण्याची मागणी विकासकांचे नफे आणि घरांची परवडणारी किंमत यासारख्या सार्वजनिक उद्दिष्टांमधील सततच्या संघर्षाकडे लक्ष वेधते. NAREDCO चा दावा आहे की सध्याचे नियम विकासात अडथळा आणतात. तथापि, किंमत नियंत्रणे पूर्णपणे काढून टाकल्यास उच्च-मूल्याच्या मालमत्तांवर लक्ष केंद्रित करणारे मार्केट तयार होऊ शकते, जे TOD पॉलिसीचे लाभार्थी असलेल्या अनेक लोकांसाठी परवडणारे नसेल. परवडणाऱ्या घरांची व्याख्या 45 लाख रुपयांवरून 75-80 लाख रुपयांपर्यंत वाढवण्यासाठी NAREDCO चे प्रयत्न सध्याच्या सरकारी परवडणाऱ्या दरांच्या उद्दिष्टांपेक्षा लक्षणीय भिन्नता दर्शवतात.

दिल्ली रिअल इस्टेट आणि TOD पॉलिसीसाठी दृष्टिकोन

विश्लेषकांना अपेक्षा आहे की भारताचे रिअल इस्टेट मार्केट शहरीकरण आणि पायाभूत सुविधांच्या विकासामुळे वाढ कायम ठेवेल, परंतु प्रीमियम प्रॉपर्टीजवर अधिक लक्ष केंद्रित केले जाईल. NAREDCO च्या प्रस्तावांना सरकारी पुनरावलोकनाचा सामना करावा लागण्याची शक्यता आहे, ज्यासाठी उद्योग क्षेत्राच्या गरजा आणि शहरी नियोजन उद्दिष्ट्ये यांच्यात समतोल राखणे आवश्यक असेल. दिल्लीच्या TOD पॉलिसीची यशस्विता, कोणत्याही सुधारणांनंतर, प्रभावी अंमलबजावणी, समन्वित सरकारी कृती आणि विकास परवडणाऱ्या घरांना तसेच योग्य शहरी विस्ताराला समर्थन देईल याची खात्री करण्यासाठी सातत्यपूर्ण प्रयत्नांवर अवलंबून असेल. नियमांमध्ये बदल घडवून आणण्यासाठी उद्योगाचे प्रयत्न परवडणाऱ्या घरांच्या नवीन व्याख्या आणि भाड्याच्या मालमत्तांसाठी अधिक समर्थन यासह भविष्यातील गृहनिर्माण धोरणांवर प्रभाव पाडण्यासाठी एक व्यापक चळवळ दर्शवतात.