मुंबईत राष्ट्रीय मंदीच्या काळातही प्रॉपर्टी विक्रीचे नवे विक्रम
आर्थिक वर्षाच्या शेवटी, मार्च महिन्यात मुंबईच्या प्रॉपर्टी मार्केटने मागील १० वर्षांतील सर्वोत्तम कामगिरी केली. एकूण १५,५१६ युनिट्सची नोंदणी झाली आणि ₹१,४९२ कोटी स्टॅम्प ड्युटी गोळा झाली. विशेष म्हणजे, देशभरातील इतर प्रमुख शहरांमध्ये (Top 7 Cities) पहिल्या तिमाहीत (Q1 2026) घरांच्या विक्रीत ७% ची घसरण झाली असताना, मुंबईने मात्र आपली पकड मजबूत ठेवली. जागतिक अनिश्चितता आणि वाढता खर्च यांमुळे राष्ट्रीय बाजारात मंदी जाणवत असताना, मुंबईतील स्थिर मागणी, चांगली आर्थिक परिस्थिती आणि चालू असलेल्या पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमुळे (Infrastructure Projects) ही तेजी शक्य झाली.
मिड-सेगमेंट घरांना मागणी वाढली, पण अफोर्डेबिलिटीची चिंता
मुंबईतील या तेजीचे मुख्य कारण म्हणजे बाजारात झालेला बदल. मार्च २०२६ मध्ये, ₹१ ते ₹२ कोटी किमतीच्या प्रॉपर्टीजचा वाटा ३८% होता, जो मागील वर्षी ३२% होता. याउलट, ₹१ कोटी पेक्षा कमी किमतीच्या घरांचा वाटा ४६% वरून घसरून ३९% झाला. यातून दिसून येते की, नवीन ग्राहक येण्याऐवजी मध्यम-वर्गातील (Mid-income) लोक जुनी घरे विकून चांगल्या आणि मोठ्या घरात अपग्रेड करत आहेत. १,००० चौरस फुटांपेक्षा लहान घरे, विशेषतः ५००-१,००० चौरस फुटांच्या श्रेणीतील घरे अजूनही लोकप्रिय आहेत. पश्चिम उपनगरांमध्ये ५६% विक्री नोंदवली गेली, ज्यामुळे मागणीचा कल स्पष्ट होतो. होम लोनचे व्याज दर (RBI रेपो रेट 5.25%) स्थिर असूनही, प्रॉपर्टीच्या किमती उत्पन्न वाढीपेक्षा जास्त वेगाने वाढत असल्याने घरांची अफोर्डेबिलिटी (Affordability) कमी होत चालली आहे.
राष्ट्रीय बाजाराच्या तुलनेत मुंबईची ताकद आणि मूल्यांमधील बदल
राष्ट्रीय स्तरावर, २०२६ च्या पहिल्या तिमाहीत घरांची विक्री मागील तिमाहीच्या तुलनेत ७% कमी झाली. मुंबई महानगर प्रदेश (MMR) आणि बंगळूरु यांनी एकत्रितपणे राष्ट्रीय विक्रीच्या जवळपास ४८% वाटा उचलला. मात्र, मार्च २०२६ मध्ये मुंबईने मागील वर्षाच्या मार्च २०२५ च्या तुलनेत (जेव्हा १५,६०३ नोंदण्यांमधून ₹१,५९७ कोटी जमा झाले होते) स्टॅम्प ड्युटी महसुलात किरकोळ घट अनुभवली. जास्त युनिट्स विकूनही महसुलात घट होणे, हे दर्शवते की विक्रीचा कल मध्यम-मूल्याच्या (Mid-value) व्यवहारांकडे झुकला आहे.
एंट्री-लेव्हल अफोर्डेबिलिटी आणि संभाव्य धोक्यांवर चिंता
मार्च २०२६ हा मुंबईसाठी विक्रमी ठरला असला तरी, एंट्री-लेव्हल (Entry-level) घरांच्या अफोर्डेबिलिटीबद्दल चिंता वाढत आहे. ₹१ कोटी पेक्षा कमी किमतीच्या घरांचा घटता वाटा आणि स्थिर किमती यामुळे कमी उत्पन्न असलेल्या लोकांसाठी बाजारात प्रवेश करणे कठीण होत आहे. केवळ मध्यम-वर्गातील अपग्रेडर्सवर अवलंबून राहणे, हे बाजाराला आर्थिक मंदी किंवा व्याज दरातील बदलांसाठी अधिक संवेदनशील बनवू शकते. जागतिक घडामोडी (उदा. संघर्ष) अप्रत्यक्षपणे खरेदीदारांच्या भावनांवर परिणाम करू शकतात. बांधकाम खर्चामध्ये (जे २०२६ मध्ये ३-५% वाढण्याची अपेक्षा आहे) होणारी वाढ, मनुष्यबळ आणि साहित्याच्या खर्चामुळे, किमती आणखी वाढवू शकते आणि मागणी मर्यादित करू शकते.
पुढील वर्षासाठी अंदाज: सावध आशावाद आणि अफोर्डेबिलिटीचे आव्हान
तज्ञ मात्र सावधगिरीने आशावादी आहेत. नाइट फ्रँक इंडियाचे (Knight Frank India) शिशिर बैजल (Shishir Baijal) यांनी खरेदीदारांचा विश्वास आणि मजबूत बाजारपेठेची मूलभूत तत्त्वे यावर भर दिला. तरीही, संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रात वाढीचा वेग मंदावण्याची अपेक्षा आहे. २०२७ च्या आर्थिक वर्षात राष्ट्रीय विक्री मूल्याची वाढ ४-६% पर्यंत मर्यादित राहण्याचा अंदाज आहे. चांगल्या ठिकाणी असलेल्या उपनगरीय प्रॉपर्टीज आणि मध्यम-वर्गातील घरांना प्राधान्य, तसेच स्थिर व्याज दरांमुळे व्यवहार स्थिर राहण्याची शक्यता आहे. तथापि, अफोर्डेबिलिटी हे एक मोठे आव्हान राहील.