मुंबईतील एका बिल्डरने ग्राहकाने पूर्ण पैसे भरलेल्या फ्लॅटची दुसऱ्याला विक्री केल्याने ग्राहक आयोगाने बिल्डरला ₹1.05 कोटी व्याजासह परत करण्याचे आदेश दिले आहेत. या प्रकरणामुळे बांधकाम सुरू असलेल्या प्रॉपर्टीमधील गुंतवणुकीतील धोके आणि कायदेशीर कागदपत्रांची पडताळणी किती महत्त्वाची आहे, हे पुन्हा एकदा समोर आले आहे.
काय घडले?
महाराष्ट्र राज्य ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने (Maharashtra State Consumer Disputes Redressal Commission) मुंबईतील एका बांधकाम व्यावसायिकाविरुद्ध (Developer) कडक कारवाई केली आहे. आयोगाने संबंधित बिल्डरला रायगडच्या एका जोडप्याला ₹1.05 कोटी व्याजासह परत करण्याचे आदेश दिले आहेत. आयोगाने स्पष्ट केले की, तक्रारदारांनी पूर्ण पैसे भरलेल्या फ्लॅटची दुसऱ्या पक्षाला विक्री करणे, हा गंभीर अनुचित व्यापार व्यवहार (Unfair Trade Practice) आहे.
हे प्रकरण २०१३ मध्ये मुंबईतील एका अपार्टमेंटच्या बुकिंगपासून सुरू झाले. मूळ प्रकल्प रखडल्यानंतर, जोडप्याला माझगाव येथील 'बे व्ह्यू' प्रकल्पात (Bay View project) हलवण्यात आले. 2018 पर्यंत संपूर्ण ₹90 लाख भरूनही, खरेदीदारांना कधीही फ्लॅटचा ताबा मिळाला नाही किंवा नोंदणीकृत विक्री करार (Registered Sale Agreement) मिळाला नाही. परिस्थिती आणखी बिघडली जेव्हा बिल्डरने परतफेडीसाठी (Repayment) धनादेश (Cheques) दिले, परंतु अपुऱ्या निधीमुळे (Lack of Funds) ते बाऊन्स झाले.
कायदेशीर निकाल
कायदेशीर कार्यवाहीदरम्यान, आयोगाने एकतर्फी (Ex-parte) सुनावणी केली, कारण बिल्डरने आरोपांचे खंडन केले नाही. न्यायालयाने बिल्डरच्या कृतीला सेवेतील स्पष्ट त्रुटी (Deficiency in Service) मानले. आयोगाने प्रारंभिक रक्कम आणि इतर समायोजनांसह ₹1.05 कोटी परत करण्यासोबतच, सामंजस्य कराराच्या (MOU) तारखेपासून 10% वार्षिक व्याज देण्याचे आदेश दिले.
या आदेशात मानसिक त्रासाबद्दल ₹50,000 आणि खटल्याच्या खर्चासाठी ₹25,000 भरपाईचाही समावेश आहे. तसेच, बिल्डरला पैसे भरण्यासाठी 60 दिवसांची मुदत दिली आहे, त्यानंतर मुद्दल रकमेवरील व्याजाचा दर वाढून 15% होईल.
घर खरेदीदारांसाठी योग्य तपासणी (Due Diligence) का महत्त्वाची?
हे प्रकरण बांधकाम सुरू असलेल्या रिअल इस्टेटमधील (Real Estate) आर्थिक धोक्यांची आठवण करून देते. जरी रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाची (RERA) स्थापना या क्षेत्रात पारदर्शकता आणण्यासाठी केली गेली असली, तरीही प्रकल्प विलंब आणि बिल्डरच्या गैरव्यवस्थापनाची प्रकरणे आजही घडतात.
या वादामधील मुख्य मुद्दा म्हणजे संपूर्ण पेमेंट करूनही नोंदणीकृत विक्री कराराचा अभाव. भारतात, नोंदणीकृत विक्री करार हा मालमत्तेवरील खरेदीदाराचे हक्क स्थापित करणारा एक महत्त्वपूर्ण कायदेशीर दस्तऐवज आहे. याशिवाय, जर बिल्डरने तोच युनिट दुसऱ्याला विकण्याचा निर्णय घेतला, तर खरेदीदाराकडे फारसे संरक्षण नसते.
खरेदीदारांनी काय लक्ष ठेवावे?
रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्या व्यक्तींसाठी, हा आदेश धोके कमी करण्यास मदत करणाऱ्या काही महत्त्वाच्या गोष्टींवर प्रकाश टाकतो:
- प्रकल्पाची RERA नोंदणी: प्रकल्प नोंदणीकृत आहे की नाही आणि बिल्डरने प्रकल्पाची स्थिती, टाइमलाइन आणि प्रलंबित खटले अद्ययावत केले आहेत की नाही, हे तपासण्यासाठी नेहमी राज्य RERA वेबसाइट तपासा.
- नोंदणीकृत करार: नोंदणीकृत विक्री करारावर जोर द्या. अनौपचारिक समजुतींवर किंवा नोंदणीकृत नसलेल्या करारांवर केलेली देयके गमावण्याचा धोका जास्त असतो.
- आर्थिक धोक्याचे संकेत: बाऊन्स झालेले चेक किंवा प्रकल्पाच्या अपडेटमध्ये वारंवार होणारे विलंब हे मोठे धोक्याचे संकेत आहेत. जर बिल्डर मूलभूत पेमेंट देयके क्लिअर करण्यात संघर्ष करत असेल, तर ते आर्थिक तणाव दर्शवते.
- कायदेशीर उपाय: ग्राहक आयोग वसुलीसाठी एक मार्ग प्रदान करतात, परंतु कायदेशीर लढाया दीर्घ आणि थकवणार्या असू शकतात. स्वाक्षरी करण्यापूर्वी किंवा पैसे देण्यापूर्वी संपूर्ण योग्य तपासणी करणे, हे जोखीम व्यवस्थापनाचे सर्वात प्रभावी स्वरूप आहे.