Whalesbook
BMC चा महसुलात मोठा झेंडा! शहराच्या उभ्या वाढीला (Vertical Growth) मिळणार गती
मुंबई महानगरपालिकेचे (BMC) आयुक्त भूषण गगरानी यांनी आर्थिक वर्ष 2027 (FY27) साठी विकास शुल्कातून ₹12,050 कोटी महसूल जमा करण्याचा महत्त्वाकांक्षी अंदाज वर्तवला आहे. इमारत परवानग्या (building approvals), बांधकाम प्रीमियम (construction premiums) आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे अतिरिक्त फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) शुल्कातून ही मोठी रक्कम जमा होणार आहे. यामुळे BMC साठी हा महसुलाचा दुसरा सर्वात मोठा स्रोत बनला आहे. या पैशातून कोस्टल रोड (Coastal Road) आणि रस्त्यांचे काँक्रीटीकरण (road concretisation) यांसारख्या मोठ्या भांडवली प्रकल्पांना (capital projects) निधी मिळणार आहे.
धोरणांचा वापर आणि वाढता उभा विकास (Vertical Growth)
शहरातील जागा मर्यादित असल्याने, BMC सध्याच्या विकास नियंत्रण नियमांचा (development control rules) वापर करून उभा विकास (vertical development) वाढवण्यावर भर देत आहे. मुंबईतील दक्षिण मुंबईसारख्या (South Mumbai) प्राइम ठिकाणी विकासक (developers) आणि BMC उपलब्ध जमिनीवर जास्तीत जास्त FSI चा वापर करतील अशी अपेक्षा आहे. यामुळे दाट लोकवस्ती असलेल्या शहरात जागेचा योग्य वापर होईल. BMC आपले ₹81,000 कोटींहून अधिक असलेले मोठे राखीव निधी (reserves) न संपवता उत्पन्नाचे नवे स्रोत शोधत आहे, आणि या विकास शुल्कांवर अवलंबून राहणे हे त्याचेच एक उदाहरण आहे.
महसुलाचे बदलते स्वरूप आणि बाजारातील धोके
आर्थिक वर्ष 2027 (FY27) साठी अपेक्षित मालमत्ता कराच्या (property tax) तुलनेत विकास शुल्कातून मिळणारा महसूल जास्त आहे. BMC च्या महसूल रचनेत हा मोठा बदल दर्शवतो. काही निरीक्षकांच्या मते, हे शुल्क कालांतराने GST मधून मिळणाऱ्या राज्याच्या भरपाईलाही (state government compensation) मागे टाकू शकते. तथापि, गृहनिर्माण बाजारात (housing market) मंदी आल्यास किंवा बाजारात घट झाल्यास BMC च्या महसुलावर याचा मोठा परिणाम होऊ शकतो. विकासकांनी हे शुल्क कमी करण्याची किंवा हप्त्यांमध्ये भरण्याची मागणी केली असली तरी, BMC ने आतापर्यंत ही मागणी मान्य केलेली नाही.
दक्षिण मुंबईतील विकासाची क्षमता
दक्षिण मुंबईसारखी प्राइम ठिकाणे, जिथे जुने भूखंड (legacy plots), सेस्ड इमारती (cessed buildings) आणि पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये (redevelopment projects) जास्त FSI ची परवानगी आहे, तिथून महसूल मिळवण्यासाठी BMC विशेष लक्ष देत आहे. यातून मिळणाऱ्या निधीचा उपयोग अरुंद रस्ते आणि अपुऱ्या सुविधा असलेल्या भागांमध्ये आवश्यक पायाभूत सुविधा सुधारण्यासाठी केला जाऊ शकतो. नाइट फ्रँक इंडियाचे गुलाम झिया (Gulam Zia) यांच्या मते, हा पायाभूत सुविधांच्या विकासासाठी सकारात्मक आहे. तर कल्पतरू लिमिटेडचे (Kalpataru Ltd.) पराग मुनोट (Parag Munot) म्हणतात की, सिंगापूरसारख्या देशांमध्ये सुनियोजित उभा विकास (well-planned vertical development) पायाभूत सुविधा आणि सार्वजनिक वाहतुकीच्या (public transport) मदतीने जीवनमान सुधारतो. मुंबईतील चालू असलेले कनेक्टिव्हिटी प्रकल्प (connectivity projects) या वाढत्या शहरी घनतेला (urban density) आधार देण्यासाठी महत्त्वाचे ठरतील.