Whalesbook
विक्रीतील यश आणि शेअरची घसरण
मॅक्स इस्टेट्स लिमिटेडने आर्थिक वर्ष 2026 (FY26) मध्ये ₹5,305 कोटींचा रेकॉर्डब्रेक प्री-सेल्स (pre-sales) मिळवला आहे. चौथ्या तिमाहीत (Q4 FY26) ₹3,392 कोटींची विक्री नोंदवण्यात आली, जी कंपनीच्या 'वेलनेस-केंद्रित' (wellness-focused) निवासी प्रकल्पांना ग्राहकांकडून किती पसंती मिळत आहे, हे दर्शवते. हा सलग दुसरा वर्षांक आहे जेव्हा कंपनीने ₹5,000 कोटींचा विक्रीचा टप्पा ओलांडला आहे.
विशेषतः नोएडा येथील इस्टेट 105 (Estate 105) आणि गुरुग्राम येथील इस्टेट 361 (Estate 361) यांसारख्या प्रीमियम प्रकल्पांना मोठी मागणी आहे. मार्चमध्ये लॉन्च झालेल्या इस्टेट 105 ने अवघ्या 10 दिवसांत ₹1,783 कोटींची विक्री केली, तर इस्टेट 361 ने ₹1,704 कोटींची विक्री नोंदवली.
कंपनीचे वाइस चेअरमन आणि मॅनेजिंग डिरेक्टर साहिल वचानी यांनी सांगितले की, 'आम्ही विचारपूर्वक आणि समुदाय-केंद्रित जीवनशैली असलेले प्रकल्प तयार करत आहोत, आणि ग्राहकांचा प्रतिसाद याला दुजोरा देतो.' कंपनीकडे ₹16,000 कोटींहून अधिक ग्रॉस डेव्हलपमेंट व्हॅल्यू (GDV) असलेला एक मजबूत प्रोजेक्ट पाइपलाइन आहे.
शेअर बाजारात चिंता का?
इतके मजबूत आकडे समोर आल्यानंतरही, मागील सहा महिन्यांत मॅक्स इस्टेट्सचा शेअर सुमारे 29.15% घसरला आहे. शेअरने सुरुवातीला बातमीनंतर 5% वाढून ₹348.65 चा उच्चांक गाठला होता, परंतु नंतर तो घसरून ₹340.40 वर आला.
या विक्रीतील यश आणि शेअरच्या घसरणीतील तफावत दर्शवते की बाजारातील भावना (market sentiment) कंपनीच्या विक्रीच्या आकड्यांपेक्षा व्यापक सेक्टर समस्या किंवा इतर चिंतांमुळे प्रभावित होत आहे.
सेक्टरमधील स्थिती आणि मूल्यांकन
सध्या रिअल इस्टेट सेक्टरमध्ये मिश्र संकेत मिळत आहेत. 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत भारतीय रिअल इस्टेटमध्ये संस्थात्मक गुंतवणूक 74% वाढून $1.4 अब्ज डॉलर्सवर पोहोचली असली तरी, प्रमुख शहरांमधील घरांची विक्री किंचित कमी झाली आहे आणि वर्षा-दर-वर्षाच्या आधारावर 13% घसरली आहे.
मॅक्स इस्टेट्स प्रीमियम सेगमेंटवर लक्ष केंद्रित करत आहे, जे अधिक स्थिर असल्याचे दिसून येते. ₹10 कोटी ते ₹20 कोटी दरम्यानच्या घरांची विक्री 164% वाढली आहे. मात्र, DLF (P/E ~27.2), Godrej Properties (P/E ~31.6), आणि Oberoi Realty (P/E ~22.7) यांसारखे प्रतिस्पर्धी मॅक्स इस्टेट्सच्या तुलनेत कमी P/E मल्टीपलवर ट्रेड करत आहेत. मॅक्स इस्टेट्सचा P/E 22.31 ते 155.87 पर्यंत बदलतो.
नफा आणि कर्जाची चिंता
याशिवाय, 'मार्केटसमोजो' (MarketsMojo) सारख्या प्लॅटफॉर्मने मॅक्स इस्टेट्सला "स्ट्रॉंग सेल" (Strong Sell) रेटिंग दिली आहे. याचे कारण म्हणजे कमी रिटर्न ऑन इक्विटी (ROE) 1.21%, उच्च डेट टू ईबीआयटीडीए (Debt to EBITDA) प्रमाण 6.87 पट आणि भांडवलावर कमी परतावा (ROCE 0.4%) आहे.
कंपनीचे व्याज कव्हरेज प्रमाण (interest coverage ratio) कमी असल्याचे आणि वर्किंग कॅपिटलमध्ये (working capital) वाढ होत असल्याचे संकेत आहेत. डिसेंबर 2025 पर्यंत कंपनीवर ₹1,698 कोटींचे कर्ज होते, ज्यापैकी निव्वळ कर्ज ₹414 कोटी होते. आर्थिक वर्ष 2025 मध्ये नफ्यात वाढ झाली असली तरी, तिसऱ्या तिमाहीत (Q3 FY26) कंपनीचा प्रॉफिट आफ्टर टॅक्स (PAT) ₹2.53 लाख होता, जो मागील वर्षीच्या याच तिमाहीतील ₹15.81 कोटींच्या तुलनेत खूपच कमी आहे.
पुढील दिशा
मॅक्स इस्टेट्स आर्थिक वर्ष 2027 (FY27) साठी ₹16,000 कोटींहून अधिक GDV असलेला प्रोजेक्ट पाइपलाइन घेऊन येत आहे, जो भविष्यातील वाढीसाठी चांगला संकेत आहे. तथापि, कंपनी या प्रकल्पांचे यशस्वीरित्या नियोजन कसे करते आणि बाजारातील जोखीम कशा हाताळते, यावर गुंतवणूकदारांचा विश्वास अवलंबून असेल.